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鱼与熊掌,经营性现金流净额

2020-04-23 03:33 来源:未知

商业世界亦如官场,有人回乡归故里,有人星夜赶考场。融创、世茂、阳光城等房企继续向前;华侨城、泰禾、新城控股等房企在出售资产。

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观点地产网 2019年年末,泰禾集团董事长黄其森给自己调整了一下职务。

2019年房企半年报已全部收官,众房企对“现金流高于一切”的体会又进一步加深,随着市场变化,融资渠道持续收紧,安全似乎成为下半场竞赛的“代名词”,证明自己底气有多足,比任何时候都显得重要。

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9月10日,广州产权交易所披露,越秀地产拟转让旗下子公司佛山市南海区越秀地产开发有限公司100%股权。

原标题:原报告 | “鱼与熊掌”房企权益变现得与失

首先,他将总裁位置让了出来,接任的泰禾新兵旧将葛勇和王景岗成为联席总裁。

北京商报记者根据Wind数据统计,在已公布的TOP 30房企中,公布2019年上半年经营性现金流净额的仅有17家,其中处于正值的仅有10家房企,但对于这一数据的重视程度正在不断加强:部分头部房企的这一数据同比增速高达三位数,泰禾集团更是出现了3980%的涨幅。对于房企而言,一场关于现金流的保卫战正在持续打响,如何保障资金链的安全、实现稳健经营成为必修课。

原标题:经营性现金流净额:30强房企仅10家明确为正 万科等猛增 2019年房企半年报已全部收官,众房企对“现金流高于一切”的体会又进一步加深,随着市场变化,融资渠道持续收紧,安全似乎成为下半场竞赛的“代名词”,证明自己底气有...

9月9日,重庆产权交易所披露,华侨城拟转让襄阳文城实业发展有限公司90%~100%股权。

观点指数近日,首开置业将其所持有的首创青旅置业51%的股权底价转让唯一意向受让方上海绿尚达企业发展有限公司。此举也代表着首开将其在江苏省苏州市昆山的锦溪镇五保湖南岸1#、2#、3#号地块项目的权益转让给绿城。

葛勇的资历相对深一些,2012年加入泰禾,2012年9月至2014年2月任总裁助理兼北京泰禾房地产开发有限公司常务副总经理;2014年2月起任副总经理,2016年9月被选举为公司董事;同时,2016年7月起任泰禾投资集团有限公司董事。

现金为王

原标题:经营性现金流净额:30强房企仅10家明确为正 万科等猛增

9月4日,天房发展发布公告称拟通过天津产权交易中心公开挂牌转让其所持有的苏州津鑫共创置业有限公司51%股权。

类似的事件在今年并不少见,如银亿股份拟6.95亿向碧桂园转让沈阳银亿房产剩余50%股权,这也是自2018年1月银亿房地产将50%股权转让给碧桂园寻求差异化合作后,再次以转让股权的方式退出了合作项目。金茂在10月份时,也以6.17亿元底价出让了上海张家港地块项目公司51%的股权。

王景岗入职泰禾不到三年,2017年加入,2017年11月至2019年1月任总裁助理、北京区域副总裁;2019年1月起任副总裁兼北京区域公司总裁。

随着房地产企业融资环境不断收紧,房企愈发注重现金流管控,越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全经营的“护城河”。

2019年房企半年报已全部收官,众房企对“现金流高于一切”的体会又进一步加深,随着市场变化,融资渠道持续收紧,安全似乎成为下半场竞赛的“代名词”,证明自己底气有多足,比任何时候都显得重要。

这只是近期房企转让股权的部分样本。据中国房地产报记者不完全统计,2019年以来,包括阳光100、华侨城、粤泰股份、泰禾集团、中国金茂、万通地产、新城控股等多家房企,转让了旗下子公司或项目股权,甚至是直接让地。

回顾当前的政策,对房企融资的限制趋严趋紧。对于习惯了不断融资扩张的房企来说,都意味着要改变资金的管理运营模式,不论是否出于自愿。

这样的安排并没有引起外界太多关注,真正让人意外的是黄其森担任了上市公司董秘一职。

根据数据显示,在已公布的TOP 30房企中,公布2019年上半年经营性现金流净额的企业仅有17家,其中处于正值的有10家房企。其中,头部房企融创中国以经营性现金流净额430.8亿元领跑,较去年同期增长15.3个百分点;泰禾集团经营性现金流净额为202.16亿元,去年中期则为-5.21亿元,据此测算,增幅高达3980%。

