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租客不知情则提到违法,寓资金池风险

2019-06-21 05:17 来源:未知

  金融是好东西,但也可能是坏东西。当一项民间交易引来金融平台参与,放大了杠杆的同时,也放大了风险。

  房租上涨成为近期的热点话题,也引来市场对于房屋租赁市场金融产品角色的关注。近日,北京商报记者调查发现,实践中,在租房场景中,金融扮演的角色并不光彩,租金莫名变贷款、长租公 寓爆仓等问题不断。在市场人士看来,亟须对长租公 寓中介服务商沉淀的大量资金进行有效监管。

摘要:一纸停止运营通知,将杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓品牌鼎寓推上了风口浪尖,这或将成为首个爆仓的长租公寓公司。中国证券报(ID:xhszzb)记者探访实地发现,鼎家公司已经人去楼空。虽然其在通知里称,已经引入上海寓团公寓管理公司承接业务,并提出...

  近期,关于金融资本搅乱租房市场秩序的话题引发监管部门关注。专家表示,长租公 寓作为ABS底层资产此前备受追捧:一方面符合投 资者对于风险和收益的预期,另一方面成为长租市场发展的重要助力。但是当前长租公 寓市场存在诸多乱象,部分机构借道ABS变相加杠杆,增大了风险。预计长租公 寓ABS相关业务很快会迎来强监管,产品发行或面临更高门槛。

betway必威官网手机版 1资料图:楼市。 中新社记者 韦亮 摄

  近期关于“资本介入长租公 寓推高租金”的讨论引发人们重新审视金融的属性。而鼎家的破产将这一讨论推向更深处。其中,最大的焦点就是租金贷:长租公 寓收取租客押金,同时通过金融平台提前收取租客全年租金,归集资金后除部分用以支付给房东,大部分资金用来扩张房产数量规模。一旦资金链断裂,也可能像近期的P2P爆雷,引发大规模的客户损失。

  租金“莫名”变贷款  

  一纸停止运营通知,将杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓品牌“鼎寓”推上了风口浪尖,这或将成为首个爆仓的长租公寓公司。中国证券报(ID:xhszzb)记者探访实地发现,鼎家公司已经人去楼空。虽然其在通知里称,已经引入上海寓团公寓管理公司承接业务,并提出了解决方案,但数千租客的押金以及相应债务并未给出解决办法。

 加杠杆“游戏”乱花迷眼

“租金贷”变身“套路贷”

betway必威官网手机版,  长租公 寓通过租金贷这一金融业务直接涉及资金归集,是否合法合规?法律界人士告诉《每日经济新闻》记者,资金沉淀本身,如果通过合同明确约定,则不算违规,但对于这本身引发的风险需要密切关注,必要时监管需要干预。但如果租客是在不知情的情况下使用网络贷款,将第三方网络贷款机构卷入,这种挪用租金建立资金池的行为,属于违法违规行为。

  8月22日,北京市住建委发布消息称,当日开通打击“黑中介”举报热线,查处了23家违规中介机构,北京市住建委指出,“黑中介”热线投诉举报除了哄抬房租等,还包括强制贷款付租金。

  人去楼空 一片狼藉

  “以往很多租赁企业用的是租金沉淀和押金沉淀的作法。如今在资本挟持下,借用了外部金融杠杆,带来风险是必然的。”中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示。

住房租赁市场遭遇过度“金融化”

  房租上涨背后的金融杠杆

  在租房分期产品中,有我爱我家(5.710, 0.14, 2.51%)主推的“相寓信用租房”项目“押零付一”、自如推出的“自如白条”、58同城推出的“58月付”等产品。北京商报记者注意到,在微博等社交媒体,有不少租客投诉,中介在推介过程中存在不告知具体模式以及存在隐患的问题,不知情的情况下贷了款。北京市住建委表示,针对住房租赁企业违规使用“租房贷”,目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证,一旦查实,将从重处罚,联合惩戒。

  8月23日下午,中国证券报记者赶到位于杭州市文二路上的文欣大厦,发现鼎家已是人去楼空,现场一片狼藉,地上遗落了大量合同文本。

  胡景晖所指的外部金融杠杆,广义上被认为是长租公 寓的资产支持证券。目前,市场上推出了“魔方公 寓信托受益权资产支持专项计划”“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”“新派公 寓权益型房托资产支持专项计划”“中联前海开源·保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”“高和晨曦·中信证券·领昱1号资产支持专项计划”等长租公 寓相关的ABS产品。

