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betway必威官网手机版物流地产投资是资本盛宴还

2020-04-23 03:32 来源:未知

买写字楼,PE们正伺机出手。

外资PE抄底北上广深

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整理|PT研习社小组 授权地产号发布

今年7月,由万科、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的中国财团与普洛斯发布公告称,该财团与普洛斯董事会已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯达成一致,交易收购单价为每股3.38新加坡元。如本次私有化能够完成,交易总价将达到116亿美元(约790亿元人民币),有望成为亚洲历史上最大的私募股权并购。

这一段时间,SOHO中国考虑以80亿美元出售办公大楼的消息在圈内流传。消息称,交易中讨论出售的商业地产包括北京和上海至少8栋写字楼,总价值人民币500亿-600亿元。目前,谈判还处于初期阶段,最终的项目出售数量仍待定。

夸张点说,中资再不出手,北上广深的商办写字楼要被外资PE买完了。

被称为“全球私募大王”的黑石集团,花600亿欲全盘收购SOHO中国,同时也意味着,潘石屹似乎真的要退出中国房地产了。

自《PE抄底北上广深商办物业》发出后,PropTech研习社在北京线下组织了一场沙龙。来自房地产资金方、知名代理行、地产商、信托公司等多个领域的嘉宾围绕外资抄底北上广深商办话题进行了探讨,以下是PropTech研习社整理出的沙龙实录。

在此次并购中,黑石集团(BlackstoneGroup)、KKR、RRJ、TPG等国际财团主动退出;而阿里巴巴、京东和苏宁等电商集团所代表的基金或财团因与普洛斯存在市场竞争,遭到普洛斯管理层的抵制,铩羽而归。

而“绯闻”买家不是别人,正是大名鼎鼎的PE巨头黑石集团。据称,这次黑石与新加坡国有控股的GIC(Government Invested Company)组成买方团,收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。如果交易顺利,黑石的写字楼收购版图无疑又将添上浓厚重彩的一笔。

光是2019开年这3个月,以国际私募巨头黑石为首的买家,就已经撒出了200亿收楼。

黑石迄今在中国市场的最大投资

betway必威官网手机版物流地产投资是资本盛宴还是昙花一现,黑石开始扫货。本文核心回答了:外资抄底的背景原因,基金投资的物业类型选择,基金投后管理的运营策略。另外,关于公募REITs这场沙龙也有探讨,这个话题我们选择另起一篇进行推送。

普洛斯本次私有化的价格不仅高于其上市以来的最高收盘价,也比过去12个月的成交量加权平均股价高出81%,但依然低于预期的140亿美元至182亿美元估价,甚至比普洛斯旗下的物业资产价值还低。

事实上,PE巨头爱买写字楼,早已不是什么秘密。黑石、KKR、凯雷、华平投资、光大控股等一众知名PE巨头均有出手布局。如今在经济下行周期的大背景下,一些外资PE更是悄悄蜂拥而入,大肆抄底北上广写字楼。

黑石先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权;又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份;最近又爆出拟以15亿美元收购上海长泰广场。

3月10日,有消息称美国私募股权巨头黑石集团正进行排他性谈判,计划斥资40亿美元将SOHO中国私有化。

关于外资抄底那些事儿,以下enjoy:

业界分析认为,普洛斯收购案是一场“内部人的收购游戏”,即这是一场由梅志明领衔的普洛斯管理层进行的管理层收购。

PE巨头的另一面:

不光黑石在买买买,凯德、基汇资本也是主流买家,上海浦发大厦、上海MixC万象城等几栋甲级写字楼就刚被他们收入麾下。

这是黑石迄今在中国市场的最大投资。

戴德梁行数据显示,2018年3000亿的商办交易里差不多有900多亿是外资,外资占比近1/3。2018年-2019年一季度,外资机构在中国北京的大宗房产交易已达10起,累计交易金额超过250亿元。

而以狙击MBO狠烈著称的KKR,此次也并未像过去杠杆并购RJR那样,对普洛斯管理层发起狙击,也是因为梅志明在厚朴投资、高瓴资本等资本支持下预设了金降落伞、驱鲨剂甚至毒丸计划,并定向邀请了万科和中银财团加入。当然,正是有了中国财团雄厚资本的支撑,让以往纵横资本市场的国际私募巨头对收购普洛斯望而却步。

募集180亿美元基金,买楼致富

外资PE入华收楼,大有豪华买手狂“撒币”的姿态。

据相关媒体援引两位消息人士称,有关交易细节预计将在未来几周内敲定。其中,黑石提出的私有化报价为每股6港元,该报价较SOHO中国3月9日收盘价2.98港元高逾一倍。

为什么是现在这个时间节点?为什么是外资?为什么是北上广深?内资表现又如何呢?如果要投资,买地买楼还是买酒店?

这桩亚洲最大的私募收购案也让物流地产成为资本和社会关注的焦点,并向外界展示出当前物流地产在中国的迅猛发展势头。AMB安博(包括原普洛斯Prologis除亚洲外的全球部分)、普洛斯GLP、嘉民和盖世理等国际四大物流地产巨头纷纷在中国布局,设置重资产。仅普洛斯GLP在华储备的土地就高达2000万平方米。而此次私有化之后,普洛斯GLP的资产基本上属于中国资本所有,且拟在香港上市;而澳大利亚嘉民的最大股东早在2009年就已改为中投集团。

对于写字楼这门生意,黑石已有着悠久的历史。

截至2019年3月27日,外资机构在中国内地的大宗房产交易已达到8起,累计交易金额超过300亿元。其中光黑石一家机构出手就接近200亿元,占总交易金额的六成以上。

除此之外,该消息人士还表示,黑石还将接管SOHO中国的债务。据中期报告显示,截至2019年6月底其债务规模为326亿,而将股权收购款与债务规模合计起来,黑石此次的收购总代价或将超过600亿人民币。

国内传统房地产大鳄也开始进军物流地产。万科早在2015年就与黑石集团成立了物流合资公司,2016年底已拥有147万平方米的仓储物流地产,并在2017年规划完成了150万平方米的仓储面积。此次受邀加入普洛斯GLP私有化,表明万科未来可能会在物流地产的整体布局上做出调整。

黑石进军地产业务始于上世纪90年代,其投资理念可以归结为三点,“买入,修复,卖出。”

为什么国内外玩家都在这个时间点进场“抄底”?

