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betway必威官网手机版2019华夏商务楼行当前行高峰

2019-07-04 21:55 来源:未知

中新网1月22日电 日前,由COMIN中国(中国建筑运营管理研究院)、中国写字楼网共同主办的"智慧管理与精准运营"2019中国写字楼行业发展峰会在北京举行。与会嘉宾从写字楼深度运营、智慧管理、资产管理、未来办公的热点与趋势等角度,进行了专业的观点碰撞。

随着经济体制改革的深化,行业竞争机制的引入,与互联网技术深度融合的园区建设迅猛发展,智慧园区的概念已经得到了广泛的普及和实践。6月5日上午,在上海市物业管理行业协会牵头下,由阿里巴巴钉钉主办,上海临港经济发展集团资产管理有限公司、上海漕河泾开发区物业管理有限公司、IFMA China、Aden、合肥高美清洁设备有限责任公司、上海昊楼科技有限公司等合作单位协办的的“推进园区智慧化 提升产业运营力”论坛在上海世博中心成功举办。来自全国各地的园区与物业行业企业代表,超过300位嘉宾出席了本次论坛。

2014年第三季度租赁市场需求明显,主要来自服务业,如金融行业和商业咨询行业。内资公司仍占主导,跨国企业在过去几个季度需求都不活跃。显著的大宗租赁交易,如高翔公司租赁天津环球金融中心1000平方米,天河城购物中心租赁远洋大厦1100平方米。

2019年6月4日至6月6日,由上海市物业管理行业协会主办的2019上海国际建筑业主与物业管理产业展览会在上海世博中心隆重召开。云筑智联科技有限公司受邀参加本次展会。

中国商业地产走过十年峥嵘岁月稠,发生了五大变化,且将左右后十年走势。

betway必威官网手机版 1图1:2019中国写字楼行业发展峰会在北京举行。

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第三季度办公楼租赁需求明显,但整体净吸纳量环比下降。办公楼整体净吸纳量环比下降60%至25000平方米,下降主要原因之一是甲级办公楼市场空置率十分有限。由于环球金融中心企业租户搬离,甲级办公楼净吸纳量为负5000平方米。仲量联行天津分公司董事总经理何迈可表示:“虽然2014年第三季度需求放缓,但这种趋势不会延续。纵观天津整体经济基本面良好,我们预期企业将有扩租或升级需求。”

上海作为长三角地区的经济中心,吸引了许多商业大鳄聚集于此,从而形成了众多创业园区、高级写字楼,这些写字楼、园区的高效管理问题也成为物业公司关心的重要问题。针对这一问题,本次展会上,云筑智联向莅临展会的嘉宾们详细介绍了云筑·智慧园区解决方案,并现场推介了适合园区、写字楼巡检、维保管理的智能维保工具——蓝莓维保云。

作为深耕商业地产十五载的从业者,我经历了中国商业地产的萌芽、发展、崛起和变迁。回首和商业地产一起走过的这十年,感慨良多,总结了商业地产十年之变,供各位业内同仁参考与探讨。

不断迭代变化的企业需求,不断增多的写字楼供给,让各大物业、商业地产集团一直在寻求破局之路,如何通过精准运营带来资产保值与升值?带来效率提升与成本降低?带给租户安全、舒适与安心成为与会嘉宾一致关心的话题。

betway必威官网手机版2019华夏商务楼行当前行高峰会议进行,商业土地资金财产十年之变。活动现场,仁恒物业总经理陈平做了致辞,呼吁与会嘉宾共同承担园区智能化的职责与使命,为加快园区智能化建设,强化园区的产业运营能力而不懈努力。

第三季度多栋办公楼入市。一座甲级办公楼——天津世纪都会和三座乙级办公楼——万达中心、海河华鼎和梅江中心大厦相继入市,天津办公楼整体供应增至170万平方米。其中,天津世纪都会坐落于南京路,需求明显,预计将增加甲级办公楼之间竞争。然而,租金市场尚未受到新增供应的影响,表现与上一季度持平。

云筑·智慧园区以楼资云、蓝莓维保云等产品为基础,结合园区写字楼客户的个性化需求,打造了面向园区资产运营方、物业服务方、入驻企业、园区人员等多角色的全面解决方案,涵盖了园区招商、园区企业管理、园区办公生活吃住行等方方面面,