□本报记者 高改芳

  在北京工作的苏女士最近正忙着找房子,但发现单间在2000元/月以下的房子在全北京都很难找了。越是到处去找,她的一个心结越强烈,那就是现在快到期的房子要是能够继续租该多好。现在住的单间带一个大阳台,光线很好,装修不错,才不到2000块。但是业主最近直接上门了,这是两年来第一次,通知他们房子要装修了,需要腾空。

  8月27日,深圳互联网金融协会发布《关于规范“长租公 寓”业态涉互联网金融的风险提示》(以下简称《风险提示》),也对“租金贷”业务模式风险做出提示。《风险提示》称,近期市场上部分长租公 寓中介服务商联合互联网金融平台、金融机构等贷款机构开展“租金贷”业务。“租金贷”实际操作中,服务商在租客不知情或者未对租客进行充分风险提示的情况下为租客办理了“租金贷”服务,具有较强的蛊惑性、欺诈性。

  现场陆续有业主和租客前来了解情况,公司目前仅剩安保人员驻守,表示对公司相关情况不知情,“我们只是负责保护公司现有办公财产”。

  据东方金诚统计,截至8月21日,已发行长租公寓ABS共8单,总规模98.07亿元,产品类型包括类REITs、CMBS、信托受益权ABS。此外,远洋地产长租公寓ABS等已获交易所审批通过。

当上海的长租公寓“寓见公寓”拖欠房东租金、私扣租客房款等事情曝光后,人们才发现在长租公寓背后隐匿着巨大的资金池,第三方理财平台、多家银行也被牵涉其中,其中的金融风险不容小觑。

  “和业主同来的还有一个房产经纪人模样的年轻人,在房里拍照、量大小。一问才知是蛋壳公 寓的业务员。房东说,租给现在的房产代理公司,月租太低了,想重新装修,重新找代理公司。”苏女士说。

  据悉,“租金贷”业务是指租客向第三方金融机构或网络借贷平台申请信用贷款,机构一次性将等同于一年租金的资金放款给到服务商,服务商并未将全部资金给到房东,形成了资金占用。表面上租客按月付租金,实际上是每月向贷款机构还贷的服务。《风险提示》称,服务商通过对房屋租赁合同条款进行设计,在未对租客进行充分风险提示的前提下诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同,将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留,涉嫌非法侵占他人财物,造成租客、房东合法利益的重大损失。

  据媒体报道,截至2017年底,鼎家已发展长租公寓超过5000间,这意味着公司破产或将影响数千位房东租客。

  兴业研究固收首席分析师徐寒飞指出,住房租赁ABS有三种证券化模式:双SPV的收费收益权ABS、CMBS和类REITs。轻资产运营的住房租赁主体仅可选择收费收益权ABS,以未来一定期限内的租金收入作为底层资产,采用“信托 专项计划”双SPV模式;重资产运营的住房租赁主体以房企为主,可选择CMBS和类REITs。CMBS和类REITs均对标的物业在产权、土地性质、实际用途等方面的法律完备性要求较高,同时要求标的物业的租金收入对当期应付本息保持较高覆盖度。

业内人士表示,“寓见公寓”是房屋租赁行业“金融化”的典型代表。实际上,房屋装修、美容健身等消费领域的“金融化”早已出现过,风险也时有发生。怎样实现有效的行业监管,避免政策“头痛医头,脚痛医脚”,是这些风险事件一再向我们揭示的治理急所。

  而蛋壳公 寓的模式就是从业主手上拿下房子后,重新装修一遍,统一配备,再向房客出租。

  对于此类租房贷款,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,租金贷款本身是值得行业鼓励的,但是这种偷偷为租客办理贷款的,其动机就不是为了服务租客,而是为了变相融资,一旦中间某个环节出了问题,类似房东不打算租房了,这个时候就会出现多米诺骨牌效应,即风险快速扩大。

  一位王姓女士告诉记者,自己的房子就在附近的教工路上,租给鼎家已经1年多了。“9月20号房子就到期了,但从7月开始公司就没给我房租了,我可能要损失3个月的房租,13000块钱。”王女士对记者说,“房租拿不到,是不是可以让租客搬出去了?”

