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betway必威官网手机版政坛划定公商品房价格最低

2020-04-16 00:54 来源:未知

从地产依赖,到国企依赖,财政战略已经开始。

在严厉的限价政策和租购并举的趋势下,深圳楼市出现了全国少见的住宅转租、豪宅转租的现象。据21世纪经济报道记者统计,去年至今,已有至少三个项目全部或部分转做长租,其中不乏位于核心区的豪宅;另外还有一些新房传出转做租赁的消息。此外,在深圳,住宅供地已明显偏向租赁,截至今年4月,已有4宗“只租不售”的新增土地完成出让。在深圳新房住宅供应本已短缺的背景下,原本可以销售的住宅转长租,进一步加剧了供需矛盾,让高位盘整的新房均价难以实质性下跌;而相比北京万科翡翠书院的10年180万租金,深圳这些转作长租公寓的项目虽未入市,但其中的豪宅租金只会更高,这也引发了市场对于租金价格上涨的担忧。5月4日,综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁对21世纪经济报道记者表示,住宅、豪宅转长租,是特殊政策挤压的结果,限价下开发商采取了迂回的策略,转租并不能代表开发商就要将这些房源长期租赁,条件允许也可以出售,目前可以说政企博弈进入了一个缓冲期。多个住宅转租作为深圳首个住宅转长租的项目,深圳沙井的星河容御22万平方米住宅被打造为首个长租社区。2017年11月16日,星河控股与中国建设银行深圳市分行合作,推出“CCB建融家园·星河荣御”长租社区项目,星河控股将项目中2687套房源全部提供给建行用于租赁。据星河集团有关人士介绍,项目以住宅用地为主,原本是商品房性质,并计划在2017年10月入市,但在鼓励租赁政策下,与建设银行协商后,星河决定将项目整体改作长租社区,建行总部方面也很快通过了合作项目的审批。星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼称,长租公寓全部入住后将可容纳1万人。2017年底,深业集团旗下的豪宅深业中城宣布转做长租公寓,更是成为业内备受关注的事件。深业中城位于香蜜湖片区,建筑面积约7.8万平方米,共约420余套住宅,属高端住宅。转租后,预计于2020年投入运营。今年4月4日获得预售许可的万科瑧山府二期,除了部分销售之外,万科将其中一栋直接转为高端人才租赁住房,交给深圳市人才安居集团。进入5月后,市场中关注度较高而迟迟不能入市的项目,如华润城三期、华侨城天鹅堡后期等也传出将要转租,此外,深业旗下其他住宅项目也可能转租。不过截至目前,华润置地、华侨城等开发商并未宣布有项目要转租的消息。值得关注的是,租赁住宅土地出让成为深圳宅地出让的主流。去年至今已有四个纯租赁项目出让,未来也将是直接上市的租赁住宅,类似于北京万科翡翠书院。5月4日,美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,住宅、豪宅转长租公寓,开发商是在响应国家政策需求,租购并举,发展租赁;而从市场角度,新房限价则是转长租公寓的重要原因,“目前深圳的价格备案制度管控较严”。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,由于当前新房市场限价,卖楼不太划算,不如顺应市场变化,积极开展租赁业务。以万科瑧山府为例,该项目一期开盘均价约99660元/平方米,二期开盘甚至略低于一期,更低于周边12万元/平方米的二手房均价。

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原标题:豪宅市场热度不减 深圳楼市压轴戏登台

卖房保业绩保壳,这是国内很多上市公司的一种策略,地产上市公司也不例外。近期,深圳老牌国企深业集团旗下上市公司深圳控股公告称,拟出售原本用于长租的项目深业中城。2018年底,深圳控股定下了2019年180亿元的销售目标。但截至8月底,深圳控股今年累计实现合同销售额71.65亿元,完成进度不及40%。

原标题:深圳千万豪宅受追捧调控难度大 政府划定公住房价格最低每平2万对冲预期

近几个月以来,深圳新房市场变得热闹起来,众多新项目扎堆入市,其中不乏一些价格“10万 ”的豪宅项目。在深圳市场,这些售价超过每平方米10万元的豪宅项目历来是市场的风向标。在房地产调控不放松的背景下,深圳豪宅的入市时机选择不仅考验着市场,也考验着房企。