北京商报记者根据Wind数据统计,在已公布的TOP 30房企中,公布2019年上半年经营性现金流净额的仅有17家,其中处于正值的仅有10家房企,但对于这一数据的重视程度正在不断加强:部分头部房企的这一数据同比增速高达三位数,泰禾集团更是出现了3980%的涨幅。对于房企而言,一场关于现金流的保卫战正在持续打响,如何保障资金链的安全、实现稳健经营成为必修课。

改善现金流或许只是目的之一。从已披露半年报的房企数据来看,TOP50上市房企平均资产负债率达到81.1%,近七成房企资产负债率超跃80%红线,部分甚至攀高到95%。更能体现房企杠杆水平的净负债率则成为这一行业“不能说的秘密”。

具体而言,观点指数针对样本重点企业,去除个别数据极大或极小的特殊情况,发现财务报表中现金流量为负的房企不在少数。这也与房企频繁的再融资行为相符。

泰禾对此表示,董秘已经找到合适人选,只待候选人取得董事会秘书资格证书,且任职资格经深圳证券交易所审核无异议后,便可走马上任。

泰禾集团的现金流状况之所以会有如此大的改观,除了积极销售回款外,泰禾集团在上半年出售旗下项目超10个,包括南昌项目、漳州项目、杭州项目、苏州项目、广州项目、佛山项目、济南项目、郑州项目等项目的部分股权,通过出让这些股权,达到了缓解资金的效果。

现金为王

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权益变现与房企眼中的“实物期权”

言下之意,黄其森此举只是暂时性措施,但外界的解读似乎并没有如此轻描淡写。毕竟对于泰禾而言,2019年可以说是该公司发展史上极其关键的一年。

在本轮半年报中,TOP 30房企中包括万科在内的多家房企,经营性现金流净额与去年同期相比均实现三位数增幅。其中,万科经营性现金流净额为86亿元,同比增长102.16%;保利地产162.28亿元,同比增长265%;阳光城87亿元,同比增长165.57%;招商蛇口60.63亿元,同比增长192.11%;蓝光发展2.42亿元,同比增长232.97%。值得一提的是,除阳光城外,上述房企经营性现金流净额皆实现“回正”。

随着房地产企业融资环境不断收紧,房企愈发注重现金流管控,越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全经营的“护城河”。

卖项目,求生存

在现金流不足、缺乏流动资产的情况下,房企为了保证正常运营,控制运营风险,必然会寻求外部资金来源。而目前的政策却又是在限制和约束企业的融资渠道。这样一来,目前出现众多房企发行高息美元债再融资、偿还债务也便不足以为怪了。

冲出困境

所谓现金流量净额,是指现金流入量和流出量的差额。企业经营的现金流有三种,分别是经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、筹资活动产生的现金流量。众所周知,经营活动是企业生存和发展的原动力,经营活动现金流量净额则代表了一个企业的“造血”能力,是企业现金的主要来源。

根据Wind数据显示,在已公布的TOP 30房企中,公布2019年上半年经营性现金流净额的企业仅有17家,其中处于正值的有10家房企。其中,头部房企融创中国以经营性现金流净额430.8亿元领跑,较去年同期增长15.3个百分点;泰禾集团经营性现金流净额为202.16亿元,去年中期则为-5.21亿元,据此测算,增幅高达3980%。

泰禾集团董事长黄其森在一次媒体见面会上公开表示,2019年泰禾销售目标为1500亿元,但更看重回款,今年的回款目标是1000亿元。“我感觉泰禾这几年干得不错,没有大家想象的这么惨。”

展开全文

2018年是泰禾最困难的一年,现在似乎已经走出困境,其中最重要的一个办法就是出售项目、回笼资金。

对于房企来说,随着融资环境趋紧,存粮“过冬”的重要性不言而喻,但目前仍有房企处于紧张状态。TOP 30房企中,金科股份上半年经营性现金流净额由正转负,为-73.21亿元,同比下降307.16%;新城控股较去年同期增幅两位数,但仍处于负值区间,为-67亿元。

泰禾集团的现金流状况之所以会有如此大的改观,除了积极销售回款外,泰禾集团在上半年出售旗下项目超10个,包括南昌项目、漳州项目、杭州项目、苏州项目、广州项目、佛山项目、济南项目、郑州项目等项目的部分股权,通过出让这些股权,达到了缓解资金的效果。

