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betway必威官网手机版:总裁专访,千亿之后开启

2019-11-15 00:43 来源:未知

近日,雅居乐宣布公司2018年销售额跨越千亿,正式跻身千亿房企序列。但更大的变化其实隐藏在数字的背后:在行业集中度快速提升的大潮下,像雅居乐这样具备战略雄心的房企,已经开始调整舵头或进行战略调整。

中新网1月7日电 初步统计2018年销售过千亿的公司近30家。面对变化的环境,一些房企在实现规模的突破之后,开始思索下一步棋。

总裁专访|樊红雷:代建业务,雅居乐新的增长极来自时代财经-地产的原创专栏

2018年全年业绩发布会会议纪要来自香喷喷的五花肉的原创专栏

中新网8月1日电 近年来,房地产公司在尝试多元化发展方面正进一步突显。日前,雅居乐宣布称,公名称正式由“雅居乐地产控股有限公司”变更为“雅居乐集团控股有限公司”,英文名称由“Agile Property Holdings Limited”更改为“Agile Group Holdings Limited”,意味着又一家地产公司正在尝试多元化发展。

betway必威官网手机版,虽然地产开发目前依旧是绝大多数房企的基石和主要收入来源,但多元发展已成为它们新的战略方向,寻找高利润、高成长性的行业,成为房企转型的共识。比如万科定位转变为“美好生活服务商”,保利发展则致力于打造“不动产生态发展平台”。

近日,雅居乐宣布公司2018年销售额跨越千亿。而跻身千亿房企序列之后,雅居乐对于未来增长路径的设计也似乎愈发清晰:充沛的土储和强劲的产品研发能力等将继续支撑地产主业保持向前发展惯性,多元化的产业地产作为有力补充,为未来成长带来更多可能。

文| 时代财经 刘新歌 进入雅居乐的第12年,樊红雷变得更加忙碌起来。2018年4月,雅居乐房地产建设管理集团(下称“雅居乐房管集团”)成立,樊红雷从雅居乐地产集团上海区域总裁的位置升任雅居乐房管集团总裁。

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战略升级 多元化布局成型

而在这新一轮的大浪淘沙中,雅居乐可能是最先找到正确转型方向并乘势而上的房企之一。

地产业务的稳定成长预期

初创伊始,百事待兴。从团队组建、建章立制到赶赴同行进行对标学习,林林总总,不一而足。樊红雷出差在外的时间更多了,他所管辖的业务范围也从华东扩展至全国。

本文根据公司2018年度全年业绩会议交流记录整理,若有遗漏或错误,请以上市公司公告为准,本文不构成任何投资建议,请谨慎参考。如需转载请表明出处,不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。

当前,不少房企转向多元化发展,突破传统单一的房地产开发模式。有业内分析指出,目前更名的主要是大型房企,这些房企的更名,更多的是一种未雨绸缪,体现了其对传统地产开发模式的谨慎态度,同时也表明其主动进行多元业务的模式转变。

据悉,早在2016年,雅居乐就开启了多元化发展战略,公司名称由“雅居乐地产”变更为“雅居乐集团”,业务架构调整为“以地产为主,多元业务并行”的运营模式,突显“以人为本”的品牌定位及精神追求。多元化战略的启动好比扩展赛道,由“单一开发”向“开发 运营”发展,与主营地产业务的协同成了转型的新方向。

2019年1月3日的雅居乐公告显示,截至2018年12月31日止十二个月,公司累积预售金额合计为人民币1026.7亿元,累积预售建筑面积为797.7万平方米。雅居乐正式加入千亿房企的行列。

但改变最大的还是从开发商到服务商的角色转换,雅居乐房管集团从雅居乐建设集团脱胎而来,主要承接代建业务。“业务模式不一样,从组建新的团队,到由纯粹的投资商、开发商转变为服务商,方方面面都需要从思想、心态和理念上做出一些调整。”在接受时代财经专访时,樊红雷坦承,新角色带来了改变,也带来了压力。

第一部分 财务摘要1、重点指标:

对于更名的理由,雅居乐在此前的公告中指出,“随着公司进一步发展及扩大业务范围,更名可反映未来策略。此外,新名称亦可重塑公司的企业形象及身份。”

楼市告别黄金时代,躺着也能增长的时期一去不复返,对唯规模论的崇拜偃旗息鼓。不过,随着行业集中度的提升,没有规模就没有话语权甚至没有生存空间同样是不可否认的事实。

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ü 收入561.45亿人民币,较去年增加 8.8%;

尽管布局多元化,但房企并未离开房地产开发。多家房企声称未来仍将坚持房地产开发为主营业务。以雅居乐为例,雅居乐依然以地产开发为主营业务。

和不少“跨界多元化”的房企不同的是,雅居乐并没有进入到一些陌生领域去拓展业务,而是在“不熟不做”的思路下,选择与地产相关的行业进行横向业务拓展。

仔细审视雅居乐未来地产业务的成长性,主要将由几点来保障:

图:雅居乐房管集团总裁樊红雷

ü 毛利润246.74亿元,同比增长19.3%;

在土地市场方面,上半年,雅居乐凭借卓越的战略眼光和强大的资金实力,透过不同渠道补充优质土地。在华东地区,雅居乐以27.45亿元的总价,竞得苏州相城区的地块,标志着公司在华东地区已拓展业务至第11个城市。此外,雅居乐分别斥资4.07亿元及17.91亿元,竞得在郑州两项目,进一步增强在当地的品牌影响力。

在雅居乐看来,多元业务与主业跨度不大,具有深远的内部历史基因和发展积淀,是雅居乐多元化战略的核心优势所在。在“以地产为主,多元业务并行”的“1 N”发展战略模式下,2018年上半年雅居乐集团新增三大产业板块,已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本和商业管理八大产业集团并行运营的格局。

1、优质充沛的土地储备。

随着房地产行业进入“白银时代”,“拿地-开发-销售”的传统模式加速分化,能有效减少资金投入和沉淀的代建业务成为房企轻资产模式转型中的选择,并被业内许多企业寄望为传统开发业务之外新的利润增长点,这其中,就包括雅居乐。