业内普遍认为,这是深业中城“转租为售”的原因,但笔者以为,根本原因是地方对国企的考核要求变了。大家一直以为,深圳财政“不差钱”,但这是过去的美好时光。深圳要建设先行示范区,广为诟病的教育医疗,未来几年的投入都要翻倍增长。

“未来,位于原特区内的公共住房项目毛坯房最高售价低于5万元/平方米、位于原特区外的公共住房项目售价低至2万~3万元/平方米。”近日,深圳市政府日前召开的有关公共住房专题会议明确,深圳将严格控制用于出售的公共住房价格。

豪宅到底有多热:

事实上,诟病深圳公共服务短板,不是一天两天的事了。公道话,近年来深圳在“补短板”上也是蛮拼的。2014-2018年,深圳公共财政支出年平均增长23%,而公共财政收入年均增速为16%。财政收支缺口从2009年的120亿增长到2018年的740亿。今年上半年,深圳一般公共预算收入2132.15亿元,增长6.6%,而一般公共预算支出2302.50亿元,增长10.5%。

于此同时,深圳一批原定的高端租赁房源正在转租为售,“看房需500万元诚意金”让深业集团的豪宅屡屡被推上热搜。

又传喝茶费等不实言论

过去几年,金融业、地产业这两个税收大户很给力,但2018年以来,去杠杆、去泡沫后,深圳财政受到明显冲击。以房地产为例,过去一二手房交易量加起来都超过1000万平米,但2017和2018年只有800万平米。不过,深圳的住房需求很旺盛,说她是国内唯一缺房的城市,估计很多人都赞同。因此,未来地产要给财政做贡献,对接深圳公共服务和实体经济。

不遗余力提供公共住房

“买到就是赚到!”房产中介刘经理不停的重复这句话,主要从事福田香蜜湖片区房产生意的他最近不停的给客户打电话,都会谈到市场询问度很高的新盘深业中城。

首先国企地产要带好头。过去,有政府的背书,坐稳深圳这样住房需求不竭的大本营,无论拿地、融资,还是卖房,类似深业这样的国企,都是非常滋润的。现在,财政有困难了,家底厚实,产品有溢价的国企地产当然要顶上去。于是,对深业地产,上面既要考核销售规模,又要考核利润贡献,这是对接公共服务和实体经济的最佳途径了。

大量人口涌入使深圳住房缺口扩大。据贝壳研究院发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》(以下简称白皮书)显示,大湾区住房自有率较低,距离全国平均水平存在较大差距。尤其深圳仅为23.7%,近3500万人无自有住房。

近日,官方微信公众号“深业中城”公示深业中城(一期)住宅销售方案,将推售2号楼、3号楼两栋共192套房源。此次深业中城(住宅)一期均价约每平方米13.1万元。其中,含复式最高备案单价约为每平方米19.7万元,不含复式最低备案单价约为每平方米10.8万元,本次拟售住宅总价区间含复式约为1508.8万元至7787.7万元。据悉,项目选房将釆用线上“诚意登记”、“公证摇取选房顺序号”,线下“公证选房”的方式进行。值得注意的是,资料提交时间为10月22日至26日,需先缴纳诚意金500万元。

从地产依赖,到国企依赖,财政战略已经开始。今年以来,国企直接向财政上缴的利润大幅增加。1-8月份,全国一般公共预算收入中,税收在减少,但非税收入增长27%,接近2万亿,这与今年预期减税总额相当,很大一部分是国企上缴利润。但这还不够。目前,我国国企分红率太低,2018年只有16%左右,2020年要达到30%。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心王锋主认为,土地供应紧张制约了深圳房地产市场的供需不平衡。“住房结构不合理,深圳住房中将近一半的房子是城中村,然后是商品房、配套宿舍,保障房占很少。”

证券时报记者在深业中城周边调查时发现,深业中城周边的二手房房价绝大多数都已经超过每平方米10万元,例如东海花园二期的挂牌均价超过每平方米13万元,水榭花都的挂牌均价已经达到每平方米17万元。此前,深业中城曾推出了一批商务公寓房源,市场公开信息显示,其销售均价在每平方米11万元左右。而在深业中城营销中心门外,尽管只是资料提交的第一天,但已经有一些置业者在门口咨询相关情况。