黄其森这是回应泰禾“卖卖卖”的举动。从2018年底市场上传出泰禾承受资金链紧张的消息之后,泰禾依靠出售旗下多个项目回笼资金,缓解公司现金流紧张的状况。3月到5月,泰禾相继卖掉杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州7个项目的部分股权;6月24日,泰禾把增城荔涛和增城荔丰各29%的股权卖给五矿信托,回款18.22亿元,此前泰禾已经把该项目51%的股权卖给世茂地产;6月29日,泰禾售出济南章丘项目。

在高成本的再融资之外,非债务融资方式,也是众房企所寻求采用的。从近期的房企活动来看,转让、出售权益便是其中之一。若是简单的将房企的项目权益转让与出售归结为财务状况下的自保行为,未免失实。

第一次项目出让发生在3月份,以3.79亿元出让了杭州蒋村项目51%股权,收购方是世茂。

其他梯队方面,光明地产上半年现金流量净额为-74亿元,而去年同期,这一数据为-23.42亿元,下降幅度高达215.95%,这也不是光明地产第一次半年现金流量净额出现大幅下滑,公开报道显示,去年的-23.42亿元,已是同比大幅下降462.65%所致。

在本轮半年报中,TOP 30房企中包括万科在内的多家房企,经营性现金流净额与去年同期相比均实现三位数增幅。其中,万科经营性现金流净额为86亿元,同比增长102.16%;保利地产162.28亿元,同比增长265%;阳光城87亿元,同比增长165.57%;招商蛇口60.63亿元,同比增长192.11%;蓝光发展2.42亿元,同比增长232.97%。值得一提的是,除阳光城外,上述房企经营性现金流净额皆实现“回正”。

通过转让资产回笼资金,不只有泰禾。

如上面提到了的银亿房产,将50%股权转让给碧桂园寻求差异化合作,虽然最终全盘退出,但不难看出,企业在选择权益转让的时候,战略经营决策也是其中之一。又如,华侨新城在11月以3.49亿转让了江门侨新置业50%的股权,同样也是底价转让,但华侨城保持了对项目的控制权,并且要求受让方作为一致行动人。华侨城牺牲部分未来收益,但获得了当前的资金回笼,降低了未来的风险,又没有丧失对项目的控制权,可以认为这是一种企业经营的策略决定,而非无奈之举。

据观点地产新媒体统计,截至9月底,泰禾公告交易了14次,项目遍及杭州、广州、佛山、福州、苏州、漳州、长沙等一二线城市,交易金额共计约120亿元。

除光明地产外,首开股份的日子也不好过,半年报显示,首开股份的现金流量净额为-57.6亿元,较去年同期的-26.45亿元下降133%;中交地产今年上半年的现金流量净额也出现大幅下滑,从去年同期的24.92亿元下滑至-36.9亿元。

所谓现金流量净额,是指现金流入量和流出量的差额。企业经营的现金流有三种,分别是经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、筹资活动产生的现金流量。众所周知,经营活动是企业生存和发展的原动力,经营活动现金流量净额则代表了一个企业的“造血”能力,是企业现金的主要来源。

8月30日,新城控股发布公告称转让旗下6个地产项目,涉及交易总价32.92亿元。自7月以来,新城控股已转让项目超20个,回流资金超过百亿元。

对于地产项目而言,其主要价值显然来自给公司带来的预期现金流,而房企对项目进行扩张、缩小或者转让出售等处置的选择权构成了一种实物期权,体现了对这种实物期权的利用,对其价值有显著影响。

数据来源:企业公告,观点指数整理

融资难题

对于房企来说,随着融资环境趋紧,存粮“过冬”的重要性不言而喻,但目前仍有房企处于紧张状态。TOP 30房企中,金科股份上半年经营性现金流净额由正转负,为-73.21亿元,同比下降307.16%;新城控股较去年同期增幅两位数,但仍处于负值区间,为-67亿元。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,房企出售项目是有现金流压力,或者是直接把项目升值的空间变现了。从这一波房企转让项目的情况来看,有快速向头部企业集中的趋势。房企融资环境持续恶化,出售项目的情况会越来越频繁。

在宽松的融资环境下,这种实物期权的价值可能并不显著。而当前的“严峻的”融资环境,借融创董事长孙宏斌在8月份的中期业绩会上的描述,当前的融资环境可谓“史无前例”。如此一来,这种实物期权的价值便凸显起来。