ü 净利润为人民币 83.58 亿元,较去年上升 23.3%。股东应占利润为人民币 71.25 亿元,较去年增加 18.3%;

同时,雅居乐于上半年以收购第三方公司股权的形式,成功于北京及中山收购项目,其中,北京延庆项目总占地面积约19.8万平方米,预计总建筑面积约6.5万平方米。此外,在中山“大本营”,雅居乐以2.6亿元的成功收购一间项目公司的股权及承担其债务,该公司持有位于中山市火炬开发区的一幅商住地块。该地块总占地面积约8.3万平方米,预计总建筑面积约16.7万平方米。

在多元化的触角中,作为社区“最后一公里”的物业管理业务是雅居乐最受瞩目的板块。

2、强劲的产品研发能力。

不过,在代建行业,雅居乐房管集团还是个“新兵”。在它前面,已有绿城管理、朗诗、滨江、建业等“先行者”。建立自身的业务体系和服务特色,完成“后来者居上”的赶超是摆在雅居乐房管集团面前的命题。

ü 年内,本集团整体毛利率及净利润率分别为 43.9%及 14.9%,较去年分别上升 3.8个百分点及 1.8 个百分点。

做细做强社区服务 涉足环保等多领域

2018年2月9日,雅生活在港股成功上市,成为雅居乐多元化板块中第一个分拆上市的产业集团,也是中国首家红筹分拆H股上市的物业服务企业。截至2018年6月,雅居乐旗下雅生活管理的物业覆盖全国27个省市自治区,合约总建筑面积18563万平方米,拥有200多个项目,服务业主超过100万人。值得注意的是,作为雅生活的长期策略投资者,绿地集团将在未来五年每年向雅生活提供1000万平方米的物业管理服务建筑面积,为雅生活的发展打下稳健的基础。

公司公告显示,截至2018年6 月30 日,公司在69个城市中土储总量达到3540 万平,平均土地成本为人民币2744 元/平方米。以公司上半年13107元/平的平均售价粗略估算,可以在未来几年带来超过4600亿元的销售额。这意味着,公司现有的土储足够未来4-5年发展。雅居乐相关负责人介绍。

雅居乐进军代建

ü 建议向股东派发 2018 年度末期股息每股 50.0 港仙。连同已派发的 2018 年度中期股息每股 50.0 港仙, 2018 年的全年派息将合共为每股 100.0 港仙,较去年增加 11.1%。

据了解,早在2015年,雅居乐便加码战略布局,在深耕地产、商业、酒店、教育等固有领域同时,成立雅生活集团,以社区服务的最终落脚点构建全新服务平台。其新品雅管家APP亦于今年5月在广州全球发布。

环保板块也是雅居乐正在大力扩张的业务之一。

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在今年3月21日举行的雅居乐2017年度业绩会上,管理层初次向外透露将于年内筹建代建集团。随后,雅居乐房管集团迅速完成架构搭建。自4月3日正式成立以来,战略拓展中心、运营中心、设计中心、工程中心等八大职能中心的人员已基本匹配到岗,“现在已经开始独立运作代建项目了。”樊红雷说。

2、收入结构:

雅生活集团,重点在社区服务方面做细做强。在业内看来,此举显示是雅居乐无形中折射的一种姿态,即是在做大做强地产的同时,也关注到全国业主群基数大、可持续发展的现实,以运营雅生活集团,构建社区服务全产业链。

雅居乐环保集团聚焦固废处理、生态修复和水务三大领域,业务涉及危险废物处理、生活垃圾处理、餐厨垃圾处理、污泥处理、土壤修复、水环境修复、污水处理以及自来水供给等,几乎涵盖除大气外所有的污染防治和资源再生利用。目前,雅居乐环保集团在华东、京津冀、山东、华中、华南、广西、西部、海南八大区域全面布局,旗下项目总数已超40个,遍布15个省份/直辖市。截至目前,雅居乐环保集团拥有超270万吨/年的危废处理资质和超1400万立方米的安全填埋场库容,在危废处理行业排名前列。

从土储的布局来看,近三成位于粤港澳大湾区,达1081万平米;此外华南区整体占35.7%。值得注意的是,集团土储于较早时期获取,成本较低,不会对财务造成很大压力。随着大湾区建设的推进,土储溢价潜力巨大。

团队的迅速组建离不开雅居乐原有的人才储备。从2015年开始,雅居乐开始着手布局多元化战略,在地产开发业务之外,涉足建设、物业、教育、环保、园林、金融投资、建材、商业管理等产业。

ü 物业发展的确认销售收入为人民币 524.88 亿元,较去年增长 6.5%。

另外,随着雅居乐多元化战略的发展,其又一产业板块——环保集团浮出水面,该集团致力于成为城市综合环境服务投资运营商,为城市环境提供平台级的系统解决方案和综合环境服务。

轻资产的代建业务同样是雅居乐今年着力打造的新增长点。

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雅居乐并非贸然入局代建行业。在樊红雷看来,这是雅居乐基于代建行业前景和自身发展的基础上做出的主动选择。“经过这一波洗牌,在3-5年以后,一些中小型或排名靠后的房企会有一些土地储备,它们也会通过此番洗牌更理解品牌的重要性。到2030年,代建行业将面临以亿平方计的市场,同时它将占地产行业的3-5%甚至更高。”

ü 来自物业管理、酒店营运、物业投资及环保业务的收入分别为人民币 21.33 亿元、人民币 7.22 亿元、人民币 1.89 亿元及人民币 6.14 亿元,分别较去年上升65.3%、5.5%、13.5%及199.8%。

雅居乐环保集团全面布局,聚焦固体废弃物、环境修复和水务三大领域,包括危险废弃物处理、生活垃圾处理、餐厨垃圾处理、污泥处理、土壤环境修复、水环境修复,污水处理以及自来水生产等,几乎涵盖除大气外所有的污染防治和资源再生利用。

