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betway必威官网手机版:市场分化持续加剧,限价

2020-04-30 05:32 来源:未知

他是上午演讲中最后一位登台的嘉宾,主持人陈伟鸿在介绍时,是从他的绰号开始说起的,“耿直BOY”“中国好老乡”“白衣骑士”“接盘侠”。

“房地产不能作为经济刺激的工具,限价等调控政策是一个长期的行为,我们觉得这是从国家政治高度和国家战略上的选择,所以不能有侥幸心理,基本上会持续很长的时间。”融创中国董事长孙宏斌在11月5日民生银行的不动产金融年会上发表演讲时,呼吁“要看清新形势”。

问:2019年全国多地解除房地产限价、限购政策,说房价会爆跌的人还能否自圆其说?

作为房地产的“调控年”,今年各地密集出台各种措施,以抑制房价过快上涨,稳定房地产市场。大半年来,楼市关键词交替重叠出现,监管、新政、限购、去杠杆、去库存、转型、改革、供给侧……在海南举行的2017博鳌房地产论坛上,与会嘉宾认为,当前调控效果初显,接下来应巩固成效,调控政策短期内不会放松,房地产市场开始进入下行通道,市场分化加剧,新的挑战也开始出现。

最近,有网友提问,目前国内经济不景气,房地产市场也较为低迷,一些大城市房价与2017年高点时相比已跌去15%至20%。如果现在不买房,生怕以后房价再次上涨,就会错过抄底的好时机。

他说,真正的勇士敢于直面多样的人生。顺驰时代,他挑战一哥万科;融创时代,他带队伍冲进行业前五;最近“接盘侠”用超40亿元的代价接盘李嘉诚旗下大连项目,让人们再一次见识到他与大腕掰手腕的能耐。

作为房地产界举足轻重的人物,孙宏斌常常以“金言金语”著称,其对房地产行业走势的判断也具有参考意义。在最新的演讲中,孙宏斌对当前房地产形势做出新判断,同时也对行业发展提出了新建议。

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市场进入下行通道

因为,2011年、2014年楼市低迷时,也是没有抄底,结果却错失了抄底的机会。

这一连串的介绍后,台下听众早已猜出他就是融创中国控股有限公司董事长孙宏斌。

劝开发商舍弃“幻想”

解除限价、限购这事不容易发生,起码现在了解到的情况是这样的。

目前,国内楼市正发生较大的变化。今年以来中央政府坚持了“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加大了分类调控的力度;地方政府推行“因城因市施策”,房地产市场调控取得了初步的成效。

而我们认为,目前大家想抄底楼市主要有三个因素:

在热烈的掌声下,“众人眼里的节奏大师”孙宏斌站在了台上,已经较少发表观点的他在11月5日这天,在由中国民生银行主办的“中国不动产金融年会·2019”上,以演讲题目“新形势下融创中国的判断和选择”为主题,谈到了宏观调控,谈到了企业发展,同时给政府、企业、银行提了建议,他认为这次调控不是短期的,企业不要有侥幸心理;同时他表示,调控降低了地方政府、市场、企业的预期,风险也低了,对于企业是件好事。

在经济下行压力增大的时候,以往由于房地产行业可以有效拉动投资,同时涉及行业较多较广,常常成为经济刺激的手段。因此,每次在经济下行压力增加时,市场上就会传出楼市政策“松绑“等信号。

2019年,楼市调控的官方定调是:稳地价、稳房价与稳预期。“稳”字当头,说明房价要暴跌或是暴涨都是不大可能的。地价在房价中的占比不小,稳地价对稳房价的作用是不言而喻的,而稳期预,就是在打破房价会暴涨的幻想的同时,也不鼓励房价暴跌。

朱中一指出,下半年按照中央提出的要加大对金融风险的管控和稳定房地产市场,坚持政策连续性、稳定性,加快建立长效机制的要求,控房价、防风险的力度不会放松,房地产信贷政策估计也会放缓,有些房价上涨较快的三四线城市也可能会出台一些限购、限贷等措施。再加上去年第三季度全国商品房的交易量处于高位,因此,下半年全国商品房的销售额、销售面积和房地产开发投资的增速将会下调,但全年的这些指标肯定还会超过去年的最高水平。