这14次公告交易中,除了三次买方分别是五矿信托、天伦地产和湖南浔龙河投资之外,其他11次的收购方都是世茂。

在业内人士看来,融资环境持续收紧,是大多数房企看重现金流的主因,随着房企赖以生存的信贷、信托和债券融资渠道先后被收紧,房地产投资也变得更为谨慎。

其他梯队方面,光明地产上半年现金流量净额为-74亿元,而去年同期,这一数据为-23.42亿元,下降幅度高达215.95%,这也不是光明地产第一次半年现金流量净额出现大幅下滑,公开报道显示,去年的-23.42亿元,已是同比大幅下降462.65%所致。

今年6月份,SOHO中国再度开启物业销售计划,推出部分在持物业进行销售,涉及上海、北京共计13个项目,资产总价值约78亿元。

显然,与高息再融资的相比,内部的融资方式有助于企业回笼资金,降低杠杆,这也正符合房企近年来的运营目标。

为什么是世茂?一方面,世茂本身有强烈的收购需求,已经成为继融创之后,房地产界新晋并购王。

国家统计局数据显示,今年1-7月,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,但增速比1-6月回落0.3个百分点,连续3个月收窄。除此之外,1-7月房地产开发企业到位资金99800亿元,同比增长7%,增速也比前6个月回落0.2个百分点。

除光明地产外,首开股份的日子也不好过,半年报显示,首开股份的现金流量净额为-57.6亿元,较去年同期的-26.45亿元下降133%;中交地产今年上半年的现金流量净额也出现大幅下滑,从去年同期的24.92亿元下滑至-36.9亿元。

8月30日,潘石屹在SOHO中国2019年半年度业绩会上对此表示:“我们持有的办公楼的量非常大,有600亿元的资产,只有178亿元的负债,把这些零零星星的物业都销售出去,是一个很理性的考虑。”

观点指数采用60家重点房企作为样本数据,发现上述企业,处置长期资产及子公司等获得的现金占全部经营现金流比重的平均值为14.44%,而最大值高达724%。在30家经营现金流为正的房企中,有9家房企该比值大于10%。

据不完全统计,从年初至今,世茂已陆续收购了泰禾集团、粤泰股份、明发集团等多家房企的资产,累计斥资近200亿元。

今年7月底,人民银行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会时指出,要保持房地产金融政策连续性稳定性。严禁消费贷款违规用于购房;加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理;加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

融资难题

但这背后呈现的是SOHO中国上半年实现净利润5.67亿元,去年同期约为11.11亿元,同比下降48.9%。在完成这批资产出让之后,SOHO中国将关注一线城市核心区域土地市场的机会,如果没有合适的土地,这笔资金将用于偿还贷款。

就泰禾集团而言,根据观点指数不完全统计,自6月来其以转让或取消收购的退款获得的资金有38.13亿元。这表明了在资金紧张大环境下,泰禾加强了对项目的甄选,尤其加强了对上述实物期权的使用。

仅2019年上半年,世茂共获取60块宗地块,权益前货值约2500亿元,其中1800亿元是由收并购获取。

除此之外,受监管持续发力的影响,房地产信托市场“降温”明显。用益信托最新数据显示,8月68家信托公司共发行281只580.82亿元的房地产集合信托产品,较7月524只795.23亿元的规模,在发行只数上下降了46.4%,发行规模上下降了近27%。

在业内人士看来,融资环境持续收紧,是大多数房企看重现金流的主因,随着房企赖以生存的信贷、信托和债券融资渠道先后被收紧,房地产投资也变得更为谨慎。

资深证券市场评论人布娜新认为,房企持续不断出售项目就是为了加强现金回流,以应对未来的不确定性。这一轮调控时间长、力度大,对房企的资金周转率构成的压力显而易见。

“鱼与熊掌”命题下的财务润色

另一方面,泰禾并未出售以上项目的全部股权,基本都是出让了部分股权。也就是说,未来这些项目泰禾将与世茂等收购方共同开发,因此选择合适的合作伙伴也是需要考虑的。

在国内融资窗口持续收紧的背景下,房企融资更多转向海外发债。根据Wind数据显示,2019年以来,房企境内外合计发债规模已达6047亿元,其中境外发债2645.08亿元,上半年净增量达375亿美元,同比增幅127%。

国家统计局数据显示,今年1-7月,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,但增速比1-6月回落0.3个百分点,连续3个月收窄。除此之外,1-7月房地产开发企业到位资金99800亿元,同比增长7%,增速也比前6个月回落0.2个百分点。