租客不知情则提到违法,寓资金池风险。  知情人士透露,当前最受质疑的某资产证券化项目,通过与信托机构合作,由信托计划向月付租客发放贷款,月付租客与信托机构之间实质形成“借贷关系”。而该信托计划的受益人为长租公 寓公司所设立公司。随后,该公司将信托计划的受益权转给新设的资管计划,从而搭建ABS构架。

刚刚大学毕业来沪工作的租客曹畅最近遇到了麻烦。今年7月,曹畅和寓见资产管理有限公司签订了一年的房屋租赁合同。但只过了两个多月,曹畅就被告知因为拖欠房租,他要马上搬离现在租住的“长租公寓”。更让他不解的是,他在完全不知情的情况下,办理了晋商银行总额1万多、期限一年的信用贷款。目前还有上万元的贷款没还。如果逾期不还,他的征信记录就会受到影响,以后想贷款买房的时候可能会遇到麻烦。

  一家规模相对较小的房产代理公司的业务员向《每日经济新闻》记者表示,现在北京的租房市场已经被这些长租公 寓完全搞乱了,今年房价不断上涨。“上次我们去看一套一居室的房子,业主报价4200元/月,我们觉得有点高,希望能少一点,没想到这时一位做长租公 寓的业务员赶来,直接问业主报多少,看到这么多人都想拿房,他直接说给业主4500元/月。”他说。

租客不知情则提到违法,寓资金池风险。  易产生资金池风险

  房东无法收到资金,租客则面临更加麻烦的局面。鼎家跑路后,租客面临被房东"扫地出门"的压力。更惨的是使用了房租贷的租客,一旦停止还款,不仅会产生高额滞纳金,还会影响个人征信。

  上述人士指出:“长租公 寓公司一般以季度或半年度向房东支付房租,而通过发行ABS可以一次性得到几乎全年租金。如此一来,可以得到约等于半年或9个月房租的资金池,从而产生巨大的资金错配空间。由于在此ABS计划中,信托仅起到通道作用,并未实际监管托管账户,从而让长租公 寓公司可支配池内资金进行扩张,签订更多房源从而扩大市场占比。”

这一切要从他签订的租房合同,以及长租公寓运营方“寓见公寓”的运营模式说起。

  蛋壳公 寓一位业务员告诉《每日经济新闻》记者,租客与蛋壳公 寓签约时,签的不是纸质合同而是电子合同,如果是“押一付一”,签合同时还需要与第三方贷款平台签订一份贷款协议,目前合作的贷款平台之一便是微众银行。客户签约后,贷款平台一次性将租客一年的房租发放给蛋壳公 寓。

  除了租金贷问题,近日一家杭州长租公 寓公司宣布破产的事件,更是给金融 长租公 寓模式浇了一盆冷水。

  据了解,鼎家的不少租客以个人信用为担保,通过一款名为“爱上街”的APP分期房租贷产品,将租金一次性付给鼎家,租客再每月还款给APP直至租期结束。

  风险陡增需警惕

曹畅出示给中国证券报记者的房屋租赁合同显示,房租一个月1264元,寓见收取服务费94元,以后每期服务费按当期房租的8%收取。

  客户在完成签约前,还需要在手机上绑定一张银行卡,“押一付一”也就是每月从这张银行卡扣“月租”,其实就是分期按月还贷。

  8月19日,我爱我家前副总裁胡景晖在媒体沟通上表示,“长租公 寓爆仓,一定比互金爆雷更厉害”。话音未落,8月20日,杭州鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)宣布停运,数千名租户以及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。

  现场一位抱着孩子来讨说法的女租客向记者证实了这一说法,其房东因为公司跑路未收到房租,要求提前结束租约。“租期还有3个月,房东的意思是让我们1个月以后搬走,双方各承担一些损失,但房租是交给‘爱上街’的。”该租客5000元的押金目前尚未退还。

  一位评级机构人士对中国证券报记者表示,正规评级公司通常不会轻易对上述模式ABS产品作出评级,原因在于这类ABS中涉及的机构有较大交叉,并且该计划的本质使长租公 寓企业得到资金池且几乎不受监管,风险较高。“长租公寓机构一方面通过其他方式得到支付贷款的资金,另一方面通过ABS再次获取几乎等额的资金。也就是说,(在底层资产价值上)至少加了2倍杠杆,一旦底层资产断裂,个别机构将面临较大风险。”

最值得注意的是住宿费支付方式。有两种方式:方案一,押一付一的方式支付,租客每一个月应向寓见支付的住宿费为1264元;方案二,按分期付款方式支付,若乙方自行放弃方案二或申请的住宿费分期付款未通过审核而使用自有资金支付住宿费的,则乙方同意住宿费的支付方式变更为方案一,具体价格根据乙方实际选择的支付方式另行确认。

  蛋壳公 寓通过一次性获得租金贷的款,便可以用这部分资金拿下更多业主的房子,从而有机会获得规模快速扩张。

  据悉,鼎家积累了相当规模的房租沉淀资金。平台倒闭后,房东收不到后续租金,主张收房。而房客提前交了房租,也不愿搬走,引发各种纠纷。尤其是在租客采用消费贷付租的情况下,要继续偿还贷款,否则将面临个人征信记录受影响。 