其一,最近央行调低了MLF的利率,意在引导LRP利率下行,而LRP利率下行后,房贷利率也可能会下降,这对于购房者是很大的利好。

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对此,孙宏斌劝开发商舍弃“幻想”,孙宏斌指出,“改变经济过度依赖房地产已经成为国家的政治高度和长期战略选择。”

要说的是,解除限价、限购这事若多地发生,肯定对购房者而言不是好事。

今后我国房地产业的发展将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。

其二,临近年底,开发商为了完成业绩、回笼资金,采取降价促销的策略。同时,二手房业主也为了回笼资金而主动下调房价。这无形中也给投资者多种选择房子的机会。

“地方政府现在慢慢也把期望值降下来了”

“我们要理解这次的调控。很多人认为现在的压力那么大,什么时候能够放松?我说不太可能。有些人觉得2017年‘两会’以后就能放开,结果没有放开。有些人说十九大以后放开,结果没有放开。有些人说2018年‘两会’以后放开,还是没有放开,一直等到今天,已经第四个年头了,还是没有放开。”孙宏斌说道,“对于房地产企业来说,一定不能把这次调控当成短期的,它一定是长期的,是国家战略。你说现在经济压力比较大,会不会怎么样?我觉得不会的。”

限购应是最难被解除的政策。限购让投机炒作无缘进入一地的楼市,没有购房资格意味着炒作无门,投机成分越少的城市房价也不会大涨。如果限购的闸门放开,对一些热点城市来说,就是非常坏的事情,此前调控的成果也许就此消弥,而投机炒作则又有了进入楼市的机会。

“中国以盖房子为核心的地产已经到了巅峰,未来将会走下坡路。”“下半年货币政策还会继续收紧。”林采宜预测,中国房地产行业已经见顶,但是不会崩溃,政府和社会各界都不希望看到地产行业崩盘,也不希望泡沫会被刺破,而是需要一个“软着陆”。

其三,最近一些城市放开了房地产调控的限制,取消了限购、限售政策,有的城市还变相放宽了人才落户的标准。

他一如既往地“实话实说”。

在“房住不炒”的前提下,我国进一步明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任,展开“一城一策”的调控方式。今年,仅上半年,全国各城市房地产调控政策出台次数高达251次,相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。尤其是在今年上半年,楼市出现了短暂的“小阳春”,针对部分热点城市房价有所抬升的现象,例如苏州、西安等地又升级了调控政策。

高房价的坏处是显而易见的,不仅令购房者购房成本大增、购房能力减弱,而且对金融平稳运行构成风险。除此之外,高房价也令实体经济的运行成本增加,对实体经济降低成本、引进人才构成难度。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为,今年上半年,一二线城市楼市特点主要表现在交易量下行上,量的下行都会导致价的下行。三四线城市中,量价虽有提升,但上升速度有所放缓。去年中国迎来了第二个交易高峰,今年目前看来下行趋势还会继续。越是涨得快的地方,价格越容易下降;泡沫吹得越大,价格下行越快。整个房地产行业大概三年多一个周期,因此,今年下半年可能下行的一二线城市不多,但2018年楼市可能出现总体下行。

为此,分析人士认为,房地产调控的放开或松绑已经到来,购房需 求又会集中爆发。2020年国内房价还有可能会出现全面大涨。

他说,目前,让经济依赖房地产还是不依赖房地产是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么?原因是与房地产行业相关联的产业太多了,这些行业约占GDP的30%;土地收入再加上税收,约占整个财政收入的40%。房地产行业贷款,约占GDP的28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的接近50%。所以这个行业太重要了,占有的资源也太多。

目前,从全国来看,房地产市场发展趋于稳定态势。易居研究院最新的数据显示,10月,一二三四线城市新房成交量环比均下降。其中,4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降10%,同比增长22%,目前,成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平。18个二线城市成交面积环比小幅下降4%,同比小幅增长8%;18个三四线城市成交面积环比、同比均小幅下降3%。

在本轮楼市调控中,限购、限贷与限价三大政策最为得力,限购与限贷挤出投机泡沫,限价则把住了新房入市的价格关口,这些政策的实施尤其稳住了一二线15个热点城市的房价,为构筑房地产长效机制创造了条件、赢得了时间。

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而我们认为,央行调低了MLF的利率,LRP利率下行也是大概率的事情,不过央行主要是为了降低实体经济的压力,更何况房贷利率降与不降,权利还在地方银行和政府手中。同时,由于将来商品房销售越来越难,开发商促销将是新常态。