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需要注意的是,泰禾曾于2019年6月份终止收购郑州金水区项目,并同意合作方不需退还其已支付的11.8亿元。如此慷慨的解除合同动作,在融资渠道丰富、资金充足的环境下,是很难想象的。

黄其森曾表示:选择合作对象,一个是志同道合,第二还要门当户对。

中金固收报告指出,今年上半年房地产美元债发行量已超过去年全年水平,不过仍呈现明显分化:大型房企供给量占比高、融资成本降幅大、久期延长,中小房企发行量占比低且低资质主体发行利率居高不下。

今年7月底,人民银行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会时指出,要保持房地产金融政策连续性稳定性。严禁消费贷款违规用于购房;加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理;加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

做企业,得适应环境

另一方面,从泰禾财报公布的数据来看,公司现金流量债务比由第一季度的5.71%增长到6月份的10.01%,再增长到第三季度的11.64%。可以看出,泰禾在现金流的管理方面效果显著,符合了泰禾董事长黄其森在董事会上的“最看重现金流”的表态。

真正的指标

好景不长,在信托监管加强后,海外美元债也开始加强监管。7月12日,国家发改委发文明确,房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。在中原地产首席分析师张大伟看来,只能偿还一年内到期的中长期债务,意味着融资额度将大幅缩小,大额度融资将会明显收紧。

除此之外,受监管持续发力的影响,房地产信托市场“降温”明显。用益信托最新数据显示,8月68家信托公司共发行281只580.82亿元的房地产集合信托产品,较7月524只795.23亿元的规模,在发行只数上下降了46.4%,发行规模上下降了近27%。

历史总是惊人的相似。2019年的初秋如同十年前,焦虑与迷茫写在了每个地产商的脸上。

若进一步观察泰禾的货币资金项,可发现公司现金储备在3到6月份下降明显,然而自6月份到9月份,货币资金储备下降趋势则明显缓解,而上述停止收购和转让有两起发生在6月份,另外放弃已支付费用项也发生在该月。

成立于1992年的泰禾,此前一直偏居福建区域,2013年是这家企业的转折点。

“当下房企市场化融资途径融资愈发困难,资金需求较大的房企采用多元化融资方式,但融资金额有限。”同策研究院研究员陈朦朦认为,在债权融资受限的情况下,越来越多的房企不得不选择股权融资,通过项目子公司部分股权转让进行融资。

在国内融资窗口持续收紧的背景下,房企融资更多转向海外发债。根据Wind数据显示,2019年以来,房企境内外合计发债规模已达6047亿元,其中境外发债2645.08亿元,上半年净增量达375亿美元,同比增幅127%。

万科集团总裁、首席执行官祝九胜说:“好学生喜欢难题目。对万科来说,争当好学生、答好难题目。”

若关注泰禾集团各类现金资金的变动情况,可以发现,在泰禾集团的筹资活动持续净流出,与第一季度经营活动现金流量持续走低后,从6月泰禾集团便开始增加了处置子公司来缓解现金余额不足的问题。同时,可以发现,即便在此种情况下,泰禾的现金及等价物余额仍在第三季度时有所下降,但符合正常的波动范围。

鱼与熊掌,经营性现金流净额。这一年泰禾豪掷195.3亿元在北京、上海等收下12幅地块,任志强都感慨老黄有点疯。也是在这一年,泰禾正式确立院子系产品在全国范围内铺开。

偿债压顶

中金固收报告指出,今年上半年房地产美元债发行量已超过去年全年水平,不过仍呈现明显分化:大型房企供给量占比高、融资成本降幅大、久期延长,中小房企发行量占比低且低资质主体发行利率居高不下。

阳光城执行副总裁吴建斌直言,这是他从业以来融资最难的一年。

显然,泰禾并不是个例,众多房企中,出售项目来维持正常运营或改善财务状况的房企并不少见。同时,去杠杆也一直是房企所关注的目标之一,负债率普遍较高的房企而言,再度扩大债务也显然不是明智之选。而且,泰禾的这一举措可以说是成功的,让其保持了相对稳健的现金流。

2013年-2017年,这是泰禾高速扩张的五年,合约销售由168亿元升至1010亿元,其中2017年直接由上一年的400亿元跨过千亿门槛,同比增幅达147.55%。