而受此影响,当日,SOHO中国股价急速拉升,并在涨幅达37.58%时停牌直到收盘,停牌时股价为4.1港元/股,创出52周新高,总市值为213.18亿港元。

3000亿交易额里900亿是外资

除万科外,绿地、万通、合生和碧桂园等房地产企业近两年也纷纷投身物流地产,毕竟物流地产收入稳定,风险较低,可以与高收入高风险的房地产市场形成互补。

首先,瞄准市场以低于重置成本的价格买入资产,然后通过管理和有针对性的增值计划来改善修复,最后将其出售,获得投资回报。

“国内大的环境是从增量市场转入存量市场,住宅如此,商业地产更是如此。在一线城市核心地段已经没有地了,很多老的楼的楼龄也比较长,由于方方面面的原因运营效率并不高。但这些存量资产本身是有巨大价值的,所以我们会使用基金的逻辑去进行收购,通过基金化的运作方式未来去退出。”远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳告诉投中网。

展开全文

外资为何跑步入场抄底中国?

据统计,我国目前虽然拥有5.5亿平方米的物流设施,但其中现代化物流设施仅为1.1亿平方米,人均物流仓储面积约为0.41平方米。而美国等发达国家的人均仓储面积达到5.41平方米。

靠着房产生意,黑石赚的盆满钵满。如今黑石的房地产投资业务已经遍及全球,投资领域主要为住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等,地产基金平台的资产管理规模已达1570亿美元,管理超过10只机会型地产基金。

外资入华抄底,跟内地房地产市场进入存量这个大背景离不开。但实际上,外资入华抄底商办写字楼不是最近的事。

SOHO中国有限公司成立于1995年,由潘石屹和其妻张欣联手创建,是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。

戴德梁行北中国区资本市场董事杨蕾:

随着中国经济向上发展与产业结构调整升级,人均仓储面积的需求必然加大。特别是国内电商及电商物流的蓬勃发展,进一步加大了仓储面积的需求量。据预测,到2025年,中国物流地产收入将达到2万亿元,仓储面积将达到24亿平方米,现代化物流设施市场将达到2.5万亿美元。

写字楼是其中的重要一环。黑石官网披露,截至2019年6月30日,黑石在全球拥有的办公面积为2.31亿平方英尺。早在2006年,黑石曾斥资390亿美元收购了美国最大的办公物业EOP,创下史上最大REITs收购交易。更令人咋舌的是,这其中有近350亿是借款,风险之高可见一斑。但黑石早有盘算,在洽谈收购的同时,也接洽潜在买家。

早从2004年,国内商业地产就开始被整合并购。2005年达到高峰,并购案逾10起,上海广场、上海世贸大厦等地标性建筑均于2005年被摩根士丹利收入麾下。

据知情人士透露,目前潘石屹及其夫人张欣持有SOHO中国63.93%股权,且他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

外资抄底这个事情我们是从去年二季度,甚至更早就开始讲,外资回来了。到了去年三四季度,包括今年一季度的时候,大家已经非常清晰的看到外资是真的真金白银的大量地砸过来的。

全球的金融大鳄们不可能对如此庞大的蓝海市场无动于衷,而物流地产的高速稳定发展也需要巨额资本支撑。供需双方一拍即合,物流地产便迎来了资本盛宴。

收购完成当天,黑石就开始着手进行分拆出售。不久后,黑石迅速以70亿美元的价格出售了纽约曼哈顿的8栋写字楼,速度快到都未经过黑石的手,其余写字楼也被陆续卖掉。到金融危机来临前夕,黑石已经收回了大部分投资。事实证明,这笔买卖回报丰厚,做得不亏。而这一笔经典案例,只是黑石写字楼投资版图中的冰山一角。

只是,好景不长,2006年起,政府出台了一系列“限制外资炒房”规定,被收购物业数量直线下降。

如果,SOHO中国被“私募大王”黑石集团全盘收购后,这也意味着,曾言“房地产市场一天比一天畸形”的潘石屹真的要彻底告别中国房地产了。

为什么外资要在这个时间点进场呢?四个原因。

物流地产包括物流园区、物流仓库、配送中心和分拨中心等项目。与传统房地产不同,物流地产严重依赖相关产业链的布局,其收益取决于仓储、分拣及配送的仓容利用率、库存周转率和仓/配作业效率,而孤立或单一的物流地产很难满足仓容利用率和库存周转率方面的要求,也就很难有市场竞争力。因此,物流地产必须依靠规模化、网络化布局,紧紧依托相关产业链生态,为客户提供更系统、更科学、更有竞争优势的整体解决方案,才有可能在市场从蓝海向红海跃进的过程中保有位置,而规模化、网络化的布局首要需求就是巨额资本的支撑。

为了更好的买楼,黑石加快了设立各种房地产投资基金。2009年,黑石集团设立了若干新的房地产债权投资基金。去年9月,彭博社称黑石集团计划为旗舰房地产基金募集180亿美元,这将成为黑石历史上最大的房地产基金,在稍早之前,黑石刚刚为一个专注于亚洲的机会型房地产基金筹资了71亿美元。

不过,十年之后,“限外令”在2015年正式松绑,外资对境内物业的收购数量又开始呈现上升的趋势。到了2018年,外资并购已经出现了显著的升温。

SOHO中国“卖身”黑石,实则有迹可循。

第一,汇率优势。宏观层面,人民币兑美元的汇率下跌,对于外资来说一定是一个非常好的信号,他们可以用更少的美金去买人民币的资产,这是非常简单而直观的理由。

全球比较大的私募股权投资公司如黑石集团、KKR集团、凯雷投资(CarlyleGroup)、华平投资(WarburgPincus)等都对潜力巨大的物流地产市场垂涎三尺。

PE“买楼”,怎么赚钱?