  据了解,“爱上街”一旦逾期,罚息利率惊人。一位月租金为1800余元的王姓租客向记者展示了自己的还款记录。他在7月曾逾期2日还款,产生5.5元滞纳金,由此推算,罚息年化利率接近55%。

  前段时间由于鼎家“暴雷”而映入公众眼帘的“租金贷”,可以看做是长租公 寓ABS的“异化版”:租客在与长租公 寓签订租约时,与一家同该企业合作的资方签订贷款合约,由资方将租金支付至长租公 寓方,租客向该金融机构按月还清租房贷款。也就是说,租客在完全不知情的情况下“被贷款”,且由于租客支付的房租与长租公 寓公司需要支付给房东的房租存在时间差,便有了资金错配获利空间。长租公 寓的资金池并没有任何监管介入,更没有备付金制度。

“寓见更希望租客通过第三方支付公司来支付房租。如果通过第三方的话,寓见给出的租金更加优惠一点。”曹畅说:“现在看来其实没有选择,就是一种:通过第三方理财公司,付一押一。”

  不过,这类通过期限错配扩张的手段是有风险的。杭州鼎家宣布破产就是一个生动例子。

  “租房分期是主流的消费金融分期场景,场景中涵盖了住房租赁和消费贷款两个商业行为,消费者身兼租客与借款人两个角色,与房东或房产中介机构签署租赁合同,与放贷机构或撮合平台签署借款合同,两份合同相对独立,在风险上是隔离的,如房产中介的跑路不影响租客对放贷机构的还款义务,反之亦然。”苏宁金融研究院互联网金融中心主任薛洪言表示,不过,在实践中,存在两方串谋欺骗第三方的问题,将两种商业行为混在一起,出现了风险交叉和传染。比如说,放贷机构与房产中介机构串谋,将借款合同隐藏于租赁合同之中,导致租客被“套路贷”;再比如,租客与房产中介机构串谋,虚构租赁合同,对放贷机构实施联合借款欺诈等。

  据媒体报道,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家,其中“爱上街”是租客绑定最多的。一位中介人士告诉记者,这种方式能加快中介的资金回笼速度,支撑中介快速扩展,收集房源,但是把风险转移给了租客和房东。

  不少金融业内人士担忧,一旦金融市场发生波动,部分项目房租可能无法顺利支付。如果进一步加入信用违约债券、担保债务凭证等金融衍生品,必将带来更高的杠杆,资金链一旦断裂将产生严重后果。

签订了租房合同之后,所有的租客都下载了一款“安间”的APP。“安间”上有和寓见的租房电子合同。曹畅还在寓见的要求下安装了另一款APP“元宝e家”。“分期付款和付一押一都是通过元宝e家完成的。”曹畅介绍。

  杭州鼎家是一家长租公 寓运营商。鼎家官方称其是杭州本土同类企业中颇具影响力的企业,“2017年公司创立自主品牌‘鼎寓’,致力于为租客提供高品质的居住产品和服务”。至2017年底,鼎寓已发展长租公 寓超过5000间。

  深圳互金协会还指出,租客和房东存在损失资金的风险,容易产生租赁合同纠纷。一旦长租公 寓中介服务商资金链断裂、倒闭或恶意跑路,租客将损失押金和预缴的租金,且房东未收到的租金损失将由房东本人或者租客承担。同时,租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息。租客已支付租金而房东却收不到租金,租客要求继续租住而房东要求租客退房,双方对是否继续履行租赁合同极易产生纠纷。租客在签署房屋租赁合同、办理“租金贷”时未明确认识到该种风险,而服务商为了发展业务、扩大规模也未履行告知义务。

  一位律师对记者表示,租客与借贷方签订借款合同后,双方是一种独立于租赁之外的关系,因此,尽管鼎家跑路,租客仍需每月还款。

  监管短板亟待补上

中国证券报记者发现,在“元宝e家”里有“房租e分期”业务。要想办理房租分期,需要四个步骤:商户创建,联系商家创建分期订单并生成二维码;用户完善,扫描二维码确认订单并完善个人资料;风控审核,元宝审核后递交资方审核;申请成功,资方审核通过后,受用户委托放款至申请人指定商家。租房和家装都可以申请分期付款。

  近日,鼎家发出通知,因经营不善导致资金链断链,已停止运营。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,长租公 寓最大的问题,其实不在推涨房租,而是金融化带来的“资金池”,现在的长租公 寓已经不是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这当然有风险。