“因此,改变经济过度依赖房地产已经是一个国家政治高度和长期战略选择了,我们要理解这次调控。很多人认为现在的压力很大,什么时候能够放松调控?我说不太可能。”孙宏斌表示,2016年10月,政府开始“限价”,很多人觉得2017年“两会”后就能放开,结果没有放开;认为“十九大”后会放开,没有放开;2018年“两会”后会放开,也没有放开,一直等到今天,已经第四个年头了还是没有放开。为什么?主要是因为这个行业太重要了,我们要理解新形势,这个新形势就是两句话,一句是钱不能去房地产,第二句是房地产不能作为经济刺激的工具。所以企业不能有侥幸心理,调控基本上会持续很长时间。

“并购是解决风险最快的方法”

限价放松标准是最有可能的发生的。这无论对活跃一些地方的土地市场,还是缓解房企的资金压力,都是有推力的。限价标准有逐步放松的迹象,这在2018年的统计数据中有体现,据国家统计局对70个大中城市房价变动情况的统计,2018年全年,新建商品房价跌的,70个城市中仅有一城。

市场分化持续加剧

更关键的是,一些城市放开了对房地产的调控,但是象限购、限售等政策本身就是双刃剑,即使放开房价也未必会出现大涨,如果出现大跌也不是没有这种可能。

另外,他也认为这次的监管调控有几个要点:第一是限价,限价是一城一策,限价和一城一策既防涨也要防跌。第二,融资端的总量控制和合规性监管,对房地产行业会影响非常大。第三,原来融资端是九龙治水,涉及境外债、境内债,以及发改委、外管局等,现在有了一个“龙网”,已有相关部门监控融资端。“这几个措施我相信是长期的,这样做的目的是以‘稳’为目标;但‘一城一策’是防跌的,限价是防涨的,所以市场不能涨也不能跌。长期来说,我相信涨的压力会特别大;短期来说,跌的压力会特别大。”

在“房住不炒”的基调下,我国对涉房贷款调控力度持续升级。目前,32个城市正在开展包括房地产业务授信政策执行、房地产开发贷款管理、个人住房贷款管理情况等方面银行房地产业务专项检查工作。与此同时,央行日前也要求银行进一步优化调整信贷结构,“点名”房地产行业占用信贷资源依然较多。

因此,房价暴跌是不可能的,房价要跌下来还要突破各种各样的预期。

随着调控进一步深入,国内楼市内部分化越来越明显。不仅一二线与三四线城市间差距拉大,三四线城市内部也出现了分化。

现在问题来了,为什么现在还不是抄底楼市的时候呢?

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对此,孙宏斌提出建议称:“银行不能把按揭限制太狠,因为目前房企境内、境外债加起来是2.4万亿元,信托还有2万亿元,还有其他资金,开发商手上的钱是超过15万亿元的。销售15万亿元,有15万亿元的债肯定够了,对应整个按揭总的增量4万亿元,整个按揭如果没有增量的话,这个行业会很麻烦。”

这个可以的,放开限购限价,但是得按照下面收空置税和房产税。

随着调控加剧,一二线城市成交量出现了20%的下降,这意味着一二线城市很难再创新高。相反,三四线城市出现了明显的分化,一线周边的三四线城市量减价跌,供应逐年递减,需求受限,所以未来的增长也会很少。非都市圈热点城市在去年5月份出现了爆发性的增长,得益于一线城市人口回到家乡,购房置业、就业、创业。但这种情况不太可能持久,“因为能回去的回去了,不回去的以后也不会回去了。”

首先,房价与当地居民收入脱钩,要想抄底房产,必须要跌到房价与当地居民收入接轨的程度。

未来房地产的规模有多大?