政策回暖之后,外资闻风而来。

黑石和SOHO中国交易并不意外。

第二,内资融资能力下降。前两年外资在观望,为什么在观望?内资太猛了,外资根本就没有出手的机会。内资算账激进,出手也很快,尽调周期短,汇报周期短,所以外资很难有机会参与。

黑石集团、KKR和凯雷分别与万科在物流地产领域进行了合作;而华平投资此次也联手苏宁集团参与了普洛斯私有化的竞标,之前的2016年,华平投资还与上海宇培集团共同投资4亿美元,在中国兴建17个现代化物流仓库;RRJ和淡马锡控股也于2014年向上海宇培集团注资2.5亿美元。

在这块鲜少被关注的战场上,PE巨头们各有各的打法。

最全盘点

2019年10月30日有媒体报道称,SOHO中国将旗下资产进行出售,名单中包括了北京的光华路SOHO、望京SOHOT3,以及在上海的SOHO复兴广场,总价为人民币500亿-600亿,并且首批交易已展开。接盘方正是黑石集团与新加坡国有控股的GIC公司联合成立的买方团。

那为什么最近外资有变化呢?随着中国整体去杠杆,内资除了险资以外大部分机构融资能力下降。内资融资能力下降,外资才有机会出手。

紧随其后,澳大利亚的嘉民集团、美国的厚朴基金、荷兰的汇盈资本、香港的RRJ以及新加坡淡马锡控股同样对中国的物流地产进行了大量投资。

与黑石相比,KKR显得低调了许多。直到2013年年底,KKR才设立旗下首个房地产基金,该基金募集15亿美元资金,绝大多数将会用于北美地区的投资。而在中国房地产投资上,KKR仅有两次尝试。

限外令松绑,顶级外资PE跑步进场

受该消息影响,当日SOHO中国股价一度大涨大涨27%,收盘时涨17.9%。不过,当日晚SOHO中国发布公告回应称,在投资物业组合的日常经营管理中,集团会不时探讨商业地产市场环境及潜在交易机会。

第三,市场上有货了。同样因为经济调控的原因,去杠杆、去地产大势下,更多的资产被拿出来卖,比如海航的一系列资产。我们市场上的货多了,大家可选的东西也就多了,交易的频次就出来了。

国内的金融机构也不甘落后。中国平安旗下的深圳平安不动产工业物流有限公司(以下简称平安不动产)一直在加紧布局物流地产,除了以碧桂园第二大股东的身份支持碧桂园购买中集地产25%的股份外,还投资了济南安华仓储、贵州平华仓储等28个仓储企业,并自建了成都空港及上海临港冷库等30个园区,总面积达400万平方米。

第一次投资发生在2011年。KKR与远洋集团成立成立地产基金,专攻内地地产;第二次则在2016年,KKR再次携手远洋集团,出资14.77亿港元投资了首创置业旗下公司首创钜大,并持有后者大约12%的股权。

戴德梁行的数据显示,2018年中国内地商业地产总投资额达2960亿元,外资占总交易额的32%。

而在本次交易中,阎岩或是关键助攻。公开资料显示,阎岩目前是黑石亚洲区房地产板块的常务董事,曾在SOHO中国工作22年,被业界誉为潘石屹的“左膀右臂”。

第四,全球资产配置里面有中国,中国配置少不了北京上海 。2018年的一个报告显示,全球投资者最喜欢投的目的地中,上海和香港已经进入榜单前十。如果是投亚洲,中国一定会是任何一个机构都不会丢掉的一个市场。如果中国是不会丢掉的市场,那北上更是一定会去的两个城市。

然而,除了普洛斯GLP、AMB安博等少数企业具有较为成熟的产品外,服务于伊藤忠和顶新集团的宇培集团、服务于京东集团的易商集团和服务于凡客的百利威等本土物流地产商在产品服务定位和持续盈利上凸显短板,多数物流地产企业依旧在苦苦探索盈利模式。

不过,KKR近期也加快了动作。去年1月,KKR一只20亿美元的房地产基金已组建完成;今年3月,据路透社报道,KKR正在筹募旗下首档专攻亚洲的房地产基金,目标为15亿美元。值得一提的是,KKR信奉“用时间换取回报”的投资理念,旗下大部分项目的运作周期都很长。

其中,外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元,占北京大宗物业总成交的三成;外资机构参与上海大宗物业收购金额达到了640亿元,占上海大宗物业总成交的六成。

另据“界面新闻”援引业内人士消息,早在2018年4月,黑石集团就宣布,前SOHO中国总裁阎岩加入公司亚洲房地产部,并出任董事总经理一职。也是因此,黑石和SOHO中国有了更多交集。

长平经济研究所执行所长王长勇:

目前,全国有近80%的物流园区依然处于亏损性运营甚至闲置状态,造成这一现状的原因就是,这些园区在成立之初并未考虑产业链的生态,只是简单的“圈地运动”。只有预先设计好“土地溢价”,再基于产业链生态规划好“规模溢价”和“范围溢价”,并在两个溢价基础上实现“增值服务溢价”,才能让物流地产真正实现可持续快速增长。

另一家美国PE巨头——华平投资的布局则更为丰富。2005年,华平投资开始了房地产领域的投资,细分领域从住宅扩展到酒店等更多品类。2010年,华平开始与中国金茂合作,投资高端办公及酒店物业,一开始只是涉及办公楼,如今也布局联合办公、总部基地等。目前,华平在中国房地产领域已对近30多家公司/项目投入了逾40亿美元的资金。

对国内商业地产“蠢蠢欲动”的外资机构并不止黑石一家。

“全球私募大王”黑石集团

外资近期入华抄底,在宏观层面还有以下三点原因:

(作者为清华大学互联网产业研究院副院长、工业工程系博士生导师)

除海外PE巨头外,本土PE也在“收楼”。当年光大控股收购亚洲雷曼,缔造光大安石的案例一直被业内津津乐道。在2007-2008年的金融风暴中,雷曼兄弟应声倒闭,但当时亚洲雷曼在中国已经开始开展各项业务,尤其是房地产业务。意识到这是一次机会,光大控股迅速出击,而彼时由于正值雷曼兄弟破产期,收购价格相当便宜。

据不完全统计,截至2019年3月27日,已有16家外资机构参与“抄底”内地商办楼宇。这些外资机构除了世界顶级投行黑石集团,还包括凯德、领展、腾飞、基汇资本等知名地产投资基金。