  鼎家是否恶意破产

  长租市场背后的金融乱象引发了多个监管部门的重视。此前北京市住建委披露,针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道,联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公 寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源等。

某城商行相关人士透露,这款“元宝e家”APP是完成“未经租户授权而申请贷款”的关键一步。这里内嵌了银行所需要的开户要求。“可能是很小的字,或者是闪现时间很短,客户只有勾选授权才能进入下一步。但只要勾选了就表示客户同意了。”该人士称:“没有APP,整个贷款步骤完不成。因为现在对银行的监管很严,银行不敢不经过客户授权就开户并发放贷款。”

  资金沉淀是否违规引争议

  上述《风险提示》还提到,少数服务商及其高管涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为。例如,少数长租公 寓中介服务商自行或与其他贷款机构合作使用租客信息签署贷款合同,将贷款资金扩充为资金池,不断进行租客和房东的资金和期限错配,长租公 寓中介服务商沉淀的大量资金未被有效监管,再如,极个别长租公 寓中介服务商涉嫌非法侵占他人财物。

  记者了解到,鼎家自今年7月起就开始陆续拖欠房租,引发房东对公司经营状况的担忧,当时公司及公司法人魏永锋的一些表现难脱蓄意跑路的嫌疑。

  8月27日,深圳市互联网金融协会发布了《关于防范“长租公 寓”业态涉互联网金融的风险提示》,对“租金贷”存在的风险做出提示,并吁请会员单位不要与违法违规的长租公 寓中介服务商开展类似“租金贷”业务。

但曹畅至今否认在“安间”上有过授权,和“元宝e家”也没有任何形式的协议。“从头到尾就只有一份租房合同。”曹畅说。不过,他承认,不少租客在寓见的要求下,手持身份证拍照或拍摄视频后上传到了“元宝e家”上。这些照片或视频可能被用作银行开户。

  对于长租公 寓通过加杠杆扩张规模引发的金融风险问题,业内高度关注这种行为是否合规。

  资本借道ABS入局 

  8月2日,公司法人魏永锋发布公告称,“公司倒闭”是谣言。

  在中国社科院金融研究所法与金融研究室副主任尹振涛看来,从业务的本质上来讲,长租公 寓ABS是合法合规的,但从其实际运营状况看,与当前的资管规定、住房金融监管规定的理念不符:一是规避牌照管理的限制,通过发行信托产品,用信托牌照获得贷款进行租户分期付款,存在利用通道进行贷款的违规行为;二是即便产品设计合规,也不符合当前房地产宏观调控思路。“预计接下来相关业务会被暂时禁止或提高标准要求,监管短板亟待补上。”他说。

曹畅介绍,他每个月的房租都是通过“元宝e家”付给寓见公寓。所有的租客只跟“元宝e家”、寓见公寓打交道,并不接触房东。目前,安间APP已无法打开,但“元宝e家”仍能正常使用。

  比如长租公 寓收取押金,以及通过第三方金融平台提前收取租金导致资金沉淀,可能引发跑路或者破产,导致租客和业主受损,甚至卷入金融风险事件。这引发人们对资金沉淀是否合规的思考。

  除了租房被强制签贷款合同以及资金池问题外,长租公 寓争夺房源的竞争让便宜的房源越来越少。越来越多长租公寓的运营者将租房者的预收租金和租房贷款作为底层资产,被打包成长租公 寓资产支持证券(ABS),用于融资,资金用来争取和改造更多的房源,进一步扩张市场规模。业内人士指责这一做法是导致城市房租大幅上涨的主要原因。     

  8月15日,有业主和租户赶到鼎寓办公场所,发现办公处已经被搬空,消息扩散后引来更多房东、租客上门询问。

  但无论如何,长租公 寓是我国房屋租赁市场发展的重要方向。东方金诚结构融资部总经理郭永刚表示,ABS作为长租 公 寓融资的方式之一,相比权益资本及其他私募债务资本而言,在成本、效率方面具有优势。长远看来,有利于改善长租公 寓行业资金结构和资金成本,从而推动行业良性发展。

线上租房

  广东融卓律师事务所律师赵春艳告诉《每日经济新闻》记者,如果承租人和公 寓公司双方在合同中已约定收取押金,也明确约定通过第三方金融平台分期付款,则在现有法规下,资金池的形成合法。不过这本身存在的风险问题确实值得关注,必要时监管可能需要适当干预。