银行涉房贷款主要涉及个人住房贷款和房地产开发贷款两方面。从A股上市的大银行及股份银行数据来看,个人住房贷款增速整体已出现下滑。Wind数据显示,今年上半年,上述银行个人住房贷款与2018年末相比增速为6.4%,低于去年同期近7%的增速。

第一,对于城市2套以上房子,第三套以上一年空置30天以上的,每年收取购房的20%空置税。

中国房地产正呈现出竞争加剧、洗牌加快、利润减薄的发展趋势。

举个例子,青岛房价已经从2017年最高时的21000元/平方米,跌至168000元/平方米,已经跌去20%,但当地居民收入主要只有三千多元,多数人还是买不起房。在这种情况下,盲目抄底房地产很容易做接盘侠的。

他表示,这个行业的规模我估计还会保持很多年,今年市场销售规模大概会在16万亿元,且还会保持很多年。一个是城市化需求;另一个是改善型需求。

在业内素有“并购王”之称的孙宏斌依然认为,并购是解决风险最快的方法。孙宏斌指出:“有很多风险暴露出来,但是并购是解决风险最快的。如果企业还不了银行的钱的话,基本上从企业违约到最后把它拍卖掉,大概平均需要四年时间,快的话需要三年时间,但是并购的话三个月或者半年就解决了,所以并购是化解行业风险的最好方法,所以要支持并购。”

第二,对于一人多套房的,第三套起收取房子成交价50%房产税。

betway必威官网手机版:市场分化持续加剧,限价是长期政策。即使当前调控趋严,但也阻挡不了部分房企“跑马圈地”的热情,可谓“饿死胆小的,撑死胆大的”。今年以来,远洋集团在市场上积极拿地,“拿地将坚持财务指标第一位,地价控制在合理范围内,发展布局集中在一二线城市,主要业态倾向于具备一定规模的综合体项目。”

再者,房地产降温还将是长期性的,不可能短期内会再次回暖。从10月份土地成交量来看,总交易额为3095亿元,环比大幅下跌38%,同比下跌16%。

同时,他认为行业还会有一些变化,一是即到销售规模达到15万亿元量级时,会从增量市场向存量市场转变,这并不是指二手房市场的存量、增量,而是一手房市场的存量,这个时候就会很难做了。

随着房地产行业迈向“强者恒强”的时代,百强企业占据的市场份额逐步增大。对此,孙宏斌也认为:“支持百强房企的发展有利于行业的稳定”。

第三,对于一个家庭超过5套房一起的,全部收取成交价格80%房产资源占有税。

针对北京等一线城市对高端住宅项目实施限价等调控政策,“限价是临时性的,总体来说是阶段性调控的举措,不用过多担心。”

这意味着,开发商现在也开始谨慎拿地,并不看好后市。而土地市场成交量的萎缩,会导致新房和二手房市场的进一步降温,房价也会出现调整,现在并不是抄底房地产的好时机。

二是,这一轮去库存基本上把一二三线城市的库存去没了,现在出现了一二手房价倒挂,房价也给限制住了。最大的问题就是把风险挤压到了低线城市,四五线城市、五六线城市;低线城市房价翻了一番,供应量增加很多,有风险吗?没有。但要看结构的话风险大了去了,这是结构性风险,也包括一二线城市。

新京报

第四,对于一家房子超过8套以上的,房子产权直接减成30年。

当前严控下,很多大房企都在加紧拿地。如果用现有的计算库存的方式来看,加上限购、限贷、限卖等政策的影响,继续加大住宅供地的话,很可能楼市两三年后又要面临去库存压力,导致市场管理调控波动较大。“2016年就是很好的体现,上半年还在去库存,下半年就开始调控,现在控房价与去库存就像天平的两端。”

再次,房地产市场需要降杠杆,等杠杆降下来,再出手也不迟。资料显示,房地产占居民总资产的77%,还有23%的资产才是金融资产。而美国房地产占居民资产的40%,另有60%是金融资产。

三是,今后在负债总量管理的情况下,想增加负债是几乎不可能的,这种管理下,房地产行业的杠杆在下降,因为限价,将整个行业的风险定住了;建设总量被控制后,杠杆率降下来了。而且现在好就好在调控已经把政府的期望值调下来了,原来房价跌了,政府的地价不降,随便出来的地价起价算一下账都是亏钱的。所以地方政府现在慢慢也把期望值降下来了。“限负债总额把杠杆率降下来后,这个行业我觉得会更好一点。”

第五,有两套房的禁止贷款买房,开发商负债必须30%以内,

不仅企业,部分地方政府内部意见也出现了分化。从大环境及发展前景而言,当地房价并不算高。南方某地级市一住建系统负责人坦言,按照当前发展速度,该地区四五年之后房价翻番不是没有可能。