黑石集团作为这个蔚蓝色星球上的PE老大和“最强房东”,它在2016年被《福布斯》评为“华尔街不可阻挡的力量”,是高盛和JP摩根之后新一代的“华尔街之王”。

第一,外商投资政策的稳定性。政策方面,外资进行全球布局会对国家投资环境进行评估,中国的外商投资政策保持稳定,并且营商环境不断改善。

本文转自经济参考报,并不代表中国( 如果您有合作意向,欢迎咨询。QQ:2547636413

2009年,光大控股花85万美元收购了雷曼兄弟旗下的亚洲雷曼房地产基金—亚雷投资,次年又募资1亿多美元,成立“光大亚雷房地产基金”,随着后来英国大型资产管理公司Ashmore的加盟,该地产基金改名为光大安石房地产基金。如今,光大安石已成为了中国最大的房地产基金之一。

如下图所示,投中网梳理了近年来主流外资机构参与的中国内地大宗物业交易情况:

这家创立于1985年的传奇公司,是总部位于纽约的另类资产管理巨头,旗下管理的资产总额达到5000亿美元,在全球各地投资房地产资产。其主要业务包括四类:房地产基金、私募股权、信贷以及对冲基金。

第二,继续推进开放。国内去年民营企业家座谈会,推进开放并支持民营经济的承诺,对内资产生积极影响,我觉得外资可能也有反应。全国人大通过的《外资投资法》,我觉得这让他们的顾虑比去年小多了。比如,外商投了钱,能不能出去?这都是他们考虑的。

2019年,掀起买楼“扫货潮”

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这家公司2017年底管理的资产规模达4341亿美元,房地产基金业务的管理规模占1153亿美元。2018年,它为亚洲有史以来最大的房地产基金筹集了71亿美元。2019年,它在全球有史以来最大的房地产基金中募集了205亿美元。

今年金融业加大开放,提高外资投资金融企业股比,那么外资现在进入我还觉得是比较聪明的。

仅一季度交易金额就超250亿元

通过梳理上述项目,我们发现——

虽是外资,但黑石在中国一线城市房地产市场涉足甚广。

第三,中国城市经济的成功转型。我的一个观察,中国经济去年特别压抑,今年感觉特别好,股市也是有反应的。中国几个城市的经济的转型其实还是做得很不错,互联网的创新,包括5G等技术的发展,这些产业布局技术创新对于地产也是利好的。

女人爱买包,男人爱买表,而今年,买下一座又一座写字楼则成了PE巨头们的爱好。

外资机构对国内商业地产的收购始于2004年,主要集中在一二线城市的核心地段,被收购的资产标的涵盖写字楼、购物中心以及综合体,其中有35%的标的已经实现退出。

值得一提的是,黑石基金的投资策略——那就是买入、修复、卖出。以相对较低的价格收购资产;派出资产管理公司进入,解决资产结构、经营等问题;使得项目升值,最后择机出售,获利退出。

沙龙嘉宾A(不愿具名的不动产基金从业者):

此前受限外政策影响,外资一直未能在国内地产投资上有所动作,但自2015年起,国家发改委和商务部公布《外商投资产业指导目录》,删去了针对外商投资房地产的限制类条款。而办公楼凭借着不限购、不限贷的优势,在短短几年时间里,迅速成为外国投资者的“心头好”。

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比如说,2007年,黑石斥资260亿美元杠杆交易收购了希尔顿。自2014年以来,黑石分12次交易逐步清仓了希尔顿股票,其中包括2017年作价65亿美元将25%的希尔顿股权出售给海航。彭博报道称,在彻底退出投资后,黑石将实现约140亿美元利润,成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。

还有一个原因,基金周期。

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(图为外资收购境内物业时间表)

而如何寻准买卖时机,又如何提升手中资产的价值,是黑石基金的强项。2013年,黑石曾以4亿美元收购了当时经营不善的印力集团,而到了2016年,万科以128.7亿元收购印力96.55%股权,这一进一出让黑石赚得了可观的收益。2008年金融危机爆发之后,黑石同样在2009年下半年在美国和欧洲大规模抄底收购资产。

外资之所以在2018年和2019年跑步入场,一个很重要的原因是因为很多房地产基金是2015年左右募集的,投资期大概是4到5年,到2018、2019年刚好是一个投资期快结束,所以这也是最近外资跑步入场的主要原因。

在过去近一年的时间里,光是黑石就已出手数次。2018年12月,黑石集团以12亿美元收购新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其相邻办公大楼。

从被收购标的的时间分布来看,国内商业地产兼并收购始于2004年,在2005年达到高峰,并购案逾10起,上海广场、上海世贸大厦等地标性建筑均于2005年被摩根士丹利收入麾下。

黑石集团,向我们展示了其强悍的投资能力,而若SOHO中国被该集团私有化,除了能够拥有强大的财力之外,或许也将可以得到它的投资助力。

前两年外资手里有钱,但是花钱的能力被抑制住了。因为市场上没货,或者是竞争不过内资,还没等算账算明白了,内资已经买完了。直到今天有机会了,外资会迅速释放。所以,我们现在面临的就是外资在迅速释放能量的这么一个时间点。

2019年,PE们更是堪称“扫货”。今年春天,黑石集团先是以4.8亿美元的价格收购了塔博曼旗下三家购物中心50%的股权,接着又连续将香港国际建投和上海长泰广场收入囊中。

2006年起,政府出台了一系列“限制外资炒房”规定,被收购物业数量直线下降。2015年,随着“限外令”的正式松绑,外资对境内物业的收购数量又开始呈现上升的趋势。2019年至今,外资在境内收购的商业地产已达8宗。

商业地产赛道是长跑,更多的潘石屹们正在选择离场。

投资界梳理发现,除黑石外,凯德、基汇资本等知名地产投资基金也均有出手。1月,凯德集团宣布,与一家非关联第三方公司成立合资公司,斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%的面积;基汇资本也联合财团收购上海MixC万象城四栋超甲级写字楼。

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资料参考自:中国金融地产会、环球人物、地产资管界、百忍说、小密金融、证券时报返回搜狐,查看更多

千亿外资进场抄底买什么?