雅居乐房管集团脱胎于雅居乐建设集团,运用雅居乐26年开发管理经验,通过输出上市企业品牌、派驻核心专业团队以及全产业链复合资源,向市场提供不动产全过程管理服务。雅居乐房管集团2018年4月成立,成立当年即完成揭阳、青田两地项目从项目签约、设计、建设、销售一系列工作,品牌和产品受到当地客户热捧实现大卖,也获得合作方的肯定,同时与河源、中山、九江、淮安等地近十个项目签署合作协议。

土储之外,产品研发能力也成为了公司发展的一道护城河。

2017年12月21日,雅居乐与揭阳市裕东房地产开发有限公司签订合作协议,进军揭阳房地产代建行业。但面对已经起跑的同行,樊红雷并不认为雅居乐是“迟到者”。

3、资产负债情况:

此外,雅居乐还与2010年涉足教育产业。截至2015年底,雅居乐全国教育配套已办57所,另有65所规划中,总规划建筑面积预计达120万平方米,全规模办学预计达10万人。2016年,随着集团多元化的发展,教育产业已被正式定位为重点发展产业,雅居乐正在积极拓展教育板块,致力打造雅居乐教育的优质自主品牌。

刚刚成立不久的雅居乐商业管理集团则整合了购物中心、写字楼、社区商业、长租公寓、文旅、酒店、高球等复合型业务,围绕商业地产投、融、管、退全价值链各环节提供专业的运营、管理服务。10月1日,雅居乐商业管理集团旗下的首个一站式社区MALL雅居乐•邻里时光在广州番禺开业。目前,雅居乐商管在全国50多个城市拥有100多个项目,商业总体量超300万方。

从家私行业起家的雅居乐,对产品设计和服务质量一向看重,尤其是在产品的规划设计、园林打造、户型开发等方面有着执念式的追求。

“不能说迟,这个时间进入是基于一定的基础和原因。首先是市场的需求,其次雅居乐作为华南的一个品牌房企,我们早就参与过代建项目,现在有条件把代建业务分离出来独立运作。我认为这个时间进入代建行业是合适的。”

ü 现金450.62亿人民币,同比上升49.6%;

说起公司的产品,雅居乐有高管曾表示,雅居乐很多售出的产品过了两三年以后,跟同区域的其他同级开发的产品对比,二手价格表现是最好的,原因在于产品原来设计之初已经考虑了多年后的需求,以及整个维护做得相对比较好,价值升值性佳。

不过,不可忽视的是,地产行业“只争朝夕”的规模竞争同样在代建领域上演,已入局的企业也早已开始“跑马圈地”,规模同样也是雅居乐房管集团在前进路上要跨越的门槛。

ü 股东权益412.39亿人民币,同比上升13.5%;

对雅居乐而言,多元化战略带来的不仅是增长点的转变,更是盈利模式的提升。

事实上,近年来,雅居乐的产品平均售价也在稳步提升。

“一是无论规模、品牌影响力还是业务量排名,要做到行业前列;二是希望到一定时候能被资本市场认同,有益于雅居乐在资本市场的影响力。”这是雅居乐房管集团规划的路线。

ü 净负债率79.06%,同比上升7.6个百分点;

虽然在目前的财务报表中,环保、物业等其他业务板块的营收比例还不大,但根据雅居乐管理层预计,到2023年,非地产销售业务的贡献将占集团总收入的50%。

2015-2017年,公司确认销售均价分别为8642元/平、8808元/平、10424元/平。

爆发式增长并不是雅居乐房管集团目前所追求的,利润是樊红雷一开始就关注的重点。他认为代建的利润主要从管理的体系化、标准化等方面获取。“将来这个行业的利润是不会往下降的,体系化、标准化的管理会提高它的利润。”

ü 资产负债率76.1%,上升3.1个百分点;

目前来看,雅居乐的多元化业务不论是规模还是利润都取得了不菲的成绩。以雅生活为例,业绩报告显示,今年上半年,雅生活的营业额为人民币14.06亿元,较去年同期上升103.1%;净利润及股东应占溢利分别较去年同期大幅上升174.0%及196.3%。

2018年,除了7月份,公司平均预售价基本上都在1.2万元/平以上。截至2018年11月30日,十一个月,公司平均预售价为每12914元/平。

商业代建为主

ü 流动比率1.4,同比增加0.1.

而利润率的提升,则让雅居乐成为了中国利润率最高的房企之一。半年报显示,今年上半年,雅居乐的毛利率和净利率分别达到49.6%和17.7%。而过去三年,雅居乐的毛利率实现从25.1%、26.5%到40.1%的三级跳,净利率则从5.4%、6.5%向13.1%不断攀升。

受益于销售物业品质带来的较高确认销售均价,雅居乐的毛利率、净利率在近几年稳步上升。2015-2017年,公司毛利率分别为25.1%、26.5%、40.1%。2018年中期,公司毛利率高达49.6%,净利率为17.7%。

目前,雅居乐房管集团项目多分布在三四线城市,部分项目甚至下沉至县城,如浙江省丽水市青田县、安徽省芜湖市无为县。

4、融资情况:

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三四线城市也将是雅居乐房管集团商业代建项目重点布局的区域。樊红雷介绍,三四线城市还未结束的城镇化进程和集体用地流转给商业代建带来发展机会和空间。而在土地竞争激烈、供需不平衡的一二线城市,雅居乐则主要选择政府代建项目,如公共性建筑、政府保障房等。

ü 发行 5 亿美元 6.875%优先永续资本证券、1 亿美元 8.55%优先永续资本证券、于 2021 年到期的 6 亿美元 8.5%优先票据及于 2020 年到期的 4 亿美元 9.5%优先票据,并获授 88.34 亿港元兼附带额外 25亿港元增额权及 2 亿美元为期 48 个月的银团贷款,以及订立了人民币 46 亿元的商业物业资产支持证券。

可供对比的数据是,业界公认在毛利率方面有优秀表现的华润置地,今年同期的毛利率是48.1%;三巨头之一的万科集团,今年上半年的毛利率是27.36%。雅居乐的毛利率表现可与行业的龙头企业匹敌。