所以,中国房地产占居民总资产的比重降下来后,才能抄底楼市,现在大家都持有房产,房地产的投资风险还是很高的。

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2019年全国多地解除房地产限价,限购政策,并不会改变房价下跌的趋势,解除了房地产的限价,限购后房子可以自由买卖了,房子才能成为正常的商品有钱就买,没钱就卖,房子才能回到正常的居住功能上。过去几年的炒房就是因为了有了限价和限购,才有了大量的人去炒房,因为什么东西只要限购了,大家都在想,只要你限购的商品,有钱也买不到肯定会涨价,于是自从限购开始,就开始了大规模的全国炒房,只要解除限购,房子更不值钱,所有人都可以随便买卖的东西,当然是不值钱的。

市场存在多个挑战

最后,目前国内房地产只有投机价值,没有投资价值,等到房价跌回具有投资价值时买房也不迟。在国外将房产出租的年回报率在5-7%之间。有在国内大城市的租金回报率低于银行存款。

“银行要支持头部企业”

2019年全国各地的限购解除后,大量的房子会被炒房客抛售,原来找不到买主的房子只要降价还能找到买主。因此,早点解除限购房价早点降到普通老百姓能买得起的正常商品。在房地产泡沫和房地产大量过剩的情况下,炒房炒地时代过去了,任何政策出来,总有些房托想解释成炒房的依据,想解释成房价上涨的理由,这只是房托们的幻想,到全国各地去看看吧,看看中国全国各地盖了多少房子,世界上没有哪个国家会有一个人有几十套房子的怪现象,只有我国才有这种扭曲的怪事。解除限购房价一定会跌回到本来的价格,跌回到普通老百姓买得起的价格。

地产行业面临的新挑战也成了本届论坛嘉宾热议的焦点。

比如,在上海房价都在600万左右,而房子的年租金在10万元左右,以这样的投资回报率,説明目前国内房地产回报率太低,还远没到具有一定投资价值的时候。

对于房地产企业来说,他认为一定不能把这次调控当成短期的,它一定是长期的,是国家战略。“现在,习总书记理论体系的支柱是以人民为中心,那么以人民为中心房价就不能大涨。”

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朱中一在论坛上指出,当前中国房地产面临四个方面的挑战。一是金融系统对房地产信贷分类调控力度的加大,住房供应体系中租赁市场比例的提高,土地条件和成本的提高,这些都给传统房地产开发企业的卖地、贷款、开发、销售等环节带来了一些困难,所以房地产企业必然要考虑转型问题。

尽管,房地产调控政策松绑了、开发商也降价促销了、房贷利率也有所调整,但现在并不是炒低房地产的最好时机。因为,房价太高,如果不经过像样的调整,是无法与当地居民收入挂钩的。

企业也要提高综合竞争力。首先,要去库存,库存有问题说不上是综合竞争力。“有库存很麻烦,挣点钱很难亏钱却特别容易。所以如果库存有问题,土地储备布局不对且贵了,那基本上就别说综合竞争能力了,只能说能不能活着”。其次,做好企业的品牌、产品、服务。再次,要提高企业的综合竞争力还要看布局和土储质量。第四,要坚定布局消费升级,像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等这些都是大行业。上述产业我们也进行了一定布局,这些布局主要是为了今后5年、10年以后的发展,企业发展不仅要从容稳健,还要讲规模、讲高质量增长。

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二是在市场分化、变化及因城施策的前提下,房地产企业如何应对不同区域、不同城市的差异和变化,来调整自己的战略和战术。

同时,土地市场成交降温,房地产市场还将持续低迷,更关键的是,未来房价不会出现大涨,而投资回报率又非常的低,国内房地产既不具备投资价值,也没有投机可能,这样的房子除了具有居住属性外,实在没有其他的功能了。未来房价还有更多的调整空间。

在是次会议上,他也给银行提了些建议,一是他认为银行可以限总量,但不能将按揭限得太狠,按揭如果没有增量的话,房地产行业会很麻烦。二是也要支持并购,原因是并购是解决风险最快的方法,不管是从额度上还是并购贷上都要支持。三是要支持头部企业,“前5名大概占据了18%的市场份额,我估计我们是在前5名里。5年后,大概市占率会达到30%。这个数据水平,是与其他行业的正常水平接近的。汽车行业的前五名占据了51%,啤酒行业占据了73%,空调行业占到了78%,手机行业前五名占到了83%。头部房企市占率的提升,有助于提升地产行业的稳定度。”