4月,瑞士合众集团与中东家族财富基金(The Family Office Co.)等财团联手以13.4亿美元收购中关村鼎好大厦大部分股权,创下了迄今为止北京最大体量的商业地产外资收购项记录。

(图为外资布局地域分布)

机会型、改造型、核心型、增益型

继去年收购中关村甲级写字楼高科岭98%权益后,外资保险巨头安联集团再度大手笔买楼。今年10月份,旗下公司以约78亿元人民币的估值收购了北京一写字楼项目85%的权益。

从地域分布来看,被收购物业主要集中在北上广深这四大一线城市,占比接近9成。上海被收购的物业宗数最多,高达29起,占据半壁江山。北京被收购标的数位列第二,这与北京“五环内禁止新建酒店、写字楼”的指导政策密不可分。

戴德梁行北中国区资本市场董事杨蕾:

这一笔笔大额交易反应在数字上很是亮眼。据世邦魏理仕统计,2019年一季度,国内大宗物业投资继续活跃,交易金额超过人民币530亿元,其中外资占比进一步大幅提升至50%,写字楼大宗交易金超过250亿元。

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外资参与国内大宗物业交易有几个新的特点:第一,出现很多新资本,证明中国对于全球资本吸引力在上升;第二,更多联合投资,包括最近刚被收购的鼎好,以及海航退出的浦发大厦均是案例;第三,LP也开始直投项目,例如安联保险在去年在北京收购了凯龙高科岭,在上海也投了项目。

值得一提的是,到了第三季度,内资买家活跃了起来,占交易总额近九成。据戴德梁行数据显示, 第三季中国内地商业地产交易总额按季增长28%,超过1亿人民币的大宗交易总额达497亿人民币;与去年同期的投资高峰相比,交易金额下滑了28%,而写字楼占到本季度投资额的55%。

从被收购标的的属性来看,写字楼和购物中心难分伯仲,均在外资最喜欢“楼型”之列。综合体是写字楼和购物中心的组合,后期经营管理难度较大,在最近几年才开始被外资追捧。

受土地有限供应的影响,北京现在开发类的项目一直不多,市场上表现最活跃的项目类型就是城市更新类项目,比如酒改办、商改办。

不过,投资写字楼也并非一本万利。凯雷集团的董事总经理陈寒曾直言,“2011年到2013年,凯雷集中收购了上海北京核心区的一批物业,是因为国内经济稳中向好支撑了甲级写字楼需求持续攀升,凯雷因此也在租金上获得了相对较高的回报,但从2016年凯雷集中退出直至今天,写字楼租金回报并没有那么理想。”

复盘外资在上海收购的29个项目,投中网发现,写字楼、购物中心和综合体分别占据18席、7席和4席。不难发现,上海的写字楼是最受外资青睐的投资标的,占据整个交易市场1/3以上的份额。

外资来中国买物业的类型一般是和基金的投资策略相符,核心型、核心增益型、价值增值型、机会型都会有。正常情况下一定是机会型或者价值增值型的物业的投资回报率高于核心型,因为交易复杂程度不一样,后期付出的成本也不一样,对应的风险也不一样,同样地,回报也不一样。

关键词阅读:黑石 写字楼

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中金佳晟执行董事杨东:

(图为被收购物业金额)

第一,我们选择的标的在北京地区。第二,比较核心的园区或者商圈里面。第三,标的物都比较小,交易额在5个亿以下的。周期大概三年多。有些项目我们买下来,半年左右就改完了。投资回报率很好,20%到24%的投资回报率。核心就是我们的改造能力。

从并购金额来看,有一半的标的并购金额是在20亿元以下,有8成以上的标的并购金额是在50亿元以下,只有极少数标的并购金额超过70亿元。

我们拿的都是有问题的楼,体现我们改造的能力才能挣得到钱。我们公司有一个版块是做房地产抵押贷款的,在香港上市,规模比较大。所谓大家说不良,我们都觉得都是优良资产。只不过这两年的经济环境下行,一些小企业遇到困难,需要将抵押物拿去获得现金,这些都是非常规范的操作。

其中,并购金额最高的交易当属凯德集团联合新加坡政府投资公司以127.86亿元收购上海双子塔星港国际中心。成交金额第二第三的标的都被黑石收入囊中,其中黑石集团分别以15亿美金和12亿美元收购上海长泰广场以及上海怡丰城。

沙龙嘉宾B(国企背景地产开发商投资板块):

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从地产商的角度,核心诉求是盘活存量资产,其中以非核心物业为主。

从被收购标的的退出情况来看,有17个标的已经实现退出,占比达35%。其中,17个标的中有13个位于上海,2个位于北京,广州、深圳各占一席。上海被收购的物业宗数最多,上海的平均退出率也遥遥领先,29起交易中有近一半的项目已经实现退出。

而房地产私募基金主要投资具于目前因为运行水平较低,具有增值空间的物业。从地产商的角度,尤其是作为上市公司,核心的资产是不太能够拿出来。拿出来的资产大都是在培育期的资产。

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对央企、国企背景的地产公司来说,融资成本很低,通过基金做表外融资的动力不足,更倾向于与长期的股权资金合作参与到物业的建设、培育的过程中。

投中网梳理数据发现,上海地区的部分物业易主频率非常高,如上海的高腾大厦和上海广场。尤其是高腾大厦,每位买家的平均持有期限只有三年。

对物业类型来讲,地产公司主动配置非核心城市非核心区域的写字楼、购物中心动力不是很足,部分公建是与住宅用地一起获取的,此部分的现阶段不是很成熟的物业想通过基金的方式持有,减少资本占用,并通过基金享受未来增值。

PE收楼的赚钱逻辑——以黑石为例

沙龙嘉宾C(头部地产开发商资管从业者):

外资大有跑步进场的趋势,外资PE如此动作,难道说这买楼是门好生意?作为持有物业的内资是否可以顺势退出?