产业成长潜力

在城镇化和“去库存”的带动下,三四线城市的房价在过去几年经历了一波上涨,这也让布局其中的房企取得领先优势。不过,三四线城市调控政策的不稳定,也为房企的发展带来一定的不确定性。樊红雷对此并无过多担心。在他看来,代建作为服务行业是逆市场的,调控越严、市场下行时期,行业分化将随之加速,进而为有品牌影响力和资金、团队实力的企业带来发展机遇。

5、债务结构:

除了物业销售单价提高的因素,高利润率的多元化业务也是雅居乐毛利率大幅提升的重要原因。例如,招银国际在研报中指出,雅居乐的项目代建作为一项轻资产业务,人工费用是主要的成本来源。一般而言,代建公司将收取一定比例房产价值作为管理费,净利润率可达50-60%。

今年以来,房企在多元化上的探索加速,包括万科、保利、龙湖在内的知名房企都将“地产”二字从公司名称中移出,并以满足美好生活需求为出发点,增加对其他产业的尝试。

在区域布局和项目选择上,雅居乐房管集团的原则是以审慎为主。在雅居乐地产业务布局的12个区域中,雅居乐房管集团择取了华南、华东、西安、重庆四个区域重点布局,期望在资源整合、信息互通、专业支持等方面,双方能够互有支撑,“四大区域其实基本涵盖全国80%以上的省份,随着项目的增多,四大区域可以继续裂变、细分。”

ü 2019年上半年到期122.95亿元,下半年到期230.37亿元,2020年全年190.59亿元,2021年全年224.20亿元,2022年全年54.07,2023年以后63.10亿元。

多元化业务的快速发展,也为雅居乐带来更多资本市场的融资机会。例如,雅生活上市融资接近40亿港币,其中65%的资金用于收并购。截止到目前,没有任何一家同类上市公司里面达到这样的融资额度,这为雅生活的规模扩张建立了一道坚固的护城河。

而雅居乐对多元化的布局显得更有前瞻型。2016年,雅居乐便提出“1 N”多元化战略,落实“以地产为主,多元业务并行”的发展模式。

在项目选择上,传统地产、旅游地产以及产业地产、特色小镇是其重点发展的版块。事实上,这也是成立26年的雅居乐所擅长的领域,它已经积累了市场判断、规划、营销和运营能力等核心竞争力。

ü 境内银行贷款27.1%,境内公司债券9.7%,境内其他贷款21.1%,优先票据13.0%,境外银行贷款29.1%。

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2018年上半年,雅居乐新增三大产业板块,目前已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本和商业管理八大产业集团并行运营的格局。

在不同的代建模式里,雅居乐房管集团亦有所取舍。其中,政府代建项目主要选择政府有偿还能力的项目,主要做影响力;商业代建则选择市场基本面向好、股权结构不复杂的项目,而资本代建则注重城市旧改项目或农村集体用地流转项目。

第二部分 业务回顾1、销售业绩:

事实上,雅居乐的多元融资渠道受到了多家国际评级机构的高度认可。今年上半年,穆迪及标普分别上调雅居乐评级至“Ba2”及“BB”级别,展望均为“稳定”。

目前来看,代建、环保等侧翼业务在雅居乐地产业务的协同作用下逐渐壮大。

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ü 累积预售金额为人民币 1,026.7 亿元,较去年增长 14.5%,累积预售建筑面积为 798 万平方米,较去年增长 8.4%,预售均价为每平方米人民币12,871 元,较去年增长 5.6%。整体预售金额首次突破人民币千亿关口。

对资本市场而言,雅居乐开拓的多元化业务大多具有优质的现金流和持续稳定的利润,同时受房地产周期波动的影响较弱,这意味着更好的市盈率与市净率表现。

以代建业务为例。雅居乐房管集团于2018 年4 月成立,为客户提供房地产开发全产业链的管理服务。

全产业链的代建管理型服务商

ü 贡献来自于54个城市110个项目;

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2018年9月27日,雅居乐房管集团一举斩获肇庆、河源两个项目;一个多月后的11月2日,雅居乐房管集团与河源市行健置业有限公司正式签署合作协议,携手推进河源东源县项目的开发建设。

在已有20余家房企涉足代建行业的当下,后来者固然能借鉴先行者的经验和教训,少一点无谓的摸索和弯路,但也在一定程度上失去先发时机。如何突围、如何逆袭?在“规模效益”之外,樊红雷打出了服务牌。

ü 销售金额分布:大湾区29.1%,华南4.5%,华东20.3%,西部。8%,华中7.6%,海南及云南19.2%,华北5.8%,东北2.4%。

需要指出的是,支撑雅居乐多元化布局的背后仍然是持续稳健推进的住宅开发业务。

betway必威官网手机版:总裁专访,千亿之后开启新的成长期。截至目前,公司有6 个项目在手,并预计明年将增加12-15 个代建项目。

“在与同行的竞争中,我们要打造的标签是一个注重品质、可以为业主、委托方提供全产业链资源支持的管理型服务商。”雅居乐旗下的雅生活集团、教育集团、环保集团、建设集团、园林集团、建材集团、金融投资集团等多元化业务将为此提供现实支持。同时,还可以根据客户需求,制定个性化解决方案。

ü 年内,完成分拆雅生活于香港联交所主板独立上市。雅生活的营业额为人民币 33.767 亿元,较去年增长 91.8%。雅生活的毛利率及净利润率分别为 38.2%及24.0%。股东应占利润为人民币 8.01 亿元,同比增加 176.5%,财务表现强劲。

目前,雅居乐的地产业务依然保持较快增长,在地产业务规模化与多元新业务盈利之间,雅居乐实现了平衡。对雅居乐而言,规模稳健扩张的地产主业是多元化业务强有力的支撑,而蓬勃发展的多元化业务则可以与地产业务产生正向协同效应。

招银国际研报认为,在激烈的市场竞争中,大型开发商可以利用其规模效益和品牌影响力帮助小型开发商开发项目,实现双赢。

“我们的最终目的是要通过我们的品牌和团队输出,在项目的品牌和影响力、销售、现金流的回正以及利润、业主评价等方面,为委托方提供一些好的帮助,这其实也是代建作为服务型行业必须要思考的问题。”

2、土地储备:

例如,依托雅居乐环保成熟的污水处理技术,雅居乐的楼盘都规划并配有技术先进的污水处理站。未来雅居乐还将打造“环保产业 地产开发”的协作模式,打造新兴的环保产业新城或特色小镇。

《中国房地产代建行业发展蓝皮书》预测,2017-2020年代建市场规模总量将超过1.7亿平方米。

樊红雷认为,随着代建行业从1.0进阶到4.0阶段,行业日趋精细化,专业度越来越高,行业门槛日渐抬升,对企业的要求也越来越高。

ü 先后于多个城市群策略性地透过招标、拍卖、挂牌及股权收购等方式增添 46 幅新地块,新地块的预计总建筑面积达 1,111 万平方米,其中集团应占权益预计总建筑面积为 909 万平方米。新地块的总土地金额为人民币 426 亿元,相关应付土地金额为人民币294 亿元。新增可售货值1300亿元。其中建面按区域划分:华东36.4%,西部20.0%,华南11.6%,华中11.2%,遇难8.1%,华北6.5%,大湾区6.1%。

同时,这些多元化业务涉及的都是万亿规模的大市场,为整个集团提供了“没有天花板”的发展空间。仅以代建业务为例,公开数据显示,近三年,房地产代建累计合约总建筑面积超过7000万平方米,净利润率水平持续高于20%,年销售额逼近千亿。2017至2020年代建市场规模总量将超过1.7亿平方米。

凭借27年的房地产开发系统经验和品牌积累,再加上规模效应带来的竞争优势,雅居乐切入代建业务领域,引入内外部多方产业合作机构,横向联动雅居乐旗下地产开发、物业管理、环保、教育、建设等产业资源,有望在这个万亿级市场切得一块“蛋糕”。

“最终输出的产品,除了配套、环境等,更重要的还是质量、运营、服务。只有综合性的开发商或服务商才能进入到以后的竞争行列,否则规模上肯定做不大。”

ü 其中 20 个城市为本集团新开拓市场。其中大理、福州、邯郸、汉中、合肥、湖州、嘉兴、晋中、荆州、连云港、茂名、梅州、商丘、汕头、威海、芜湖、许昌、徐州、云浮及漳州为新开拓市场

通过地产相关业务的多元化,雅居乐已经扩展到了地产业务之外的七条“没有天花板”的新赛道。

雅居乐的几大业务矩阵之中,例如环保这样和地产交集日渐增多的业务,同样拥有广阔的市场前景。

在这样的成长焦虑下,雅居乐房管集团将成立的第一年定为“练兵期”,培养有服务意识、服务能力和服务心态的专业团队是重点。这是定位为“代建管理服务商”后,雅居乐房管集团内生的需求。

ü 期末, 于65 个城市拥有预计总建筑面积达 3,623万平方米的土地储备,土地成本2825元/平方米。华南32.8%、华东18.2,华北2.8%,西部9.1%,华中6.4%,东北1.8%,海外1.0%,云南13.9%,海南14.0%。

就以环保而言,根据“十三五”规划,到2022年我国环保产值预测达到12万亿元。而据E20研究院预测,未来三年危废处理市场空间有望达到3000亿。

“在我们的框架内,把委托方委托的工作做得最好,无论是履约能力、产品形态、服务意识,还是我们将来提供的价值效益,都要做得好一点。更重要的是团队要培训好,确保对外输出的质量和理念相统一。”

ü 其中位于粤港澳大湾区之土地储备占总土储的27%约980万平方米,累计有1500亿元的货值,相关楼面平均地价为每平方米人民币 2,825 元。

2015年,雅居乐携百亿资本强势跨入环保领域,成立雅居乐环保集团,选择市场集中度低、空间广阔的危险废物处理为突破口,开展业务。

以下为时代财经对雅居乐房管集团总裁樊红雷先生的专访实录:

3、房地产 业务:

目前,雅居乐一共在环保业务上投入超过150亿元,危废处理方面获得了超270万吨/年的危废处理资质和超1400万立方米的安全填埋场库容,位居行业前列。按照计划,到2020年前雅居乐环保集团还将投入200亿元。

时代财经:如何看待雅居乐在现在这个时点进入代建行业?

ü 截至 2018 年 12 月 31 日,雅生活在管面积及合约面积分别为 1.381 亿平方米和 2.298 亿平方米,当中包括收并购所获得的 3,100 万平方米面积。截至 2018 年 12 月31 日,来自第三方开发商的项目合约面积为 1.064 亿平方米,占总合约面积的 46.3%,较2017 年新增 4,840 万平方米,同比增长 83.2%。

随着雅居乐环保集团的发展,环保和地产产生的交集呈上升趋势。根据雅居乐控股副总裁兼环保集团总裁李雪君的介绍,雅居乐环保集团可以通过土壤修复手段推动土地增值,为地产提供助力;通过生态湿地、景观工程建设,为地产构建更优质环境;通过生活垃圾处理及管网工程、自来水厂、污水处理厂等的建设,为地产提供大配套服务。

樊红雷:现在把代建业务从雅居乐建设集团中分离出来独立运作,主要是基于之前的基础,加上对市场、时机的判断。

ü 年内,环保业务新增的危险废物处理项目达 11 个,每年最高危险废物处理规模超过 270 万吨,安全填埋库容逾 1,400 万立方米,并已成功拓展发展前景可观的废旧金属资源化综合利用业务。与此同时,水务处理及一般固体废物处理业务获得重大突破,水务处理规模的增长接近 10 倍,每日最高水务处理规模已超过 210 万吨;集团新开拓的生活垃圾焚烧发电业务亦新增 3个项目,每日最高处理规模达到 2,500 吨。此外,环保圑队成功与多家行业龙头企业达成战略合作,并正积极拓展餐厨、厨余垃圾处理及污泥处置等业务。环保业务预计将成为集团的稳定收入来源之一。

李雪君曾对外表示,希望接下来的三到五年环保业务营业额能够达到100到200亿之间。他还有一个更长远的计划,那就是把雅居乐环保集团做成环保界的中海地产。

雅居乐是华南一个沉淀了20多年的老品牌,我们预判,经过这一轮洗牌,在3-5年以后,一些中小型或排名靠后的房企会有一些土地储备,它们也会通过此番洗牌更理解品牌的重要性。到2030年,代建行业将面临以亿平方米计的市场,同时它将占地产行业的3-5%,甚至更高。