在国家眼里,类似深圳这样的都市圈核心城市,购房需求是有效需求,楼市还会大发展,“供地-卖房”要高举高打。今年以来,国家强调这些城市要增加供地。上半年,一二线城市供地分别增加20%、9%。作为豪宅项目,深业中城转租为售的消息一发布,大批富豪跑到营销中心,现场如同菜场,可见深圳的购买力之大。控制住价格及涨幅,卖个高价给政府做贡献吧!

betway必威官网手机版政坛划定公商品房价格最低每平2万对冲预期,跨国集团为啥退出了长租公寓。为解决住房问题,2018年8月,深圳市政府正式出台《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,提出系统构建面向2035年的住房供应与保障体系,将新增建设筹集各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

由于价格与周边同学区二手房相当甚至稍低,深业中城的住宅项目一直是深圳房地产市场关注的热点,从市场传出“喝茶费”等不实言论就可以看出。此前,市场一度传出交高额“喝茶费”可以提前选房的消息。对此,深业中城“曾通过官方微信号发布声明,网上所谓支付喝茶费可”提前选房“、”打折等均为不实言论。深业中城将协同相关执法部门调查取证,并追究相关人员的法律责任,同时欢迎广大客户监督举报。

租购并举是国家战略,响应国家号召,站位高一点,国企就要带头做租赁。当企业业绩好、国资委要求不高,这没有问题。当国资委要求高了,既要业绩、又要税收,还要利润贡献,就麻烦了。所以,只能把深业中城这样的豪宅拿出来卖掉。国家号召,各地国企带头做租赁平台,各地一窝蜂落实,不管能不能租出去,租给谁,先拿出来几个项目再说。

此外,深圳也在大规模建设人才住房、安居型商品房以及公共租赁住房。预计本月底至明年1月,深圳总共将出让34宗公共住房用地,总用地面积超过1平方公里,预计可建公共住房超过6万套,确保完成今年8万套公共住房建设筹集目标。

深业中城之所以受到关注,还因为其从转售为租到转租为售。2017年,“租售并举”的东风吹遍深圳市场,在配合政府发展租赁用房和新业务布局、豪宅限价等背景下,深圳长租公寓开始爆发式增长,深圳市场也出现多个品牌长租公寓竞争的局面。公开信息显示,2017年底深业召开的长租公寓产品分享会,其一次性发布了多条长租公寓产品线;也是在这次分享会上,深业集团宣布深业中城420套住宅全部转为长租公寓,并预计将于2020年投入运营。但在今年9月,“深业中城”发布声明,公司作为深圳的市场化国有企业,根据市场变化和集团战略升级,灵活并及时调整经营计划,预计将本项目住宅投入市场销售。

殊不知,国家倡导的租赁,主体是新市民、新就业大学生等,他们与深业中城八竿子打不着。所以,深业“转租为售”也是一种纠偏。其实,针对人才、青年创业群体,深业做的柠盟系租赁产品,还是很不错的。既综合整治了城中村,还提供了成本较低、氛围良好的居住环境。未来,希望深业继续带好头,调整租赁产品系,为广大新市民、无房户提供更好的租赁选择。位于居住氛围浓厚的香蜜湖豪宅区的深业中城,还是卖掉吧,在控制好杠杆、价格涨幅的前提下,让有钱人给深圳的财政做贡献吧!

betway必威官网手机版政坛划定公商品房价格最低每平2万对冲预期,跨国集团为啥退出了长租公寓。据市住建部门有关数据显示,截至目前深圳市已建设筹集公共住房31万套。预计到“十三五”期末,深圳市建设筹集的公共住房将达到42万套,超额完成“十三五”规划目标。

天眼查显示,深业中城是深圳国企深业集团成员单位深圳农科集团的全资子公司。此前,深圳控股发布今年8月未经审计合同销售数据。公告显示,8月集团合同销售额约为3.03亿元,较上个月下降约28.9%,较去年同期下降35.7%。有分析人士表示,开发商或是为了加速资金要素流动,平衡收入比例及结构,或许也为了搭上楼市销售的“黄金期”,即便楼市调控力度并未放松。

“大规模提供公共住房,对于现阶段深圳而言仍有难度,主要是土地从何而来。”深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者表示,“作为国家支持的先行示范区,深圳在人才住房、稳租房定价等设计初衷是创新的,是先行先试的探索,但计划节点完成率并不是特别理想,主要是受城市更新进度相对落后和公共配套难落地等因素制约。”