我们处境差不多,外资也好、市场化的机构也好,他们看的是北上广深,而且是北上广深的核心区域,北京最起码是4环内。

远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳告诉投中网,“当遇到难得的窗口期,如外资都在抄底商业地产,我们也会选择提前退出,但不会一次性退出。远洋资本实行长期策略,每年都会有新的收购,每年也会有新的退出。”

我们的项目都是跟住宅一块拿的地,这些商业区域一般是5环、6环。我们也寻求外资、地产基金的介入,但基金也很挑我们。

那么不同项目类型的投资回报率如何呢?

不过,今年过完年以后,有一个明显的感受,就是去年我们主动去找外资,今年明显能够感觉到,一些基金甚至是外资,愿意调过头来找到我们。今年的行情,从我们的感受来说,要比去年好很多。不过,我们说的这个变化,更多主要集中在公寓上面。

周岳将交易型不动产的投资策略分了四类——核心型、核心增益型、增值型和机会型。

权易互联合伙人潘希峰:

核心型关注地段、现金流良好的资产,但这类项目收益率偏低,IRR约为 8%-10%。

基金抄底北京的核心机会在哪?在长安街以北、东四环附近,望京比较好。外资关注的是成熟区域的成熟物业。

核心增益型关注有一定提升空间的资产,通过租赁的提升来提高项目的租金收入,IRR约为10%-12%。

北京这几年都在说存量市场的问题,五环以内不再新增写字楼、商办物业,所以从政策上也是一个利好。要一个名片型物业的话,就只有北上广深这几个选择。

增值型通过改造来帮助资产赋能,对资产会进行一些大体量改造,IRR约为12%-15%。

不过产业园这种物业类型,不太受基金待见。

偏机会型主要关注不良资产的投资,IRR一般在18%以上。

我们在选产业园这种类型的时候,大部分都是开发商自己投的钱。我们找金融机构谈了很多次,但都不是很愿意,不管是联合开发型的,还是后期产品型的。

那么PE收楼这门生意到底该怎么玩才能赚钱?

工业地产的政策经常会有摇摆。之前是不允许销售的,从2010年到去年,是允许销售的窗口期。国土资源部关于工业用地有个480号文,是允许销售的,但是要走一个市长办公会,拿到销许,才能销售的。但是112新政后,又不允许销售了。

无疑,黑石是这方面的鼻祖,它也是在这门生意上面赚得最盆满钵满的顶级PE之一。

北京是工业地产管控最严格的,北京市不允许垂直、水平分割的。

作为全球房地产PE资金规模top4的黑石,成立于1985年,是全球最大另类资产管理公司之一。黑石集团的业务由私募股权、房地产、信贷、对冲基金以及财务顾问五部分组成。

北京产业地产新政39号文之后,差异就更大了。比如说亦庄,什么都动不了。比如你说要把公司卖了,都得去管委会审核。其他区域,顺义、昌平就好一点,还能做点股权交易,这跟区域政府的管理方式也有关系。

截至2018年年底,黑石集团管理资产规模已达4722亿美元,其中,房地产基金的资产规模约1362亿美元,超过私募股权和信贷业务,成为黑石集团管理规模最大的业务。

我们做昌平的项目,也跟基金公司谈过,IRR这些也算,但是他们犹豫:你这儿能卖么?你得整个项目竣工、封顶,拿着整套竣工生产的东西,再去报、去申请去。那谁能说知道什么时候能拿下来?再说你是上会啊,什么时候开会你也不知道。不像别的政策都是明朗的。我们等市长办公会,有时候等半年,有时候等一年,才能开上会。

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三、大资管时代:

图:2018年黑石四大业务板块资产管理规模

没有投后管理,拿什么去跟市场PK?

黑石集团的房地产投资业务始于 1991 年,目前已管理12只机会型地产基金、1只核心增益型地产基金以及4个不动产债权投资平台,投资标的集中于住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等。

戴德梁行北中国区资本市场董事杨蕾:

黑石对亚洲等新兴金融市场的投资是在2008年金融危机后。

投融管退中最多主动权就是“管”。目前有一些外资机构已经有自己的资管团队,组织结构比较完善,投前投后都有;还有一些外资机构比如安联保险则采用另一种模式在中国发展,暂时不组建自己的投后管理的团队,而选择同境内的机构合作。

2008年,黑石以10亿元收购上海Channel1购物中心,这是黑石在中国内地收购的第一个商业地产项目。2011年,在持有该物业三年后,黑石以14.6亿元成功将其脱手,套现约4亿元,在持有该物业的三年时间内,黑石将其出租率提高至90%以上。

其实这两年,包括光大安石、中融长河等在内的很多内资资管团队也非常成熟了,做出了不少优质项目,比如,中融长河资本于2016年收购的百盛太阳宫项目。

前脚刚甩卖完Channel1购物中心,后脚就杀出“回马枪”。2012年,黑石联合台湾顶新集团以23亿元收购华敏帝豪大厦写字楼部分。据悉,该大厦位于上海市中心,写字楼的出让面积为4.75万平方米,单位成交均价约为4.84万元/平方米,远低于6万元/平方米的对外的报价。

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2013年,黑石斥资4亿美金收购深国投商用置业集团(后更名为“印力集团”)40%股权,2016年,万科全资收购印力集团,黑石继而退出。

图:改造前的百盛太阳宫店

最近两年,黑石在亚洲市场尤其是中国逐步加快了投资速度,而且一改以往收购“烂尾楼”的做派,更倾向于大都市的中心地带的购物中心和写字楼。

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在2018年,黑石集团以12亿美元(约合82.75亿人民币)收购新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其相邻办公大楼。据丰树官网披露,上海怡丰城是丰树在中国单体投资额最大的项目,总投资约50亿人民币,2017年5月正式开业。

图:太阳宫百盛改成甲级写字楼

而在刚刚过去的2月份,黑石集团以4.8亿美元收购美国塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权。其中,西安和郑州熙地港购物中心均位于城市CBD商务核心区,2018年度销售金额均在10亿元以上。

(注:2016年底,中融国际信托旗下的地产并购基金中融长河以16.7亿元收购了百盛太阳宫店。据悉,百盛太阳宫店自2010年12月开业以来一直亏损。北京太阳宫百盛在被收购后,被成功改造为LEED金级认证写字楼,并于2018年3月整体出租给了大众汽车。)