从建筑业到服务业

中国国贸中心通过超30年的高品质运营获得了业内的认可,国贸物业酒店管理有限公司董事总经理魏凯总结出其运营的四个关键词——环保、高端、安全、智慧管理。他指出楼宇智慧管理,需要自上而下的管理体制,以及行业共享的格局。

阿里巴巴钉钉地产行业总监王小兵发表了主题演讲,分享了智慧园区建设、运营能力提升的经验与方案。守易认为,从第一次工业革命到互联网第二次信息革命,技术的发展带动了生产力的升级,从而引发了产业互联网的快速发展,在线化、数字化成为了当下互联网应用期的核心趋势。

天津呈现出更多高质量办公楼。区政府着力通过建设区内高质量办公楼来吸引租户。随着天津办公楼质量逐年改善,对租户的竞争也逐年增加。例如万通中心,将于2015年完工,近期在小白楼向公众开放展厅。仲量联行天津商业地产部总监吕蔚然表示,“万通中心将成为小白楼区域第一座拥有卓越品质的甲级办公楼。万通中心已获得绿色建筑金级认证,将满足重视生态环境的企业租户。”

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从开发能力到资管能力

北京的另一地标项目中国尊,如期完成工程开发建设,进入到开发建设质量整改和运维试运行并行阶段。据中信和业投资有限公司副总经理罗能钧介绍,中国尊采取了规划、设计、建造、采购、运营一体化全生命周期工程管理模式。

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随着更多办公楼竣工,天津整体办公楼市场竞争加剧将更利于租户。仲量联行天津分公司董事总经理何迈可表示:“由和记黄埔开发的天津世纪都会、万通集团开发的万通中心以及凯德国贸和富力中心将带动天津办公楼达到一线城市的级别,为租户选择办公空间时带来更多选择。”

betway必威官网手机版2019华夏商务楼行当前行高峰会议进行,商业土地资金财产十年之变。蓝莓维保云专注于园区、写字楼设施设备巡检维保工作。借助蓝莓维保云,园区物业可轻松方便的掌握园区设备的运作情况,并利用各类分析及数据报表实现维保工作的精细化管理。一方面大幅提高园区物业的维保效率;另一方面也可精准掌握设施设备的维保成本,保障园区物业服务的高效能。

虽然房地产在国民生产总值的分类中归在第三产业,但在十年前,提起房地产,大众脑海里的关联产业首先是建筑业,在这被称为开发商黄金时代的十年中,几乎所有的开发商都把核心竞争力打造成开发建设产品的能力。而十年后,随着住宅调控政策影响不断加深,开发商角逐的战场已经从住宅开发领域转向了商业地产领域。

创造过两项世界纪录的上海环球金融中心,由日本森大厦株式会社缔造。原森大厦有限公司、上海环球金融中心总经理吉村明郎,在总结楼宇的智慧管理、精准运营时说:“人工智能、物联网、机器人的出现只是手段,但手段和目的不一样,公司在进行大厦设计和管理技术的最终目的,是给客户提供舒适的办公环境,以及给大厦所有者带来节能、节力、节钱的利好”。

以钉钉为基础构建全商业链路 依托阿里生态实现数据业务赋能

未来:管理服务升级

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中国在商业地产领域堪称后起之秀,虽然起步较晚,但随着中国经济的不断崛起,在一二线城市已有多个超高层项目不断刷新天际线,荣获亚洲乃至全球范围的诸多美誉。在开发建设能力及产品水准上,迅速比肩欧美,比如不间断的电力供应方案、LEED铂金认证、极具现代设计感的建筑形态等等,均远远超越一些欧美发达国家从业者的预期。

平安不动产资产管理部总经理张栋认为,要用智慧写字楼形成迭代竞争优势,稳固并抢夺市场份额,资方会保持增值。但将各种技术放在写字楼里并不是智慧化的写字楼,而是要解决客户需要,用需求搭建场景架构,从而决定需要采取何种技术。

