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betway必威官网手机版:央行想干什么,该归拢自

2020-03-17 08:39 来源:未知

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[从基准利率到LPR 对楼市的影响有多大?从基准利率到LPR 对楼市的影响有多大? 发布时间: 2019-08-30 20:27:52 来源: 中国新闻网 作者: 网络整理 栏目: 国内新闻 点击:

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房贷定价新机制的三大原则

原标题:李宇嘉:从基准利率到LPR,对楼市的影响有多大?作者李宇嘉近期,个人住房贷款...

原标题:“降息”还是来了!一年期LPR继续降,五年期岿然不动,一文看懂如何影响股市楼市 图片来源:摄图网 LPR降了,“降息”还是来了! 9月20日,新一期贷款市场报价利率公布。1年期LPR为4.2%,5年期以上LPR为4.8...

原标题:2020房贷利率规则已变,该归拢自己的资产了

近期,按揭利率“换锚”,引起广泛关注。之前,按揭利率一直围绕5年期以上贷款基准利率上下浮动,后者就是按揭贷款要盯住的锚。但是,25号央行一纸公告,宣告自10月8日起,按揭利率盯住LPR(贷款报价利率,Loan Prime Rate)这个新的贷款定价锚。新的按揭贷款定价有三大原则,一是“基准加点”。每一笔按揭贷款的定价,都以最近一个月的5年期LPR为基准,加点形成。这意味着,前后一个月的按揭利率不同。而且,按揭发放后,客户可以和银行重定利率,允许“一年一调整”。

原标题:李宇嘉:从基准利率到LPR,对楼市的影响有多大?

原标题:“降息”还是来了!一年期LPR继续降,五年期岿然不动,一文看懂如何影响股市楼市

2020年,所有按揭贷款定价,都从基准利率转到LPR。存量房贷切换时,大家可选固定利率,也可选“LPR 加点”。LPR短期内下行,估计届时多数会选“LPR 加点”,这也是央行推出这个改革的目的。选了LPR,意味着央行就可以通过手上的工具,调控存量房贷,以后你的月供每年会变一次。

二是“不再打折”。首套房贷利率不得低于5年期的LPR,二套房贷及商业用房贷款利率不得低于5年期LPR加60个基点;三是“因城施策”。在央行确定的贷款利率下限基础上,人民银行省一级分支机构按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据当地楼市形势变化,确定辖区内首套和二套房贷利率加点下限。也就是说,央行只规定了“不得低于”,意思是“也可以高于”,比如热点城市的央行分支行,完全可以明确本地首套房按揭利率不得低于LPR加10个基点。

作者 李宇嘉

图片来源:摄图网

其实,选择哪个,200万左右的房贷,月供差别也就在几十元,不必太在意。但是,背后的政策信号很重要:一是按揭“绝对低利率”的时代过去了,未来实体的贷款利率会不断下降,而按揭利率相对稳定的同时,呈现“一城一策”、“一年一变”的走势;二是,资金大规模流入地产的时代结束,房价绝不会再大幅上涨了,这时,就要关注房子的成本了,包括按揭成本。

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近期,个人住房贷款利率“换锚”,引起广泛关注。之前,个人住房贷款利率一直围绕5年期以上贷款基准利率上下浮动,后者就是按揭贷款要盯住的锚。25日,央行发布公告宣布,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。个人住房贷款利率盯住了LPR这个新的贷款定价锚。

LPR降了,“降息”还是来了!

所以,看大势、算大账,归拢自己的资产,该抛的就抛、该留的留。

LPR是个什么东东?

房贷定价新机制的三大原则

9月20日,新一期贷款市场报价利率公布。1年期LPR为4.2%,5年期以上LPR为4.85%。相比前值,1年期LPR下降5基点,连续第二次下降;5年期以上LPR没有变化。

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现在,要回过头来看看,LPR是什么?它和贷款基准利率是什么关系?简单说,LPR就是由想发放贷款的报价行(18家主要银行)喊出自己不同期限(1年期、1-5年期、5年期)的利率报价,最后加权平均得到LPR。也就是说,LRP将由市场竞价产生,这不同于四年未调整、央行干预、计划色彩浓重的存贷款基准利率,利率市场化是推出LRP的重要原因。那么,报价行怎么报价呢?就是按照中期借贷便利(MLF,银行用合格抵押品抵押,获得央行在货币市场投放的、成本低廉的中期基础货币,利率在3%-3.5%)利率加点形成,LPR就是参考5年期MLF利率,加点幅度取决于各行资金成本、市场供求和风险溢价等。