对于房地产企业来说,现金流的重要性关乎自身“命数”。北京商报记者了解到,为缓解资金短缺所带来的压力,部分房企选择“断臂求生”。今年以来,新城控股、华侨城、泰禾集团等均选择出售项目股权,进而实现资金回血。

好景不长,在信托监管加强后,海外美元债也开始加强监管。7月12日,国家发改委发文明确,房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。在中原地产首席分析师张大伟看来,只能偿还一年内到期的中长期债务,意味着融资额度将大幅缩小,大额度融资将会明显收紧。

融创中国董事会主席孙宏斌称,按照现在政策,融资端严控是常态化,严格控制资金往房地产涌。在此逻辑下,市场受到较大影响,土地市场会下行,商品房销售也会受到影响。

可以预见的是,未来将会有更多的房企选择通过出售、转让资产来维持现金水平,缓解融资渠道收缩压力下的债务负担。如此一来,可以得到改善的不仅是房企的融资状况,还有可能会被降低的整体融资成本。

然而,泰禾的营收并没有如合约销售数字一般同步增长,同样是2016年和2017年,泰禾的销售收入分别为207.28亿元和230.69亿元,增幅10%左右。

以新城控股为例,在遭遇“黑天鹅”事件后,新城控股发布了项目出售计划,拟转让40个左右项目的股权,交易总额不超过150亿元。截至7月26日,新城控股已转让15个项目,合计回笼现金约69亿元。8月29日,新城控股再次发表声明,转让旗下6个项目,交易对价合计约为32.92亿元。自此,新城控股共转让21个项目,出售计划完成过半,涉及交易总额约102亿元。

“当下房企市场化融资途径融资愈发困难,资金需求较大的房企采用多元化融资方式,但融资金额有限。”同策研究院研究员陈朦朦认为,在债权融资受限的情况下,越来越多的房企不得不选择股权融资,通过项目子公司部分股权转让进行融资。

刚刚过去的8月,房企融资出现断崖式下跌。同策咨研究院监测的40家典型上市房企数据显示,2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元,环比下跌58.15%。这是单月房企融资总量倒数第二低的月份,2019年5月上述房企单月融资总额368亿元。

当然,如前文所述,这类出售资产的动作,有寻求合作的考量,并不应视作一种负面信号。另一方面,缩短现金周转天数也是一种考虑。

考虑到结转收入和预售金额相比会有一定滞后性,把时间线拉长至2018年,和2016年销售收入数据相比,涨幅为40%左右,和合约销售金额增幅相比依然较大。

而债务方面,截至2019年6月底,新城控股的合并范围内借款金额约900亿元,其中公开市场融资余额约420亿元,包括境外发行美元债约18亿美元、银行间债务融资工具约161亿元、交易所债券约137亿元。值得一提的是,新城控股于2019年下半年到期的公开市场融资金额和其他金融机构借款分别为63亿元和70亿元,合计约133亿元。

偿债压顶

国家统计局数据显示,1~7月份房地产开发企业到位资金同比增长7%,较上月回落0.2个百分点,已连续三个月增速回落。

房地产行业在周转期限上先天不足,而通过转卖加快了这种周转期,使得房企在降低风险的同时,也将运营收入稳健化。今年12月,雅居乐就再次与平安合作,其中平安以7.33亿收购了雅居乐旗下项目。雅居乐表示,此举可分散其财务风险也将有利于股东。在既定的市场状况下,雅居乐的举措,未必不是公司管理上的良策。

数据来源:企业公告,观点指数整理

除融资难外,今年亦是房企的偿债高峰期。中国指数研究院数据显示,2019-2021年是房地产债券的集中到期高峰。从债券资金兑付压力来看,2019-2021年行业债券偿还规模逐年增加。2019年,房地产行业需偿还规模为4994.5亿元,到2020年这一规模上涨至6513.4亿元,并于2021年接近万亿元。

对于房地产企业来说,现金流的重要性关乎自身“命数”。北京商报记者了解到,为缓解资金短缺所带来的压力,部分房企选择“断臂求生”。今年以来,新城控股、华侨城、泰禾集团等均选择出售项目股权,进而实现资金回血。

布娜新认为,审视房企出售项目的行为,并不难理解,短期内销售回款变现慢,卖项目股权是更好的变现手段。

从结转面积来看,2016年至2018年变化并不大,而是因为结转均价上升较为明显,导致2018年收入总数较大。

分析指出,反映企业资金压力最核心的指标,就是短期内到期债务总额以及这部分债务占总负债的比例。从近期房企发布的半年报也可以看出,今年上半年,大多房企都在有意调整负债结构,增强短期偿债能力。以阳光城为例,截至今年6月底,阳光城短期借款约为79亿元;而去年同期的短期借款约为131亿元,同比来看,短债比例明显减少。