在投资策略上,黑石一直信奉 “Buy- Fix- Sell”的投资理念,即收购价值低估的物业,通过资产管理提升物业价值,然后出售退出。黑石最出名的案例当属收购希尔顿酒店,从收购到彻底退出,黑石在11年间获利140亿美元。

百盛太阳宫项目也是我们当时的一个独家代理项目,当时推广的时候大家看法不一,甚至还没有12号线的规划,距离10号、8号线步行都不近,交通动线不好。然而,经中融长河改造后,以前亏损破败的商场摇身一变成为LEED金级认证的甲级写字楼,当时没买到项目的人都有些许后悔。

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图:黑石旗下基金的投资回报率

图:经改造后的盈科中心

在投资回报率方面,根据黑石最新一期财报,BREP欧洲Ⅴ期基金毛内部收益率高达29%,净内部收益率 达18%,BREP全球Ⅱ期基金毛内部收益率 也能达到9%,净内部收益率达8%。

注:2014年,李嘉诚家族手中的盈科中心被基汇资本9.6亿美金接盘。据了解,彼时的盈科中心经营业绩不佳,IBM、太平洋百货纷纷撤离。盈科中心在被收购后进行了全方位的优化改造,是国内比较早做商改办的一个案例。2018年,链家创始人左晖以100亿左右的价格买下盈科中心,基汇资本顺利实现退出。距离2014年转手时的58亿人民币,价格暴增72%。)

看来,PE收楼还真是门好生意。

北京还有一个很好的例子就是盈科中心。我们14年帮基汇资本成功收购盈科中心,整体包括两栋写字楼、一个购物中心、两栋服务式公寓。当时太平洋百货已经撤出购物中心,基汇资本买过来后立刻着手将购物中心升级改造为办公。项目改造非常成功,原购物中心硬件、采光、动线等的整体优化自不用说,基汇资本在项目管理和时间管理上也做得非常漂亮。在改造的过程中,戴德梁行就帮忙签约了主力租户,租户同期进行二装,基本上改造全部手续拿到的时候,第一个租户已经入住。

这个项目无疑是非常成功的项目。商场改成办公后,一层和地下一层的商业对于楼上包括另外两栋写字楼都是非常好的支持。后边两栋写字楼因为前面的改造提升,租金也有了很大的提升。所以,在去年以超高价格完成了退出。

这个就是这些老牌外资机构的优秀经验,还是很值得我们去学习的。

Funwork北京区域品牌招商总监刘渝鑫:

我从开发商背景的角度探讨商办运营的问题。从运营的角度来说,地产开发商背景的企业做资管可能和其他背景的企业做资管思路不太一样。

我们的资管是比较粗放的,地产开发商在曾经的黄金十年太容易了,哪怕到现在开发业务可能还是公司最赚钱的。但现在让地产开发商去做资管,实际上是一只脚迈进了服务业,我们现在投入钱去做资管,实际上是买一张船票上船而已。

我们资管团队从三个方向走,一是商场体系以运营长租公寓为主;二是联合办公业务未来往大资管去走;三是我们未来会和基金合作,目的是要让自持的楼宇退出。

外资PE抄底北上广深:90天花300亿买了8起商办写字楼

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外资PE抄底北上广深

夸张点说,中资再不出手,北上广深的商办写字楼要被外资PE买完了。

光是2019开年这3个月,以国际私募巨头黑石为首的买家,就已经撒出了200亿收楼。

黑石先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权;又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份;最近又爆出拟以15亿美元收购上海长泰广场。

不光黑石在买买买,凯德、基汇资本也是主流买家,上海浦发大厦、上海MixC万象城等几栋甲级写字楼就刚被他们收入麾下。

外资PE入华收楼,大有豪华买手狂“撒币”的姿态。

截至2019年3月27日,外资机构在中国内地的大宗房产交易已达到8起,累计交易金额超过300亿元。其中光黑石一家机构出手就接近200亿元,占总交易金额的六成以上。

为什么国内外玩家都在这个时间点进场“抄底”?

“国内大的环境是从增量市场转入存量市场,住宅如此,商业地产更是如此。在一线城市核心地段已经没有地了,很多老的楼的楼龄也比较长,由于方方面面的原因运营效率并不高。但这些存量资产本身是有巨大价值的,所以我们会使用基金的逻辑去进行收购,通过基金化的运作方式未来去退出。”远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳告诉PropTech研习社。

外资入华抄底,跟内地房地产市场进入存量这个大背景离不开。但实际上,外资入华抄底商办写字楼不是最近的事。

早从2004年,国内商业地产就开始被整合并购。2005年达到高峰,并购案逾10起,上海广场、上海世贸大厦等地标性建筑均于2005年被摩根士丹利收入麾下。

只是,好景不长,2006年起,政府出台了一系列“限制外资炒房”规定,被收购物业数量直线下降。

不过,十年之后, “限外令”在2015年正式松绑,外资对境内物业的收购数量又开始呈现上升的趋势。到了2018年,外资并购已经出现了显着的升温。

政策回暖之后,外资闻风而来。

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最全盘点

限外令松绑,顶级外资PE跑步进场

戴德梁行的数据显示,2018年中国内地商业地产总投资额达2960亿元,外资占总交易额的32%。

其中,外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元,占北京大宗物业总成交的三成;外资机构参与上海大宗物业收购金额达到了640亿元,占上海大宗物业总成交的六成。

对国内商业地产“蠢蠢欲动”的外资机构并不止黑石一家。

据不完全统计,截至2019年3月27日,已有16家外资机构参与“抄底”内地商办楼宇。这些外资机构除了世界顶级投行黑石集团,还包括凯德、领展、腾飞、基汇资本等知名地产投资基金。

如下图所示,PropTech研习社梳理了近年来主流外资机构参与的中国内地大宗物业交易情况:

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通过梳理上述项目,我们发现——

外资机构对国内商业地产的收购始于2004年,主要集中在一二线城市的核心地段,被收购的资产标的涵盖写字楼、购物中心以及综合体,其中有35% 的标的已经实现退出。

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(图为外资收购境内物业时间表)

从被收购标的的时间分布来看,国内商业地产兼并收购始于2004年,在2005年达到高峰,并购案逾10起,上海广场、上海世贸大厦等地标性建筑均于2005年被摩根士丹利收入麾下。