阿里巴巴集团所倡导的正是“一切业务数据化、一切数据业务化”,通过阿里巴巴商业操作系统,促进业务生产数据,数据赋能业务。钉钉作为阿里巴巴商业操作系统中的企业数字化管理运营平台,用数字化的工作方式,赋能700万企业组织,1个亿的用户,并通过开放生态,针对各细分领域打造系统化的解决方案,全套的智能硬件产品更是开启了“智联未来”的软硬一体化场景解决方案。

随着社会整体飞速发展,传统办公楼已无法满足日常的办公要求,落后的基础后勤管理也已无法满足服务需求的步伐,伴随着“写字楼”逐步走入了大家的视线,专业的物业服务也随之而来。正如通讯方法更新换代一样,写字楼也在不停的提升、换代,从几层几十米到几十层几百米,从分体空调到中央空调,从玻璃窗到呼吸式幕墙,从普通建筑到零碳建筑等新技术的应用、新材料的使用都为物业服务企业提出更高的要求,同时基础物业服务已经远远无法满足写字楼的使用者们。

除了云筑 · 智慧园区解决方案,展会现场云筑工作人员也向与会嘉宾们介绍了云筑 · 智慧商场解决方案。

然而,纵观目前中国写字楼整个行业,确实出现了软性能力没有跟上硬件技术的普遍问题,使得资产管理能力成为了衡量新一代核心竞争力的晴雨表。

betway必威官网手机版 6图2:国贸物业酒店管理有限公司董事总经理魏凯

目前大多数的园区运营平台还停留在传统的IT时代,流程标准化、业务OA化、内部封闭化严重影响着信息系统的效率提升,在服务、招商、运营、管理、财务、政府关系等层面存在着诸多痛点。

作为写字楼管理中至关重要的环节是对大厦设备的维修与管理,维修不利、保养不及时、设备损坏等都会影响到使用者的正常办公秩序,并且给物业持有人造成不可弥补的损失。DTZ戴德梁行物业及设施管理部助理董事郎峻先生说:“在各项目的日常工程管理中要不断为员工进行有针对性的专业培训,使整个团队熟知本项目的设备设施特点。并要不断将市场中的新技术、新思路带入到项目工程管理中来,使员工的思路不断‘更新’,促使员工的工作方法不断地‘换代’。物业管理服务的工程团队在面对行业发展中的新技术、新难题要不断钻研,并将研究成果及时传递给各项目管理处及发展商,通过升级工程监控体系做到使项目各类设备设施安全有效地运行。”

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SpacesForce空间原力联合创始人、CEO都东来,从科技与数据的角度来分析未来办公的趋势与变化,并提出系统的、有针对性的数据智能运营服务与资产管理解决方案,给行业带来诸多启发。

而钉钉通过底层云平台服务,结合开放生态和钉钉智联的力量,能够有效形成场景配置中心和业务运营中心,针对办公、商业、产业、旅游、酒店、文教、医疗、展会、楼宇等多种不同园区类型发挥人机交互和智能控制的赋能效应。

随着现代写字楼的发展,物业管理服务也随之改善。写字楼作为现代商务、办公的主要场所,高效且优质的服务在日益管理过程中显得尤为重要。除设立常规的客服部门,做好常规工作外,在管理模式上也应力求创新。对此,郎峻表示,客服部门除完成常规工作外,还应在工作界面上做出进一步的划分,将各种对客服务工作从过往落实到人升级为在落实责任人的同时,还应将每日经手事件均记入电子档案系统,做到管理无缝隙工作有轨迹。在升级优化软件的过程总亦要不断完善服务内容。针对不同写字楼客户的特点,管理处还应有针对性的研发各种特色性服务,使客户切实感受到物业管理的全方面。通过不断的更新提升物业服务内容,在管理过程中与客户建立亲密无间的感情。

展会现场,客户们对云筑 · 智慧园区及蓝莓维保云展现出了浓厚的兴趣,在推介过程中不少客户通过现场试用及亲手实操加深了对云筑产品的认识,数十家优质物业服务企业更在展会现场与云筑智联确定了初步合作意向。