以新城控股为例,在遭遇“黑天鹅”事件后,新城控股发布了项目出售计划,拟转让40个左右项目的股权,交易总额不超过150亿元。截至7月26日,新城控股已转让15个项目,合计回笼现金约69亿元。8月29日,新城控股再次发表声明,转让旗下6个项目,交易对价合计约为32.92亿元。自此,新城控股共转让21个项目,出售计划完成过半,涉及交易总额约102亿元。

从“高价拿地”到让同业侧目的中国金茂,在不到一个月的时间里,已连续出让8宗地块的项目股权。从这8个项目的具体情况来看,有4宗是以引入新股东的形式出让,另外4宗则直接挂牌出让。

为什么合约销售金额和公告中的结转收入相差较大巨大?对于主打高端或改善型产品的泰禾来说,在前几年调控政策愈发收紧的房地产市场中,这样的产品特色一定程度上变成了包袱。即使销售合约已经签订,也不一定能及时登记备案。

目前房企的生存状况,正如阳光城集团执行副总裁吴建斌所言,“在现阶段,房企要渡过当前的难关,必须把握现金为王,先解决水池里有没有活水,负债率和利润在这个时候都不重要” 。

而债务方面,截至2019年6月底,新城控股的合并范围内借款金额约900亿元,其中公开市场融资余额约420亿元,包括境外发行美元债约18亿美元、银行间债务融资工具约161亿元、交易所债券约137亿元。值得一提的是,新城控股于2019年下半年到期的公开市场融资金额和其他金融机构借款分别为63亿元和70亿元,合计约133亿元。

从去年10月份开始,出售资产一直伴随着华侨城。其挂牌转让了深圳、上海、海南、西安、重庆等地的多个公司股权以及债权。2018年华侨城转让18家子公司股权和1个资产包,是上年的两倍有余。华侨城方面称,出让资产主要为了加快现金回流。

黄其森对于此前收入没有稳定增长也进行了总结,他认为,一个重要原因是在于销售的回款率不够高。据此前统计,泰禾回款率长期徘徊50%左右。因此,2019年,狠抓回款率成为泰禾的重头戏。

关键词阅读:房企 经营性现金 现金流量净额 万科 久期

除融资难外,今年亦是房企的偿债高峰期。中国指数研究院数据显示,2019-2021年是房地产债券的集中到期高峰。从债券资金兑付压力来看,2019-2021年行业债券偿还规模逐年增加。2019年,房地产行业需偿还规模为4994.5亿元,到2020年这一规模上涨至6513.4亿元,并于2021年接近万亿元。

绿地香港董事局主席陈军认为,房地产实际已经进入一个风险投资时代,每一个投资都充满风险,同时也会给一些比较稳健的公司机会。

回款是刚性指标,所有的考核都以回款为中心。黄其森在2018年3月份举办的北京经营例会上,强调了回笼资金的重要性,毕竟回款是从收入到现金流的关键环节。

分析指出,反映企业资金压力最核心的指标,就是短期内到期债务总额以及这部分债务占总负债的比例。从近期房企发布的半年报也可以看出,今年上半年,大多房企都在有意调整负债结构,增强短期偿债能力。以阳光城为例,截至今年6月底,阳光城短期借款约为79亿元;而去年同期的短期借款约为131亿元,同比来看,短债比例明显减少。

深陷债务危机的粤泰股份,今年6月5日~9日期间,先后与世茂房地产签署了5份合作开发协议,将旗下五个项目的部分股份打包出售给了世茂房地产,总成交价63.95亿元。世茂房地产相关负责人表示,两三年前,很多房企发行了大量公司债,这些债务很多将在今年和明年逐步到期。这样的企业目前再融资或者发债都有些困难,所以很多房企今年不得不选择出售项目,市场并购机会也相应增加。世茂目前已经公告的并购金额近200亿元,收购的货值接近2000亿元,规模接近全年投资计划的七成。

2019年6月和媒体见面时,黄其森也反复强调,泰禾2019年更看重回款,目标是1000亿,且将其与奖金挂钩。

目前房企的生存状况,正如阳光城集团执行副总裁吴建斌所言,“在现阶段,房企要渡过当前的难关,必须把握现金为王,先解决水池里有没有活水,负债率和利润在这个时候都不重要” 。