现在房子过剩是个人都知道,但是为什么那么多人有房还要买第二套甚至多套呢,是他们眼光不行吗还是为了炒作?以我身边朋友同事为例给大家说一下,第一不要怀疑他们的眼光以及对目前国家金融环境的了解,能买起多套房的人必有过人之处,就现在看来,人民币的贬值速度是没有任何商品和产业能胜过房地产的保值性,试想你一个月工资一万甚至更多,每年收入几十万的时候,你就不会每天想物价了,而是会去考虑你的钱放哪会保值、升值。不要抬杠,现在一个月7-8千工资的人大有人在,月薪过万的人也太多了,这些是购房者的原因,再说国家的出发点,当下国家发展迅猛,每个城市都想建得漂漂亮亮的,大公园 宽马路 购物带休闲的广场,这些钱从哪来 ,加到楼市地皮里你想住这里享受就得掏这个钱。所以房价下跌需要以下几个条件1国家找到高科技产业代替房地产,2城市基建不在扩张,3这个很直观的反映人民币是否贬值以及贬值的多少,就是工人退休金的涨幅,涨的越多贬值率越高。以上是个人看法,大家参考。

三是企业如何应对优胜劣汰和行业集中度的提高。

专家岂能没有自圆其说的办法?

说房价会暴跌的专家,肯定是以全国各地继续坚持严格调控房地产政策的方向为前提的。所以,既然解除了限价限购政策,也就不存在暴跌了。

房地产下降的趋势还没有改变。各地解除限价政策,实际上一般是最高限价,也就是说房地产可以涨价。在房地产下跌趋势的情况下,继续涨价又有什么意义呢?

房价的限购政策,主要是指社保或者户籍限购政策,这样确实能够增大一部分有效需求。但是货币政策没有改变的前提下,现在贷款普遍是1.15倍的贷款利率,高达5.68%以上,负担是非常重的。增加的需求也很有限。

虽然说现在解除限价、限购没有多大的实际意义。但是,毕竟又为房地产的再次涨价创造了前提。因为上一轮的房价就是各地解开限价限购,又实施购房优惠政策,推动优惠利率(8折甚至7折优惠),引发的价格上涨。另一个助力,就是国家的棚改货币化政策,拆除了一部分房子,增大了一部分需求。但是现在该建起来的房子已经建起来了,供给又增加了。还能继续涨吗?

2019年1月,人民日报刊文称不能再走依赖房地产拉动经济的老路。

所以,估计认为房价会继续暴涨的人可能凉了。

betway必威官网手机版,如果暴跌,国家就会采取现在的放松调控的方式,维持房价的稳定。即使降息、降准也是搞定向降息,严格卡住了流向房地产的资金。这样房地产只能续命,不能再膨胀了。

所以,未来几年房地产价格会稳字当头,增长的空间没有多少,下跌的空间也会被严格限制住的。

相信你说的话,政府稳房价,稳地价,稳预期确实为了不使房价大涨大跌。但我对调控能否达到目的持悲观看法,能够稳住当然对整个国民经济都是有利的,但老百姓的负担会很重。

如果真能做的令行禁止,前两年就提出住房不炒,就应该参加炒房的人减少。但恰恰就是在提出住房不炒后才出现摇号买房,新房和二手房价格倒挂,几百人连夜排队抢房的大戏,进一步刺激了全民炒房,出现罕见的涨价去库存的奇葩事情。

同样现在要想稳房价,不知道会有多少人愿意听?能否稳住主要看还有没有人敢买房,看开发商的新房交易量,现在不是出现全国比较排名靠前的开发商房屋销售量大幅下跌的报道,房价真的稳住很可能就没有人买房,炒房客觉得不能牟利不进场,真正的刚需掏空6个钱包也买不起,房子卖给谁?