因此十年之间,商业地产开发商也从强调开发能力,转变成以打造资管能力作为核心武器,实现楼宇的保值与增值、通过提升运营管理水平以实现更好的现金流回报等内容,使得资管能力成为了商业地产业主方核心管理层最关注的话题,机构投资者开始为长期投资寻求高质量、管理好的资产。

华为中国区大企业业务部智慧园区解决方案总监赵博与左邻副总裁周荟荣,向行业人士展示用科技的手段重新定义园区的运营管理创新实践。通过智慧平台的管控,实现业主、客户、合作伙伴等资源的衔接与循环生态运营,让园区成为一个能生长有生命的智能体。

因而,未来园区将以钉钉为核心构建“G S 大B 小B C”的全商业链路,以组织、沟通、协同、业务、生态五个在线体系,打造智慧园区运营管理平台,底层对接园区大数据平台、IOT物联网平台,外部对接生态体系,园区综合服务平台,互联网招商平台,数据上行对接政府服务平台,让监管有效下沉。同时,结合阿里生态,扩展入智慧办公、智慧生活、智慧楼宇、园区管理、共享资源、建筑能源管理、新商业、增值服务等更多可扩展场景应用。

此外,云筑智联作为支付宝社区生活战略合作伙伴、钉钉新物业工作方式战略合作伙伴,其产品服务理念更是受到了钉钉的肯定——在6月5日由钉钉承办的《推进园区智慧化 提升产业运营力》分论坛上,阿里巴巴钉钉地产行业副总经理守易向与会嘉宾们详细介绍了钉钉未来园区解决方案,而云筑智联也将基于钉钉为园区、写字楼智能运营管理提供更多解决方案。

正是如此,以资产管理能力打造作为使命和目标的国际建筑业主与管理者联盟为业主方提供了国际标准和最佳实践,从租户满意度调查、BAR评估、COE认证到TOBY大奖都越来越受到商业地产业主方的欢迎。

在楼宇运营和管理的同时,招商任重而道远,谁最了解租户需求,谁最了解未来办公趋势,就能更好的吸引和抓住客户、服务于客户。

整合产业端运营力 钉钉畅想智慧园区场景应用

值得一提的是,本次展会上云筑智联被主办方上海市物业管理行业协会授予优秀供应商荣誉称号。这一荣誉称号是对云筑智联的高度肯定。

以资产管理最为基础的日常评估工具——租户满意度调查为例,未来将发生两个改变:

在“与500强跨国租户谈谈未来办公”的主题论坛中。国际设施管理协会北京分会副主席张明洁、高通房地产部亚太区高级总监马琳琳、华润置地华北大区写字楼管理部招商管理总监孙晓文、北京中粮广场写字楼发展部总监李迪新等嘉宾就未来办公需求趋势、高端租户如何选址、如何招商运营等内容展开深度讨论。

那么智慧园区究竟有哪些场景化的应用?守易介绍,通过智慧办公,可以实现会议室、工位、打印机、停车位等办公资源的共享,提升资源利用效率,引领绿色办公新模式。智慧会议室,可以实现跨地域、跨空间、多屏幕同时投屏,实时记录会议内容,实时同声翻译等。

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其一,随着业内对资管能力认知的不断进步,本着发现问题提高运营管理水平的期望,可以预见由专业第三方牵头、符合国际标准、有后续解决方案的租户满意度调查等客观评价活动,将代替过往由楼宇物业管理团队自行开展的满意度调查,以避免既当运动员又当裁判员的情况,真实反映日常资产管理的各个环节细项中发现的问题。

中城投资执行副总裁王珊,则站在投融资的角度,向大家深度分析,如何从当前中国经济大势看未来写字楼市场的挑战与机遇 。CBRE大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚,解读了2019年写字楼行业发展趋势,为业内企业制定2019年策略提供了相当多的数据与分析依据。

未来酒店,能够基于信用体系与物联网技术实现无人值守,信用认证、刷脸入住,刷脸开门、智慧房间,便捷离店、信用保证,打造宾至如归的差旅新体验。信用生活,能够基于芝麻信用体系打造“因为信任所以简单”的生活方式,让无人零售、信用租借成为可能