ü 在建设业务方面,集团以建筑工程总承包、园林景观、家居装饰为主营业务,并以设计咨询与材料贸易作为支撑业务。建设业务不仅大力推动业务发展,亦积极开拓外部市场,业务经营范围现已扩展至 24 个省、直辖市,以及 70 多个城市,承接工程组团数量约300 个

通常而言,房企转型多元化,最难找准的是方向,最难做到的是坚持。

同时,在战略上,雅居乐要发展一个与地产能够进行资源匹配、整合的版块,在业务、规模、利润等方面对集团有所贡献,因此进入了代建行业。进入的时机不能说迟,这是我们一个主动的战略选择。

ü 在教育业务方面,集团继续致力提供学前教育、中小学教育、高等教育、培训教育及国际教育的硬件配套,为物业项目增值

从雅居乐房管、环保等业务的发展历程来看,公司在深度调研的基础上选择有前景的行业,瞄准一个方向,不贪多、不惟快,辅以地产领域积累下来的管理机制和人才团队,通过深耕打开局面并获得长远发展。

时代财经:雅居乐房管集团组织架构设置八大职能中心,自4月份成立以来,人员配备情况如何?

ü 房管业务为集团新成立的业务板块,于年内已为集团带来收入及利润。此板块为合作伙伴提供贯穿设计报建、建造管理、成本管控、品牌输出、产品营销等高端技术与专业服务,并已成功构建政府代建、资本代建及商业代建等分部。年内,房管团队为揭阳天成东玺项目及青田御景江山项目提供全产业链代建服务,项目销售符合本集团预期。此外,房管 团 队 亦 已 与 广 东 、 江 苏 、 江 西 等 多 家 房 地 产 商 签 订 合 作 协 议 , 致 力 将 业务扩展至「粤港澳大湾区」、长三角等重点城市群。

樊红雷:基于原有的人才底蕴,核心班子很快就组成了。人才梯队架构上,地产和建设集团都给予了支持,从区域公司也调拨和提拔了一部分。目前八大职能中心人员基本上全部到位了,一些专业技术骨干也已经招到位,已经可以独立运作代建项目。

ü 年内,集团将原有的酒店及投资物业进行整合,并注入包括购物中心、写字楼、文旅商业及社区商业等商业项目,成功构建了商业板块。现时,此板块旗下的多元化商业物业覆盖超过 5 0 个城市,总体量逾 300 万平方米,在管项目达 5 0 多个。商业团队为 组 合 内 的 物 业 提 供 专 业 的 运 营 及 管 理 服 务 , 为 本 集 团 带来稳定 的 收 入 。

时代财经:雅居乐集团对代建板块提出了什么要求?

ü 期末,其签订22个产业小镇投资/框架协议,重点布局大湾区、长三角及京津冀。城市更新方面已签订10个城市更新/合作框架协议,战略开拓4 13重点城市的机遇。

樊红雷:从雅居乐集团层面讲,对雅居乐房管集团的期待是两方面。一是希望无论在规模、品牌影响力还是业务量上,在三年左右做到行业前列;二是希望到一定时候能被资本市场认同,有益于雅居乐在资本市场的影响力。

第三部分 市场策略1、市场展望

时代财经:雅居乐房管集团在管理上采取三级管控模式,即雅居乐房管集团-区域-城市,您希望在这样的组织架构下达到怎样的管理效率?

ü 陈卓林:今年业绩说实话业绩还在预期,因为上几年说多少利润率大概14.%多,特别是公司利润增幅23%,股东18%左右。预售受到海南影响,还有如果海南政策不出来,会比预期好很多。

樊红雷:这其实是模拟雅居乐地产的管控架构。集团主要是做出规划、战略及控制性的要求,区域更多的是发挥承接、落地的职能,而项目层面则要做出雅居应有的产品质量和周转效率。

ü 我们有3700万土地,第一类海南华东大湾区估计持续未来三年到五年贡献,净利率要控制在12%-14%以上,海南暂时的影响18年消化了。第二1819年新拿的项目在天津郑州西安等,陆续贡献业绩,净利率10%左右12%为目标,地产现在能做到12%以上不错了。第三2019年会拿400亿拿地,其他产业投100亿,拿地方面希望能拿到1100亿货值,10%净利率。今年我们肯定很保守,海南岛政策对我们有影响。

在成立初期,集团层面的管控会强势一些。随着业务的扩张和发展,集团层面将倾向于做一些战略性、指引性的规划,更多的工作还是交给下面。我们还是想做强区域,只有区域做强了,业务规模、管控能力才会做到位。

ü 其他产业15-20%左右增幅。相信到2020和2021年会好。其他产业投了100多亿今年再投,未来投2-300亿。雅生活2018年有8亿利润,未来会40-50%增幅,除了自己还有未来收购的。环保今年估计有几倍增幅,我们有40几个项目,我们投对了,环保严格起来全部量价倍增,相信2019特别2020年会很惊人。房管2018年有6000多万利润,今年预测很多倍增幅,预计三年利润惊人。希望产业运营好贡献利润,可能今年20%,明年30%,后年40%。我们也策划未来有条件可以拆分。

通过这样的三级管控,我们希望达到三点,集团层面的管控是放心的;委托方得到期望的利润,对合作是满意的;而业主得到的产品质量与雅居乐品牌产品是一样的。

第四部分 2019年展望

时代财经:代建行业这两年发展很快,目前TOP20的房企基本都进入了这个行业,您怎么看这个行业竞争?