并非所有新房都受追捧

深业中城转租为售受热捧

就在去年,深圳市场的多个豪宅项目都需要缴纳过百万的认筹或诚意金,但这些项目的销售情况都十分“火爆”,有些项目由于开盘价明显低于周边二手房,甚至出现当日售罄的“盛况”。

一面是政府不遗余力提供公共住房,降低售价,以缓解深圳住房压力;另一面,一些原定的高端租赁房源正高调退场,转租为售。

betway必威官网手机版,除了福田香蜜湖,南山后海和深圳湾片区也是深圳主要的豪宅片区。多位房产中介告诉记者,这里的房价一直都保持稳步上扬的势头,以恒裕滨城二期为例,今年年初二手房源的挂牌价不到每平方米20万元,现在有业主挂出的价格竟然超过每平方米24万元。而在深圳湾片区,有中介向记者推销一手临街商铺,单价在每平方米13万元至22万元,而楼上的豪宅均价不到每平方米17万元。其实,商铺比住宅的价格便宜的原因有很多,但在这位中介经理看来,深圳依然不缺购买力,尤其是豪宅,但多数投资者还是希望购居住类产品,希望可以坐等升值。

喝茶费、500万元诚意金……作为深圳国企住房租赁平台的深业集团,在短短一月内多次被推上热搜。

最新公布的数据显示,9月全国新建商品住宅销售价格环比涨幅微升,二手住宅销售价格涨幅基本持平,深圳新房和二手房价格均领涨一线城市。最近,深圳市场上新房项目加速入市。深圳中原研究中心的数据显示,仅在9月深圳新房市场共16个项目入市,但在其中的9个住宅项目里,整体开盘去化约28.5%,较上月有所下降,而且9月无一项目采用政府公证摇号选房。

回顾2017年政策大力倡导“租售并举”之时,深业集团推出了4条长租公寓产品线——深业柠盟、深业有居、深业上居、深业颐居,覆盖从青年到老年的全龄段人群。同时深业集团宣布将5个新建项目用来租赁,其中包括位于香蜜湖豪宅片区的深业中城,令不少看重香蜜地段富豪们深感遗憾。

记者也发现,在深圳众多的新房项目里,一些位于核心地段拥有较好配套的项目,虽然价格较高,但成交情况往往会好于一些价格较低,但位置相对较为偏远的新房项目。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,豪宅市场的走向一般有别于普通住宅,在楼市上行的时候,豪宅的升幅会比普通住宅明显;而市场下行的时候,豪宅的跌幅也会比普通住宅大。深圳在2019年整体楼市处于平稳发展状态,但部分位置佳、品质好的项目,其价格涨幅在今年也非常明显。

今年9月底,深业中城突然宣布根据市场变化和集团战略升级,将项目转租为售。消息一经发布,大批富豪跑到营销中心登记,现场如同菜场,深圳许久不见的“喝茶费”也重出了江湖。甚至有网友调侃土豪们国庆期间都不敢出去玩,因为“深业中城可能随时开盘,周游列国回来房没了”。

如今,深圳许多过去的“地王”项目已经变身豪宅,也有许多新房项目准备入市,其中不乏价格“10万 ”的豪宅项目,深圳楼市年底的“压轴戏”可以说将正式上演。只是,多数项目的入市或许仍面临不小的考验。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房企的资金链压力开始增大,拿地策略也趋于保守。“地王”和豪宅项目入市关键要看准楼市周期,要回避市场降温或管控升级的时间点。

深业中城为何突然转租为售?业内人士认为,一是因为租赁遇到瓶颈,比如前两年大力扶持租赁的政策红利少了,整个租赁行业,还未找到可持续的盈利模式。类似深业这种,以重资产持有经营的模式,都是赔本赚吆喝等;二是深业要提振业绩,去年和今年都未完成销售业绩。

10月23日为认筹首日,《每日经济新闻》记者在现场了解到,售楼处现场和项目周边均有大量前来认筹的购房者,有中介现场带购房者绕项目参观,提前确认选房楼层和房号。项目售价11万~14万元/平方米,顶复19万元/平方米,看房验资需500万元,两年左右交房。

此外,深业中城项目也已进入工程后期,除底部被绿幕围挡外,外立面基本已修整完毕。

而据片区中介经纪人小陈介绍,深业中城周边二手房项目均价在12万元/平方米,总价千万元左右,近期仍在稳步上涨中。

中介门店房源信息每经记者甄素静摄

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