通过本次展会,云筑智联与江浙沪地区客户有了深入的接触与了解交流,并进一步扩大了知名度与影响力。云筑智联将携手支付宝、钉钉继续深耕住宅、园区、商场、写字楼等多业态物业服务市场,不断优化产品与服务,力求为更多客户带来更好的服务体验。

其二,随着国内商业地产资产证券化创新的逐步推进,租户满意度的调查频率也将由国内的存量建筑每年一次、新建筑及正在进行重大装修建筑的每年两次,逐渐向欧美发达国家的每季度一次过渡。

智慧停车能够基于物联网和移动支付技术打造用户无感停车新体验,访客AI导航,可以通过AI识别与导航技术实现访客自助接待与导航;智慧餐厅能够通过RFID和人脸识别技术实现舒适餐饮新体验;智慧路灯能够通过物联网技术构建灯控、监控、充电桩等一体化解决方案。

总之,资管能力将成为未来十年持有型物业业主方持续关注的焦点。预计未来十年多数优质资产将被放置在投资机构的资产组合中。由于需要通过私募或公募形式募资,资产管理能力对于股东或投资者来说将成为更重要的考量因素。因此,良好的资产管理将直接影响机构的募资能力,资产管理能力也将成为投资决策的重要因素。

而阿里商旅与钉钉的结合,更是能够实现差旅在钉钉上从申请到预定到报销到结算到发票的全流程管理。在安全防范层面,也能够基于机器学习实现图像打标、场景识别实现园区全局安全管理。能效管理也可以基于云计算和大数据分析实现目标能效最大化。

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“目前,阿里巴巴西溪园区已经成为了智慧园区建设的典型案例,西溪园区的数据大屏,能够做到所有园区内单位的数据全局可视化,未来通过更多场景化应用在的加入,钉钉将进一步完善智慧园区的运营生态,真正通过技术、资源和平台整合能力,提升产业端运营力。”守易说。

从产品升级到金融创新

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行业需要标准化规范

随后,临港经济发展集团资产管理公司战略拓展中心副总经理薛莹、上海漕河泾开发区物业管理有限公司总经理宁宇、上海德必文化商务合作总监范阳分别做了《“智”能园区升级,“慧”及城市更新》、《构建智慧园区创新协同发展》、《如何点亮空间运营新模式》的主旨演讲,分享智慧园区建设、运营能力提升的经验与方案。

十年前开发商的关注点在产品能力上。在众多论坛、研讨会上,你会听到无论是业主方还是代理行,大家讨论的都是网络地板、空调系统、LEED认证等关于产品升级以及楼宇品质提升的问题。

在上海昊楼信息科技有限公司创始人余钟炼的主持下,绿创空间企业服务管理有限公司总经理李钢、Aden技术资产管理事业部华东区总经理郑泳、合肥高美清洁设备有限责任公司运营总监殷世祥、上海松港文化创意发展限公司董事兼物业经理孙学锦、东方国际集团上海星海时尚物业经营管理有限公司主任工程师周智骏等行业专家还对如何实现园区数字化和智慧化、如何提升园区运营水平,收入增值等问题进行了深入的研讨和交流。

而十年后的今天,大家的关注点都不约而同地聚焦在ABS、CMBS、REITs等资产证券化问题上,尤其是拥有优质商业地产资产的持有方业主们,他们经历了十年的磨练,已经从打造产品能力、提升产品能力、关注资产管理能力延伸到金融创新能力的探索与实践。

提升楼宇品质旨在获取持续稳定的现金流,而拥有了现金流能力后,作为持有型物业的基础资产就变成了Money Tree,如何通过现金流收入来撬动资本进行融资或退出,资产证券化成为了商业地产发展的必经之路。

因此,具有持续、稳定、优质现金流的基础资产标的物才是金融创新最重要的根基命脉。展望未来,随着行业整体水准的提高以及资产证券化趋势的发展,行业标准的规范化、估值及评价体系的标准化将渗透到作为基础资产标的物——商业地产的各个领域。

例如,关于基础资产标的物的测量,可以参考由皇家特许测量师学会发起,由八十余家国际组织联合推出的国际测量评价体系IPMS(International Property Measurement Standards);关于基础资产标的物估值,可以参考和使用由RICS制定的国际估价标准红皮书 (RICS Red Book);关于基础资产运营评价体系,可以参考BOMA国际最佳实践。