  在严跃进看来,对于和金融机构合作来说,有助于导入中长期资金,这样可以更好安排长租业务,对于租房者来说是有积极作用的。如果把未来的租金进行打包进行交易,那么就可以认为是租金证券化的概念了。中介获取融资,用金融的方式来解决租赁的问题,总体上是值得肯定的。

  8月17日,公司向客户发送短信,声称公司“重组已完成,资金问题已解决”。

  分析人士表示,随着我国住房市场长效机制建设的逐步完善,长租公 寓机构的融资方式将进一步规范。国际经验表明,成熟的长租公 寓机构融资方式多元,对于REITs自身所持的资产要求,各经济体有明确规定。从全球范围来看,各经济体对于REITs所持实物房地产物业的比例要求都较高,且在新加坡与中国香港,条例明确规定REITs所募集资金不可参与空地投 资,切断了“炒地皮”“囤地”的可能性。

在被告知拖欠房租、要求搬离寓见公寓后,曹畅想起来要查一下自己的征信记录。这一查让他大吃一惊:他已经办理了晋商银行的一年期信用贷款,总额1万多元。

  北京一位法官告诉记者,单从资金沉淀来说,不存在合规与否的问题。如果考虑是否合法合规,可以考虑三方面的问题。

  薛洪言也指出,长租公 寓的经营模式可以产生稳定的现金流,天然适合发行ABS产品,应该会成为长租公 寓机构的重要融资渠道。

  “我看了这条消息后以为真的没问题了,直到20日看到公司发的通知,我赶紧赶过来,已经排到600多号了,工作人员说要排到周三以后了。我今天来了,发现连个人都没了。”一位陈姓房东表示。

和众多租户联系过以后,曹畅惊呆了:租户的信用信息被“打包”给了不同银行,除了晋商银行,还有徽商银行等,分别办理了无抵押信用贷款,期限大多为一年。但这些信用贷款并没有放给租客个人,而是放给了寓见公寓。截至10月31日,寓见公寓租客QQ维权总群已超过2000人。

  第一,不是说一个公司宣布破产就破产了,要经过一个破产清算的程序;第二,从民事的角度来看,公司在经营过程中,是否存在股东侵犯公司或者债权人利益,是否有偷逃资金,是否有公司的资金和个人的资金相混同的情形等等;第二,它是否涉刑,是不是刻意以合法手段掩饰非法目的,若真如此,则实质上是一种诈骗。但这需要进一步核实。

  “证券化的模式有助于加快资金回笼,但是缺点是租赁市场刚起步,租金的测算是比较困难的,这是当前此类企业需要关注的地方。监管方面其实当前已经做了一些管控,类似房源的收储方面不允许用银行贷款资金进行,这是值得关注的地方。此类租金的证券化,其实和租金贷是有本质区别的。比如说租金证券化是以未来潜在的资金流为主的,是以租赁的稳健经营来做担保的,这样证券化的产品才会有收益。但是很显然,很多企业心思不对,直接把租金进行了套现。这个和正常理解的类似ABS创新是完全不同的。“严跃进指出。

  多位已经离职的鼎家员工在接受记者采访时表示,公司至今还拖欠了大部分员工的工资。

此时,寓见公寓的运作模式才得以浮出水面:寓见公寓从房东处整租房屋5年。通过“元宝e家”等第三方公司套取客户信息、套取银行贷款,分期支付给房东。此外,有部分租客反映,寓见公寓提前收取了租客一年以上的房租,但仍旧分期支付给房东。从银行套取的贷款和房客预支的房租这两部分加起来,有大量资金沉淀在寓见公寓。

  中国人民大学法学院副院长杨东认为,鼎家的商业经营模式是以租客的信用为基础,从租金贷这样的网络贷款平台套取信用贷款。鼎家拿到金融机构贷款后,不一次性结算给房东,最多只给一季度,再利用截留的租金去盘下更多的房子,从而实现其商业规模的扩张。

  在严跃进看来, 租赁市场的金融创新确实值得关注,租赁贷款本质上是给租客贷款的,但是此类贷款很容易被长租公 寓所利用,所以需要警惕。尤其是在租赁市场上,如果说长租公 寓企业通过此类租客的贷款来收购房源,继而做大规模,这其实是透支了租客的信用。这方面后续需要管控,本质其实是租赁贷款的资金是需要严格管控的,即需要建立一个资金方面的管控体系。  

  一位在上月离职的付姓员工表示,公司欠自己的工资和提成都没有兑现,而且“6月份就有很多人离职了,上半年3个月里5次修改提成规则,大家都受不了。”