如果开发商的新房没有交易量,也就不能继续去买土地。没有交易量稳房价就成为无米之炊。开发商到时就必须被迫做出选择,是要促进交易降房价让刚需买房,还是银行继续放水鼓励炒房客进场买房推高房价。

现在你所说的部分地区放开限价限购我想也是被迫做出的选择。房价很可能是很难稳住的,不大涨就可能会要大跌。

你所说唱空房价的不能自圆其说。其实唱多房价的也不能自圆其说。中国的房地产主要是个政策市,就看最后政策是怎么选择。

在回答之前,作为一名省直机关待了十多年的体制内人员,我先说个观点,在当前党中央的要求下,房市无论是暴跌还是暴涨,那都是不正常的。

明确了这个看法以后,我们再来看取消限购,限售政策的地方,都是房地产市场面临下行压力的城市,而国内一线,准一线包括大部分二线城市,限购限售政策依然还在发挥重要作用。

其实这个话题说起来有很多内容,房子是绝大部分城市家庭最重要的资产,影响社会发展方方面面,很多因素和房市相互联动,也是当前经济政策中最为敏感的一个部分。但简单来说,政策是为目标服务的,对于房地产市场,政府还有很多大招并没有用,限购限售政策只不过类似于贴贴膏药就能解决问题,所以我建议现在还在对房市的大涨大跌抱有不切实际幻想的朋友,多听中央的话,才能做正确的选择。

既然房子是用来住的,买房后十年之内不准出售是抵制炒房最好的办法!炒房客(特别是企业炒房)严重扰乱了国家正常经济秩序,必须严厉打击炒房客!坚决支持取消公摊面积,取消预售制度,精装修后一房一价,明码标价。买房就像买轿车一样自己选择。严厉打击开发商捂盘惜售违法行为!坚决支持取蒂中介公司,房源信息由政府部门统一管理。

2019年刚开始,全国已有多地解除了房地产限价、限购政策。对此,部分专家认为,如果限购闸门放开,对一些热点城市来说,就是非常坏的事情,此前调控的成果也就此消弥,而投机炒作则又有进一步进入楼市的机会。还有一些人建议,不要取消限价,因为限价可以把住新房入市价格的关口,防止当地房价过快上涨。

不过,我们认为,无论是限价,还是限购都是起到稳定房价的作用,意图就是防止房价大起大落。而一旦取消限购和限价,并非都意味着房价要大涨,也可能出现房价大跌。所以,在目前情况下部分三四线城市“因城施策”取消限购。而一二线城市取消限购、限价的可能性并不大,这些大城市将等待长效机制的建立。

在本轮楼市调控中,限购、限贷与限价三大政策最为得力,限购与限贷挤出投机泡沫,遏制投机性购房需求入市。而限价则减少了新房价格的波动,这些政策的实施尤其稳住了一二线15个热点城市的房价,为构筑房地产长效机制创造了条件、赢得了时间。不过,由于部分三四线楼市成交量快速萎缩,经济持续下滑,到了去年底至今年初,已经有一些三四线楼市放松了限价、限购政策。

现在有很多人担心,部分三四线城市取消限购和限价政策,会否使当地的房价出现井喷式的大涨?对此,我们认为可能性并不大:首先,房价在上涨时,采取限购、限价,是阻止其上涨的势头,而房价呈现下跌时,放松限购令,只要让买卖双方的成交都恢复市场化。这意味着,买卖双方可以随意购买和抛售房产,如果降价抛房的人多,而高位接盘的人少,那房价肯定会是快速下跌的。

再者,限购、限价只是权宜之策,从某种程度上是通过政策的手段,人为的限制大家买房,但是你越是限制,就越是物以稀为贵,越是有大量的人来炒房。因为,大家都在想,你限购的商品房,即使有钱也买不到,太难得了。于是大家想尽办法都要来投机。

而一旦放开了限制,买卖全部市场化。商品房有钱就能买,并不再是限制性的商品了,反而让投机性购房需求减少了。限购令取消后,房价也有可能大幅回落,回归当地居民购买力水平,真正做到住房不炒。

最后,从表面上看,限价令可以控制住新开楼盘价格上涨,稳定房价,但这也会造成二个弊端:一是,限价令来了,开发商也只能按照这个价格执行,结果这座城市新房价格是被人为控制,没大涨,也不会大跌。每个月新房价格数据,可能与上个月相比还能降个几十元钱,这样统计出来的数据,不能反映房地产市场真实性,数据也不能作为决策层参考依据。

另一方面,进入2018年后,很多地方政府都采取新房限价政策,但是开发商拿地的成本并不低,商品房限价后,如果土地出让成本再上升。那开发商很可能是无利可图,甚至亏损。