相信未来基础资产的甄选及评价体系也会陆续有一系列行业标准来规范。

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从租户组合到生态重构

用户思维打造全渠道

还记得2006年年底,我做过一篇关于北京甲级写字楼市场的租户组合专题报告,受到业内同仁的好评,当时正值北京写字楼新增供应量入市高峰期,很多业主依据该报告作为判断自身楼宇未来租户组合预测的风向标。

当时业主方就非常重视楼宇租户来自于哪些行业、哪些才是和楼宇定位相匹配的主力租户群体、不同行业的租户需求有哪些不同的特点等等。例如,金融行业普遍对于用电、网络等要求更高;有些外资金融机构对于备用发电机还提出了特别需求;以律师事务所为代表的法律专业服务业更看重楼宇平面布局的实用性,提出了希望保障每位律师合伙人有足够的Private Room分配等要求……

可以说十年来业主方对于租户组合普遍重视,并且通过对于主力行业的B端需求偏好,在产品端不断优化楼宇品质。总之,十年前行业聚焦点都集中在企业作为租户的B端需求和痛点上。

而十年后,业主方关注的重点已经从B端的租户行业需求偏好,转移到对于C端租户员工从办公到生活服务需求的挖掘。

随着“互联网 ”渗透到城市生活的各个领域,加之企业对于员工需求的重视程度也与日俱增,这就要求写字楼行业从业者都要从B端企业用户思维拓展延伸至C端企业员工个体,从最终用户的需求和思维出发,来重新构建和提升产品细节、管理精细化、服务品质以及服务延伸,用社交化的方式去联动写字楼的管理和运营。

而这种生态重构的核心动力正是用户思维,以此来打通商业地产全渠道的解决方案。

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为了让商业地产空间内部的需求得到点对点的高效解决,有些业主方结合自身优势,自行研发了智慧空间服务系统APP应用,例如中粮的Coffice、华润的Officeasy、绿地的“时在”等。以Coffice为例,辐射了中粮广场周边3平方公里的服务资源、中粮集团产业链资源、互联网服务平台资源等。

而这样的解决方案在帮助楼内用户使用移动端实现办公空间租赁、空间预定、活动报名、物业保修、投诉建议等情况的同时,还可以汇集大量数据,分析用户行为,形成商务办公环境生态系统的良性循环。

有些科技服务商也发现了渠道痛点,致力于为B端楼宇、企业及C端白领用户提供智慧系统服务。

以楼小二为例,依托云计算和移动互联网技术,以自助式访客服务为切入点,为楼宇提供企业和个人的双服务,利用自建物流分拣中心、专属客服、驻楼物流服务专员、个企APP等方式,帮助中小企业解决非核心业务,给白领8小时工作之余带来情趣。将企业线上服务、企业线下服务、物业增值服务、个人生活四大链条串联起来,形成了楼宇物业管理、企业、白领、周边供应商的商业写字楼生态服务平台。

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从物业管理到智慧运营

十年前谈起商业地产项目的物业管理,往往停留在以保安、保洁、维修等为代表的“劳动力驱动型”的视角里。然而十年后,随着物联网、自动化及人工智能技术的快速发展,商业地产领域也在经历变革,向“智力驱动型”的智慧运营管理来转变,以应对物业管理所遇到的传统瓶颈、现实难题及未来挑战。

物业管理的传统瓶颈之一是设施设备管理。因耗资巨大、专业性极强、且缺乏足够可量化的数据,设施设备管理往往成为管理层重大预算决策和有效实施的壁垒或盲区。而通过FM(Facility Management,即设备设施管理)知识平台化以及大数据联动,可以提供行之有效的解决方案。

以设施之家为例,其智慧设施管理平台把FM知识和标准体系植入平台,实现知识与工作的无缝结合,大大提升工作质量,降低个人差异影响,形成更加客观公允的结论。

此外,大数据的应用也对系统形成的结论提供了重要的支撑依据。大数据包括人和物,即以员工和客户两方面体现人的大数据,以设施设备体现物的大数据。人的数据通过移动互联网实现连接,物的数据则通过物联网实现连接,然后再通过云技术和人工智能实现对大数据的分析,从而实现智慧运营。