ü 目标1130亿元,同比增长10%,新开工9900万,开发面积24500万,竣工面积7660万平方米。全年可售货量13570万平方米建面;

樊红雷:任何一个行业都有竞争。但代建行业最核心的标签是品牌,即要被社会、商业市场认可。雅居乐房管有自身的品牌和品质优势,我们要打造的标签是一个注重品质、可以为业主、委托方提供全产业链资源支持的管理型代建服务商。

ü 可售资源2000亿元,31个新开工项目,加上2018年原在售项目共计有117个项目(2018年有115个)。

雅居乐房管集团有各种资源可以嫁接,比如教育集团、建设集团、环保集团、雅生活集团等。我们要做出雅居乐的特色,即着重品质打造,根据委托方需求为其解决痛点问题,如专业团队、资源或资金支持。同时,还可以根据客户需求,制定个性化解决方案。

ü 2019年购地策略:重点聚焦一二线和核心城市周边具有辐射能力的优质三线,权利推进落实产业小镇及城市更新项目的发展,采用“2 3 N”以加强于城市群的策略布局。

雅居乐房管集团的最终目的是要通过品牌和团队输出,在项目的品牌和影响力、销售、现金流回正以及利润、业主评价等方面,为委托方提供一些好的帮助,这其实也是代建作为服务型行业必须要思考的问题。

第五部分 问答环节

时代财经:雅居乐房管集团目前的业务区域已经确定华南、华东、西安、重庆,这是基于怎样的考虑?

Q&A

樊红雷:代建业务最大的成本是人力成本,雅居乐房管集团刚刚成立,不适合在首年铺面过广。这四大区域其实基本涵盖全国80%以上的省份,随着项目的增多,四大区域可以继续裂变、细分。之所以选择这几个区域,是因为雅居乐地产在这些地方有布局,双方在资源整合、信息互通、专业等方面可以相互支撑。

Q1:

时代财经:从目前的项目来看,雅居乐房管集团的代建业务布局比地产更下沉,是否担心三四线城市政策的不稳定性?

1)大家都很专注地产开发,而雅居乐多元,利润20 21 22年贡献

樊红雷:一二线城市土地竞争很激烈,且供需关系不平衡。而在三四线城市,随着城镇化进程和集体用地流转,给我们带来很大的发展空间。在一二线城市,我们主要选择政府代建项目,如公共性建筑、政府保障房等,商业代建方面则重点布局三四线城市。

2)海南去年销售100亿,如何应对政策?

政策方面我不是很担心,当然我们会一直关注政策的管控。代建是有点逆市场的,即市场环境越恶劣越存有机会,调控越严越能体现出企业的团队、品牌等综合实力方面的优势。

A1:

时代财经:目前代建行业是不是已经不再是低门槛的行业?

1)我对海南比较熟悉,大家都说了对公司有点影响,全岛政策都限购,这个肯定是暂时的,因为海南未来有政策利好,有自由贸易港、百万人才进海南等政策,市场需求是在那里的,另外海南住宅供应少,一方面有需求一方面地少,未来海南肯定没问题。如何规避呢,几个方面,第一全国布局来平衡,去年也能看到虽然海南100亿不如预期,但云南高于预期很多,有60亿,旅游地产板块可以平衡,下一步可以加大华东和大湾区的开发,大湾区我们储备成本还是很低的,可以平衡我们利润损失,产业取地的项目成本也很低,毛利做到平衡,金额自然也平衡。

樊红雷:随着代建从1.0版本到目前的4.0版本,细分越来越多,专业度越来越高,对企业的人才梯队、团队建设等也有所要求。同时,我们最终输出的产品,除了配套设施、环境等以外,更重要的是质量、运营、服务。行业门槛自然不低,只有综合性的开发商或服务商才能进入以后的竞争行列,否则规模肯定做不到。

2)多元化我们肯定选择盈利和空间大,环保净利率超过30%。今年会有13个厂新建,明年有12个厂。2020年会有100%增长,爆发性的。我们都是按照企业规则做,都是要盈利的,回报股东的。我们做的项目都是拿得准,风险可控的。如何拆分上市、两方面考量,整个集团战略要求什么时候合适,也看市场情况,再商议。

对于雅居乐房管集团的项目,雅居乐的教育集团、雅生活集团、建设集团、环保集团都会给予支持,这也是我们的优势。通过全产业链资源的提供和整合,我们希望为委托方做出综合性价比很高的产品,也希望通过这些产品的效果和影响力推动企业的规模发展。

3)环保最快,然后房管,然后建设,最快对我们业绩贡献。我们找了顾问正在筹划。我个人认为很快,三年计划出来了,适当时候会找专家做。海南还是有生意的,就是土地不给建所以一房难求,价格还是有上升的,我们已经调低了海南岛贡献。虽然政策下来了但是还是有市场,我们还有几百亿货值,未来是可以给我们贡献利润的。

时代财经:在代建项目的选择上有什么标准?

Q2:

樊红雷:政府代建主要选择政府有偿还能力的项目,主要做影响力,因此会尽量避免政府负债率过高的城市。商业代建则选择市场基本面向好、股权结构不复杂的项目,而资本代建则注重城市旧改项目或农村集体用地流转项目。我们会更侧重商业代建和资本代建,政府代建项目要靠机会。

1)2000亿元可售多少有海南,1100亿元的销售目标多少是海南

时代财经:选择项目时有没有财务上要求?比如回报率、项目售价等。

2)环保哪个比较赚钱,6个亿营业额怎么分?去年投110多亿在环保,而今年100亿在多元化,环保投资虽然不如去年,但是这个产能翻很厉害,为什么投入低而产能高?如果要达成2022目标要有多少金额进去?未来盈利预期如何划分?

樊红雷:没有硬性规定,因为我们现在处于发展阶段,需要规模、需要项目数量,但也要各个方面都匹配,要单价和规模兼顾。比如规模太小、销售金额太低,无法覆盖我们的管理成本,对品牌的帮助也不大的项目,或者还没有通高铁、交通成本比较高,雅居乐地产也没有进入过的城市,这些项目我们暂时不会接。

A2:

时代财经:今年的主要工作是规模拓展吗?