于是乎,开发商就集体放缓房地产开发的脚步,你可以限制我的价格,但是我可以暂缓推盘速度,等待时局有变。这就导致了当地新房马上出现稀缺。最终,开发商还可以通过涨车位、加精装修等手段变相涨价。所以,限价是人为的干扰市场价格,还不如完全市场化,允许房价自由波动。

进入2019年,一二线城市限购、限价还将会继续进行,因为要防止房价大起大落,而三四线城市可根据自己不同的情况放开限制,但是在目前经济下行、房地产投资去杠杆化、投机性需求退出等大背景下,部分城市放开限价、限购很可能房价出现大幅下跌趋势。因为目前国内房地产趋势是下跌而非要上涨。

中央ZF的意愿,一直是稳定房价,因为房价暴跌会对整个经济带来毁灭性的打击,而房价暴涨会为房价暴跌制造条件,同时对无房阶级民生造成很大影响,所以中央ZF最希望温和上涨,这样有需求,有成交,对经济的影响比较正面...

但是对地方政府来说,卖地收入对自己的城市发展很重要,城市发展了才能有政绩,房价低迷会导致卖地收入大幅减少。所以地方政府对房价上涨的容忍度更高,出台调控政策,也是迫于中央的压力不得不为...

说到底,ZF希望房地产繁荣,但是担心风险,而这种风险,说到底是跌的风险,怕涨也是怕涨成空中楼阁后供需失衡下跌,如果不是怕跌,ZF真不怕涨...

所以ZF的调控逻辑很简单,首先稳,其次在涨跌间不得不抉择的时候,会选涨。这是一个简单的选择题:A 立即崩盘;B 累计风险,延缓崩盘,再想办法...

所以说,房价调控了这么多年,小跌有,但是如果预计趋势会恶化,还是会选择涨,这也是中国房价能涨到如此虚高的原因。ZF也一直在想解决办法,不过这个办法肯定不是让房价崩盘,一旦崩盘,影响可不仅仅是房价这么简单。当然,任何事都有限度,如果到了ZF也无法控制的地步,那崩盘还是会发生,只是那时候就不是买房问题,而是吃饭问题了......

你们以为市场规律是闹着玩的?!你们以为市场规律在你们这些贪得无厌的戏精面前会退让?!你们不顾国家利益这么炒,居心何在!?你们的大多数人将被市场摔的粉身碎骨。可惜国家经济将跟着受灾。

城市房地产己严重过剩,包括北上广深到一线二线三线四线五线城市。你们还这么炒,是打算让全世界的人都住在中国吗?!

我知道你们这些人根本就未长心,或者是为了钱早把良心让狗吃了。但是,我的国怎么办!?这可是我们共同的国呀!你们屁股一拍移民国外,可这始终是你们的祖国。难道就不怕老了时,整天被良心谴责的吃不香,睡不着吗?!

噢!我想起了,象你们这些丧心病狂的人,佛祖、老子、孔子、墨子、上帝、上天是不会让你们有老了时的。

四是如何顺应绿色发展和提高建筑工业化、住宅产业化水平的要求,努力提高全装修房和装配式建筑的比例。朱中一认为,海南在此方面表现优秀。从今年7月1号起,海南新建商品房都要全装修,以确保项目的品质。

朱中一认为,面对上述挑战,所有企业都面临着如何转型、优化结构、做好区域布局和选择业态等问题,企业要根据自己的情况做出安排。

“信贷规模持续收紧,地产的好日子已经过得差不多了,苦日子要来了。”“上市房企的平均负债目前已经达到78%,实际负债可能超过80%。”从资产负债率来看,房地产行业78%的负债率客观上已经形成地产“绑架”金融的共生效应,房地产市场的降温和去产能导致的房价下行风险,有可能造成银行业不良资产的扩大,消除房地产泡沫和控制银行不良资产之间形成了政策的两难。

交通银行首席经济学家连平提到,房地产在这一年多来成交比较活跃,必然会对未来一段时间的消费带来许多拉动,但由此来得出房地产是否会引爆危机的逻辑还需商榷。房地产离不开金融,房地产是属于资本和金融属性非常高的一个行业,因此泡沫的破灭一定伴随着金融运作问题的出现。

“我们很有必要从金融角度去看当前的房地产,到底是风险很大还是处在一个相对平稳、良性的状况,我们要给它有一个基本的判断,而不是人云亦云,似乎这个泡沫明天就要破灭了。”连平说道。

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