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除了设备设施这一传统挑战,空气质量越来越成为物业管理的现实难题,尤其是冬季北方雾霾引起的室内空气质量问题,大大降低了租户的满意度及忠诚度。随着技术创新及楼宇实践,空气净化技术也从移动式空气净化器、活性炭吸附发展到智能管理。

以空气质量解决方案提供商Air Supply为例,其通过采用物理过滤法新风设备这一新技术与其自主开发的楼宇空气治理监测系统智能联动,利用监测系统实时了解空气质量,从而发现问题以及检测设备运行状况,实现楼宇科学运营管理,有效降低楼宇在系统、设备维护以及运营方面的成本,提升物业管理效率,同时满足租户对空气质量的更高要求。

随着空间用户消费升级、体验升级的需求,运营管理者面临的新挑战将是空间管理者如何与空间使用者形成持续有效的互动习惯,增加用户的忠诚度,同时带来新的商机。

例如,联合办公新锐——“梦想加”就通过一个ID连接所有办公资源,即通过硬件设备、软件平台的管理,使不同办公区域、会议室、流动工位的使用权限都可以根据使用者的需求身份进行划分;由智能网络无线连接的打印、会议屏幕等办公设施,来实现远程、流畅的流动办公体验。智能硬件安装在空间的各个角落,每天将数据及时全面地反馈至软件平台,形成一个完整的智能系统,连接起空间与人关联的每个细节,达到空间与人的智能互动。

放眼未来,智慧运营将渗透在科技化、平台化、标准化、数据化、可视化、人性化等诸多方面,来助力楼宇的全方位管理品质提升。

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从火拼拿地的寒冬

到存量资产的春天

十年前,全国共出让土地面积约23.25万公顷,其中招拍挂出让面积6.65万公顷,仅占总面积的28.6%。十年后,全国出让国有建设用地约22.14万公顷,其中,招拍挂出让土地面积20.44万公顷,占到出让总面积的92.3%。

十年间,随着土地招拍挂占比增长了约64个百分点,全国商业用地平均地价上涨了180%,住宅用地平均地价上涨了252%。而对比十年前后,珠江三角洲地价更是以商业626%、住宅282%的增幅领跑全国。期间各地地王频现,火拼拿地引发了一轮又一轮针对房地产市场宏观调控的寒冬。

目前,在地价居高、面粉比面包贵的现状下,我们看到城市中心尤其是一线城市核心区土地供应越来越少;另一方面,一些建筑品质较差、品相功能落后,或建筑本身没有硬伤却因经济效益下滑,或因历史问题长期闲置的楼宇在一线城市并不鲜见,且往往占据了城市中心的核心位置,造成了严重的社会资源浪费。因此,旧楼改造、城市更新的存量资产机遇浮出水面。

在房地产发展相对成熟的市场,如英国、中国香港,城市更新或城市再生已经有几十年发展历程了,原来的停车楼、宿舍楼、垃圾场被申请旧楼改造或拆除重建,当地规划审批部门根据经济发展及城市规划调整为更加符合当地稀缺用途的物业用地属性,赋予该地块新的生命价值以匹配当地经济生活发展的需要,有效地盘活了存量资产,或提高效率,或利于民生,避免资源闲置浪费造成的损失。

展望未来,随着核心商圈的新增土地供给越发有限,盘活存量资产的春天悄然来临。随着政府的积极引导和相关政策规范的陆续出台,城市更新、盘活存量将迎来百家争鸣的时代,不仅带动商业不动产开发,更重要的是迎合实体经济环境更新以承载政府社会工程的高位战略目标,带动区域经济的进一步发展。

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结语

蓦然回首,商业地产这十年间浪潮不断、日新月异,从建筑业到服务业,从开发能力到资管能力,从产品升级到金融创新,从孤军奋战到行业标准化规范,从租户组合到生态重构,从火拼拿地到存量资产……

作为商业地产人,大家十年磨一剑,一朝试锋芒。但凭市场风起云涌,我自笑看云卷云舒。未来十年,商业地产界将面临更大的竞争与挑战,当然也酝酿着更多的创新和机遇。

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