寓见公寓为上海小寓信息科技有限公司旗下品牌。国家企业信用信息公示系统显示,小寓科技已经被列入“经营异常名录”。小寓科技成立于2014年,注册资本26.31万元,法人代表程远。共有8名股东:林小森实缴出资2.1923万元,YUJ PARTNERS LIMITED实缴出资4.4997万元,Ceyuan III YHHK LIMITED实缴出资2.9998万元,上海寓程商务咨询中心实缴出资1.3157万元,上海寓郭商务咨询中心实缴出资0.6756万元,Shunwei Ventures II (Hong Kong) LIMITED实缴出资3.9997万元,程远实缴出资6.5475万元,上海寓益商务咨询中心实缴出资4.0837万元。

  在杨东看来,这种挪用租金建立资金池的行为,属于违法违规行为。租客是在不知情的情况下使用网络贷款,将第三方网络贷款公司卷入。

  责任编辑:李锋

  至于公司停止运营的原因,付姓员工告诉记者,“有人说破产原因是有股东撤资,但也听说是因为有高层贪污,老板把大部分高层都辞退了,公司运营受到很大影响。”

相较于股东最多几万元的出资,小寓科技管理的资金数目是非常庞大的。据其官网介绍,小寓科技成立4年以来,管理资产超过300亿元。现已布局上海及华东,已开门店43家,开业房源数超过20000套,并规划在3年内发展到1000个项目、30万套的服务规模,拥有五大产品线,覆盖分散式和集中式公寓,包括寓见家、寓见Plus、安间公寓、绿庭公寓、尚林行政服务式公寓。但公司网页目前已无法打开。

  他进一步表示,鼎家公 寓停止运营,将导致租客继续承担对贷款平台还款的义务,且房东无法收到后续租金。可以认为,鼎家的经营模式变相透支了租客个人的信用,并进行资本的进一步扩张,存在变相吸取公众存款的可能。

  一位律师表示,如不出意外,公司下一步就是破产清算,房东、租客与公司的关系是一般债权关系,清偿顺序排在员工工资之后。因此,房东和租客的损失是否能够追回,要看后续清算情况和公司资产情况。

“企信宝”显示,小寓科技在2014年6月获得险峰长青数百万人民币的天使轮投资;2015年3月获得策源创投、顺为资本数百万美元的A轮投资。

  实际上,监管部门已经注意到其中可能存在风险。北京住建委8月17日联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公 寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

  在资本市场融资有道

而前文所述沉淀资金以及投资方投入的资金,去向成谜。

  而对于部分业界人士提出的“资金集中存管建议”,杨东认为,专门存管有利于抑制企业的道德风险。但对于鼎家这个例子来讲,最好的办法不是集中专门存管,而是要限制这种长租公 寓企业的融资行为,即防范长租公 寓企业在租客不知情的情况下,通过租客的信用变相获得资金。

  天眼查数据显示,杭州鼎家网络科技有限公司注册时间为2016年,而公司法人魏永锋名下还有28家公司。公司此前曾陷入十余起诉讼。

10月16日,寓见公寓在总部张贴公告称,寓见公寓自2014年3月创立以来,和大多数创业公司一样,经历了创业大潮的一路起伏和坎坷。现在非常抱歉地告知大家,公司因为整个行业的深刻变化和调整,以及自身的经营管理不善,已经出现了严重的资金短缺,公司股权已全部质押给贷款银行,账户管理权已被贷款银行全面接收,公司已经没有任何资金可以调配。

  责任编辑:李锋

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10月20日,部分租客到上海市徐汇经侦报案。租客反映,通过半年付、全年付、异常扣款、现金付、网付、微信寓见小程序收款等途径转给寓见公寓的资金,至今去向成谜,无法追回。租客的核心问题是,能否退还租金及押金,会以哪种方式退还,是否能有时间节点;如无法退还押金,能否与房东或多方达成合法协议,或继续履行手中合同到租住合约期满,且不承担二次费用;贷款是否要继续还,是否影响征信。

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租客的上述问题至今没有答复。

  不过,公司头顶“长租公寓”的概念,在资本市场上仍然融资有道。据媒体报道,公司今年2月曾获得千万级融资。

相关方面给出的初步建议是,租客到中国人民银行自助查询征信情况,针对不合理征信可向监管部门反映;金融办负责联系涉事银行,冻结租户3-5个月的资金,不会上征信系统;元宝e家属于P2P,没有上征信的资格,目前还在调查,寓见那边也在协调中;和房东协商,保障租客租住权。

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到现场处理问题的晋商银行并未给出解决方案。倒是通过“元宝e家”临时增加了“借款合同”一项,让租客们哭笑不得。