2006年起,政府出台了一系列“限制外资炒房”规定,被收购物业数量直线下降。2015年,随着“限外令”的正式松绑,外资对境内物业的收购数量又开始呈现上升的趋势。2019年至今,外资在境内收购的商业地产已达8宗。

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(图为外资布局地域分布)

从地域分布来看,被收购物业主要集中在北上广深这四大一线城市,占比接近9成。上海被收购的物业宗数最多,高达29起,占据半壁江山。北京被收购标的数位列第二,这与北京“五环内禁止新建酒店、写字楼”的指导政策密不可分。

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从被收购标的的属性来看,写字楼和购物中心难分伯仲,均在外资最喜欢“楼型”之列。综合体是写字楼和购物中心的组合,后期经营管理难度较大,在最近几年才开始被外资追捧。

复盘外资在上海收购的29个项目,PropTech研习社发现,写字楼、购物中心和综合体分别占据18席、7席和4席。不难发现,上海的写字楼是最受外资青睐的投资标的,占据整个交易市场1/3以上的份额。

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(图为被收购物业金额)

从并购金额来看,有一半的标的并购金额是在20亿元以下,有8成以上的标的并购金额是在50亿元以下,只有极少数标的并购金额超过70亿元。

其中,并购金额最高的交易当属凯德集团联合新加坡政府投资公司以127.86亿元收购上海双子塔星港国际中心。成交金额第二第三的标的都被黑石收入囊中,其中黑石集团分别以15亿美金和12亿美元收购上海长泰广场以及上海怡丰城。

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从被收购标的的退出情况来看,有17个标的已经实现退出,占比达35%。其中,17个标的中有13个位于上海,2个位于北京,广州、深圳各占一席。上海被收购的物业宗数最多,上海的平均退出率也遥遥领先,29起交易中有近一半的项目已经实现退出。

PropTech研习社梳理数据发现,上海地区的部分物业易主频率非常高,如上海的高腾大厦和上海广场。尤其是高腾大厦,每位买家的平均持有期限只有三年。

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PE收楼的赚钱逻辑——以黑石为例

外资大有跑步进场的趋势,外资PE如此动作,难道说这买楼是门好生意?作为持有物业的内资是否可以顺势退出?

远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳告诉PropTech研习社,“当遇到难得的窗口期,如外资都在抄底商业地产,我们也会选择提前退出,但不会一次性退出。远洋资本实行长期策略,每年都会有新的收购,每年也会有新的退出。”

那么不同项目类型的投资回报率如何呢?

周岳将交易型不动产的投资策略分了四类——核心型、核心增益型、增值型和机会型。

核心型关注地段、现金流良好的资产,但这类项目收益率偏低,IRR约为 8%-10%。

核心增益型关注有一定提升空间的资产,通过租赁的提升来提高项目的租金收入,IRR约为10%-12%。

增值型通过改造来帮助资产赋能,对资产会进行一些大体量改造,IRR约为12%-15%。

偏机会型主要关注不良资产的投资,IRR一般在18%以上。

那么PE收楼这门生意到底该怎么玩才能赚钱?

无疑,黑石是这方面的鼻祖,它也是在这门生意上面赚得最盆满钵满的顶级PE之一。

作为全球房地产PE资金规模top4的黑石,成立于1985年,是全球最大另类资产管理公司之一。黑石集团的业务由私募股权、房地产、信贷、对冲基金以及财务顾问五部分组成。

截至2018年年底,黑石集团管理资产规模已达4722亿美元,其中,房地产基金的资产规模约1362亿美元,超过私募股权和信贷业务,成为黑石集团管理规模最大的业务。

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图:2018年黑石四大业务板块资产管理规模

黑石集团的房地产投资业务始于 1991 年,目前已管理12只机会型地产基金、1只核心增益型地产基金以及4个不动产债权投资平台,投资标的集中于住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等。

黑石对亚洲等新兴金融市场的投资是在2008年金融危机后。

2008年,黑石以10亿元收购上海Channel1购物中心,这是黑石在中国内地收购的第一个商业地产项目。2011年,在持有该物业三年后,黑石以14.6亿元成功将其脱手,套现约4亿元,在持有该物业的三年时间内,黑石将其出租率提高至90%以上。

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图:经改造后的channel1购物中心

前脚刚甩卖完Channel1购物中心,后脚就杀出“回马枪”。2012年,黑石联合台湾顶新集团以23亿元收购华敏帝豪大厦写字楼部分。据悉,该大厦位于上海市中心,写字楼的出让面积为4.75万平方米,单位成交均价约为4.84万元/平方米,远低于6万元/平方米的对外的报价。

2013年,黑石斥资4亿美金收购深国投商用置业集团(后更名为“印力集团”)40%股权,2016年,万科全资收购印力集团,黑石继而退出。

最近两年,黑石在亚洲市场尤其是中国逐步加快了投资速度,而且一改以往收购“烂尾楼”的做派,更倾向于大都市的中心地带的购物中心和写字楼。

在2018年,黑石集团以12亿美元(约合82.75亿人民币)收购新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其相邻办公大楼。据丰树官网披露,上海怡丰城是丰树在中国单体投资额最大的项目,总投资约50亿人民币,2017年5月正式开业。

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图:上海怡丰城

而在刚刚过去的2月份,黑石集团以4.8亿美元收购美国塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权。其中,西安和郑州熙地港购物中心均位于城市CBD商务核心区,2018年度销售金额均在10亿元以上。

在投资策略上,黑石一直信奉 “Buy- Fix- Sell”的投资理念,即收购价值低估的物业,通过资产管理提升物业价值,然后出售退出。黑石最出名的案例当属收购希尔顿酒店,从收购到彻底退出,黑石在11年间获利140亿美元。

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图:黑石旗下基金的投资回报率

在投资回报率方面,根据黑石最新一期财报,BREP欧洲Ⅴ期基金毛内部收益率高达29%,净内部收益率 达18%,BREP全球Ⅱ期基金毛内部收益率 也能达到9%,净内部收益率达8%。

看来,PE收楼还真是门好生意。

来原:PropTech研习社

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