1)2018年所有其他产业包括环保是165亿投资。我们希望3383的利润增幅超过地产,成熟了一个个拆出来。具体数据我不专业。去年6亿多营业收入90%来自固定废物,剩下水务收入。我们今年还有13个项目投产,去年24个项目,明年11个,现在做了很多工作,所以2019贡献度大很多。存量投产,今年也拿项目了。利润方面,危险废物处理利润率和水务利润率,拉平均整个在20-30%,去年我们有32%,现在我们按30%预测,2019年肯定比18年有显著变化。每年处理量增长,18年16万吨,19年40多万吨,这是目前已经投资环保项目的业绩,没算上并购的。19年翻几倍20年翻几倍。环保是稳定行业,至少一年合同。我们也要安排让分析师去现场看下。环保盈利模式不一样的,做得好是永续的,要关注可持续经营和牌照价值。另外环保客户群也是很重要的,和我们合作的中石化,富士康等都是大公司。危险废物我们是成熟而且全国最大,现在环保国家管得非常严,供不应求,我们的危险废物生意未来的发展空间很大。

樊红雷:今年还是起步阶段,我们想做两点,一是选择一些与我们的需求相对吻合的项目。二是培养、培训真正有服务意识、服务能力、服务心态的专业团队。

2)预估2025亿货值中9-10%在海南,200多亿,涵盖了金沙湾。1100亿目标里有意调低海南到100-110亿。会随着市场政策变化加快或者压缩调整,管理会精细化。

因为我们是服务商,要在我们的框架内为委托方提供最好的服务,无论是履约能力、产品形态、服务意识,还是我们将来提供的价值效益,都要做得好一点。更重要的是团队要培训好,确保对外输出的质量和理念相统一。“

Q3:

时代财经:雅居乐做旅游地产很有特色,房管集团是否也会侧重这一块?商业综合体项目会否在你们的考虑范围内?

1)购地策略,拿地渠道比例

樊红雷:旅游地产会是我们将来重点发展的一个版块,因为雅居乐在这方面已经形成了核心竞争力:规划能力、对市场的判断能力、营销能力和运营能力。所以无论是特色小镇还是所谓的产业,都会是我们代建未来重点关注的一个版块,而且目前也已经有一些开发商来找我们。

2)雅居乐应该华南,但加大了华东,集团未来地域布局考虑,大湾区是否考虑增加优势?

商业综合体目前不是我们的主要发展方向,因为产出效益一般、开发周期长,资金需求量也很大,同时,对商业综合体的开发也不是雅居乐的专长。目前我们还是以传统地产、旅游地产以及产业地产、特色小镇这些方向为主。

3)怎么去平衡地产与代建项目的关系

时代财经:预设的收费机制是怎样的?

A3:

樊红雷:具体数字还在制定中,会根据我们自身的品牌、市场和管理成本来确定。

1)雅居乐整个发展,以地产为主,大部分资金放在地产,但地产也不可能太快,有的项目不赚钱或者亏钱打死不做,按照20%增幅已经不错的,但期待20和21年有更好增幅,稳健发展。第一,一定要有合理回报,如果有12%净利率就不错,但三年后不知道了,地产是主业我们打死不转型。代建我们也看到品牌团队优势在,18年100多个项目找我们,三年后肯定是两位数利润,基本没成本,就是用雅居乐三个字外加派个项目总。等于做多一个地产公司出来。平均有6个点纯利。绿城做了最好有30PE,我看了很高兴,所以我们一定要把房管做大做强,到时候拆放出来,市值比开发商还要高。环保之前不规范,现在抓了好多人,还有倒闭,我们切入时间点好,原来投了一百亿,还通过优中选优进行首并购,现在发展非常非常好。雅生活三年之内翻几倍也成功了。估计2019年底整个公司的多元化战略就可以很明显的体现出来了。整个公司多元化发展也是根据未来三年计划,估计2019年年底业绩出来,20年一半一半。房管速度很快,我们是不做重资产的,做规划设计等品牌输出,30以内股权都是房管操作的,好的会参小股。发展速度比较快的,房管签了200亿货值。

时代财经:在人员激励方面有没有什么机制?

2)供地策略,17年收并购占50%,到了18年收并购变成35%左右,我们现在产业拿地多了,是大势所趋,政府也欢迎。以后并购三分之一,产业和城市更新30%,合作10-20%,招拍挂份额会少点因为市场不够冷静,价格太高。我们希望土地成本低点,希望能够保证地价和房价比例在百分之三十左右还是比较好的

樊红雷:没有资金投入的项目会设立项目激励,有资金投入的会建立跟投机制,但这个事情还在计划当中,估计要到明年才能正式实施。

3) 布局方面下一步仍然是珠三角长三角,去年长三角多是因为战略全国均衡布局,19和20年回归深耕,以后仍然大湾区占比最多的、长三角也是比较好的,其他也是按照现有比例。

时代财经:雅居乐房管集团有没有设立增长目标?如何做好快速发展和保证质量之间的平衡?

Q4:

樊红雷:不现实的扩张不是我们的初衷,我们的发展不会是爆发式的。主要是向规模要效益,将来这个行业的利润是不会往下降的,体系化、标准化的管理会提高它的利润。

1)房管这一块的盈利和收费模式?建设板块的年产值超过100亿的是营业额吗,利润率水平?

至于品质和增长之间的矛盾,我认为不会很大。首先我们是循序渐进地稳健发展,其次,只要我们把梯队培养好、建立了相关的标准体系、培训体系,规模增长就不会损害品质。而后者是我们会花大精力去做的事情。@今日话题@徒步探花君

2)竣工766万平里多少是物业开发?有多少是已销售的?

A4:

1)房管有几种,品牌输出打出品牌比原来的至少增加10%,我们按照销售金额收费,品牌费3-5%,一般按照销售额当时提取,个别每年或者半年结算。好的项目不排除参股5-10个点。卖出价格超额部分有分享,股权比例有分享,盈利模式清晰。你要有品牌从施工到营销,你也要有资金授信能力。建设100亿产值里大部分是内部交易,定位先服务好雅居乐地产和房管,必须保证安全品质,我们的施工队才能控制。按照建设理念还有一块是走向市场的,比如乐活家软装品牌,目前业务量不大,但是成功后也会是我们的一个盈利模式。竣工面积766万平方米是计划的竣工面积。我们商业一般是出售的,只有整体商场保留经营。一般的地铺都卖掉的,竣工里投资企业占比很少。

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