  此外有新闻报道,公司3月曾与建行杭州宝石支行和建信住房服务(浙江)有限公司签订战略合作协议。

未经授权的贷款

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泛“金融化”

  祸起资金池

随着寓见公寓陷入经营困境,与其有资金业务的多家机构也牵涉其中。

  中原地产首席分析师张大伟对记者表示,各类型租赁企业都有挪用租金建立资金池的问题,这很容易出现爆仓风险,也是违规违法的行为。《房地产经纪管理办法》第十条明确规定,租金账户中的收入,除了支付租金,不得用于其他用途。

上海华瑞银行10月15日在寓见公寓总部大门张贴的“关于敦促寓见公司保障我行信贷资产安全的告知函”指出,“鉴于你公司经营部分长租公寓装修资产系使用我行贷款资金形成,相关房屋出租产生的租金收入为上述贷款的还款来源。未经我行允许,不得擅自处置上述装修资产。在相关贷款结清前,对于危及我行信贷资产安全的情形,我行保留诉诸法律维护我行权益的权利。”

  张大伟表示,从客户租金与业主租金看,租赁企业挪用客户交付的租金,延迟交付给业主,的确存在违法嫌疑,而且带来了巨大的资金风险。这种所谓的“金融创新”,市场影响非常恶劣。

除了牵涉寓见公寓,元宝e家还深陷另外两家租房“被贷款”公司:北京昊园恒业房地产经纪有限公司、上海的爱生活爱公寓。这两个长租公寓均出现运营问题,而租客都表示在不知情的情况下在元宝e家办理了信用贷款。

  8月23日下午,在鼎家公司的办公地贴出了一张联合声明,声明表示鼎家公司已被安排进入破产清算程序,涉及业主和租客的债务将另行清算。

寓见公寓也不是租房市场金融化模式下倒掉的第一家。今年8月,长租公寓品牌“鼎家”因经营不善破产。鼎家租客通过银行卡绑定“51返呗”(现更名为“爱上街”)的APP,一次性把租金付给了鼎家,再按月支付给房东。因鼎家破产而受损的租户约4000户,涉及的网贷平台除了“爱上街”外还有五家。

  在联合声明中,业务承接方寓团公司提出了两种补贴方案:

除此之外,好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、咖啡猫等长租公寓“爆雷”,其模式与“寓见公寓”、“鼎家”等如出一辙:资金链断裂引发运营危机。从2017年底至今,长租公寓风险暴露明显加速。

  1、一次性补贴50%-100%月租金(前提为业主方同意承租方变更为寓团公司,并将原租赁期限延长2年)

业内人士指出,上述长租公寓,都不是单纯的二房东,他们都渴望通过“资本运作”来获利。其业务本质与当年的装潢预收款,美容美发、健身预付卡一样,形成资金池,靠钱生钱并实现快速扩张。与以往的模式不同的是,长租公寓还套出了金融机构的钱,是加了杠杆的资金池,其风险更大。

  2、一次性补贴100%-200%月租金(前提为业主方同意承租方变更为寓团公司,并将原租赁期限延长3-5年)

“租金贷”是长租公寓加杠杆的一大利器。银行、消费金融公司等在“租购并举”的号召下涌入,为长租公寓各参与主体提供场景金融服务。“租金贷”因此应运而生,其模式是租客在和长租公寓签约时,金融机构或第三方财富公司替租客支付全年甚至两年的房租,提前将租金预付给长租公寓,而租客则须向该金融机构按月清还租房贷款。

  寓团公司表示,如业主不愿与公司签订新的协议,可与鼎家方面相关负责人协商,或者“直接通过司法途径维护自身权益”。

但在实际操作中,不少租客是在不知情的情况下使用了租金贷产品。在实际获得贷款后,长租公寓方违规动用资金池,将该部分资金投入于争抢房源的竞争中,甚至挪作他用。

  但广大房东和租客对此处理结果普遍不满意。

对此,华东政法大学陈岱松教授指出,离开了以主营业务收益为主要盈利来源的创新都存在很大风险。一系列长租公寓破产、跑路给市场和政府提了个醒,有必要尽快导入相应的政策法规,对其进行严格监管,尤其要避免长租公寓运营和金融链条发生明显的对接,以便控制金融风险,控制整个行业的不良取向。

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  “从上述表述来看,租客要讨回租金,似乎只能借助司法诉讼。在贷款未到期前,租客也仍需偿还贷款。此外协议落款是鼎家的盖章,这应该是两家公司私下的协议行为,具体如何处理还需以双方协议为主。”前述律师对记者表示。

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