值得关注的是,失去资金支持的地产商,又迎来了新一轮偿债高峰。恒大研究院数据显示,截至2018年年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,预计将在2019年~2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿元。

2019年回款希望不低于1000亿,甚至更高。这个指标我想才是我们真正看重的指标。黄其森称,原本泰禾的考核是签约,2019年每个人的奖金以回款来算账。

北京商报记者 孟凡霞 王寅浩

柏文喜认为,房企生存的核心是现金流。从行业环境来看,未来土地和资金都更难以获得,中小房企“被扼住了命运的咽喉”,没有发挥的余地,多数会破产消亡或被兼并;一些之前风格激进的中大型房企,也会陷入流动性困境。

黄其森满意地总结:所以,大家可以看到泰禾在销售这一块有了明显的起色,特别在回款方面,我们比较满意的。

(此文刊于中国房地产报9月16日01版 责任编辑 何可信 邓雨楠)

平衡中的杠杆

关键词阅读:房企 还债

除了销售与回款,借贷也是一家房企现金流紧张的重要原因之一。

自2010年3月借壳*ST三农至2018年度,泰禾集团总负债年复合增长率为67.08%,相应总资产增长为61.78%,这表明上市公司的负债扩张幅度快于资产扩张幅度。

统计显示,截至2019年9月25日,泰禾集团实际对外担保余额为801.77亿元,占其最近一期经审计归属于母公司所有者权益的434.36%。

事实上,在9月25日之后至12月31日间,泰禾还有4笔担保行为。

在11月28日发布的2019年最后一次担保公告中,泰禾方面表示,截至公告披露日,公司实际对外担保余额为760.32亿元,占最近一期经审计归属于母公司所有者权益的411.9%,占比有所下滑。

从2017年年末至今,泰禾一直在处理负债问题,从2019年三季报披露的负债、经营性现金流等数据来看,负债压力确实正在好转。

数据显示,泰禾从2018年年末开始紧抓的回款正在发挥作用,尤其是现金流净额达到了创记录的226.1亿元,其中投资活动产生的现金流净额为160.7亿,而2018年同期为-58.4亿。

现金流大幅增加可以使泰禾归还不少负债,截至2019年三季度末,泰禾账面上有息负债合计1028.3亿,较2018年末1375.2亿减少 346.9亿,降幅超过25%。

有息负债中短期偿债压力得到了更大程度缓解,短期借款和一年内到期非流动性负债分别减少了97.7亿和170.2亿;此外,长期借款和应付债券分别减少了13.4亿和65.4亿。

负债绝对值减少,资产端规模增加,带来的结果是财务杠杆大幅降低。

得益于持续降负债,三季度末,泰禾净负债率较2018年末的384.8%减少了142个百分点,降至242.3%。

对于泰禾而言,显然一系列行动已经起到了明显的效果。

黄其森对于还债尤其有信心,此前他曾对媒体直言:对泰禾来说,债务现在没有什么太大的问题,并表示我自己看了一下,应该2019年最后要兑付的不到100亿。如果泰禾100多亿都完成不了,那还做什么?

事实上,之前所以出现流动性难题,其中一个原因是此前合作的金融机构太多太杂,一些小型金融机构暴雷也将负面因素传导到了泰禾这里。

去年给我们带来困扰的确实就是在这里,100多家,很多金融机构出问题了。于是,2019年,泰禾收缩了和金融机构的合作范围,只与不超过20家进行全面战略合作。

收缩的不仅是和金融机构合作,2019年泰禾发债次数也出现了全年减少。查阅泰禾2019年发布的全部公告,公布的融资基本以美元债为主,数量也很少。

数据来源:企业公告,观点指数整理

顺利度过了2019年偿付高峰期之后,泰禾还要为2020年之后的还款筹集资金。据不完全统计,2020年后泰禾还需要兑付的债务金额大约在120亿元左右。

数据来源:企业公告,观点指数整理

从上图可以看出,2020年至2023年,泰禾需要偿还债务的利率基本在7.5%-8.5%浮动,这意味着泰禾此前的融资成本较低,用于支付债券利率的资金相对也会少一点。

2020年楼市有什么样的走向还难以判断,但对于泰禾而言,2019年的一系列举措已经为企业未来发展重新筑起了一个良好的基础。

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