新的个人住房贷款定价有三大原则,一是“基准加点”。每一笔个人住房贷款的定价,都以最近一个月的5年期LPR为基准,加点形成。这意味着,前后一个月的个人住房贷款利率不同。而且,按揭发放后,客户可以和银行重定利率,允许“一年一调整”。

此前,央行要求,自8月16日起,各银行应在新发放的贷款中主要参考LPR定价,并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基准。这相当于确定了LPR作为信贷市场新定价参考指标的地位。

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这样,就构建起从货币市场利率,再到贷款利率的利率市场化渠道。由此,我国央行就如同西方国家央行一样,通过基础货币投放,盯住货币市场化利率,并传导至银行负债端成本,并最终调控贷款利率。目前,我国经济“下行压力加大”,民企“融资难、融资贵”等背景下,客观上存在降息的需要,而全球央行开启降息大潮,也打开了宽松的空间。LPR市场化报价利率的推出,事实上在于疏通货币宽松的传导渠道。2018年以来,央行6次降准,MLF累计净投放超过2万亿,但银行贷款利率不降反升。

二是“不再打折”。首套房贷利率不得低于5年期的LPR,二套房贷及商业用房贷款利率不得低于5年期LPR加60个基点;三是“因城施策”。在央行确定的贷款利率下限基础上,人民银行省一级分支机构按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据当地楼市形势变化,确定辖区内首套和二套房贷利率加点下限。也就是说,央行只规定了“不得低于”,意思是“也可以高于”,比如热点城市,完全可以明确本地首套房个人住房贷款利率不得低于LPR加10个基点。

业内认为,至少从贷款市场来看,LPR走高或走低,将产生加息或降息的效果。

凡是有房贷的人,都要注意了。近日,央行发布公告,从2020年3月1日起,银行要与2020年1月1日前签订的参考基准利率定价的浮动利率贷款客户,就定价基准转换进行协商。

2017年末,商业银行一般贷款平均利率为5.8%,到2019年2季末为5.94%。这意味着,近年来央行创设一系列货币政策新工具,大量投放低成本资金(比如MLF每年净投放投在2万亿以上,利率在3%-3.5%),旨在降低民企融资难和贵,但效果不见得好。目前,国企融资成本已经很低了(4%-5%),但民企的综合融资成本在10%左右,很多民企还在借“高利贷”。根源上,就在于央行货币宽松到实体的传导出现了“肠梗阻”。由于“利率同盟”,存款利率市场化有上限,而贷款利率也较少设于基准利率之下(2019年二季度执行下浮利率的贷款占比不到18%)。

LPR是什么?

资料来源:中国货币网

你的房贷定价,有两个新选择:A,转换为固定利率,B,转换为以“LPR 加点”为定价基准的利率。

由此,银行还是想维持利率管制下的“天然利差”,降低风险偏好和经营难度,将资金投放给国企、政府平台、地产等,并无限度扩大规模,躺着赚钱。近年来,我国上市银行净利润总额约占到3500多家上市公司净利润总额的近一半。解决货币政策传导“肠梗阻”,一是要让贷款利率与市场利率联动性增强;二是要让银行之间有竞争。于是,央行让LPR盯住MLF利率,并通过调整MLF利率,影响商业银行的流动性成本,然后一步步传导到LPR;另外,在央行每月调控的MLF基础上,18家商业银行竞争性地报价,形成每月的LPR。

现在,要回过头来看看,LPR是什么?它和贷款基准利率是什么关系?简单说,LPR就是由想发放贷款的报价行喊出自己不同期限的利率报价,最后加权平均得到LPR。也就是说,LRP将由市场竞价产生。那么,报价行怎么报价呢?就是按照中期借贷便利利率加点形成,LPR就是参考5年期MLF利率,加点幅度取决于各行资金成本、市场供求和风险溢价等。

20日早间,A股小幅高开,期债高开后小幅回落,离岸人民币汇率快速上涨。

专业术语,有点拗口。什么意思?选项A,你选择固定利率,很可能就是现在执行的利率水平,以后不变了,直到按揭还清。

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这样,就构建起从货币市场利率到银行报价利率,再到贷款利率的利率市场化渠道。由此,中国央行就如同西方国家央行一样,通过基础货币投放,盯住货币市场化利率,并传导至银行负债端成本,并最终调控贷款利率。目前,中国客观上存在降息的需要,而全球央行开启降息大潮,也打开了宽松的空间。LPR市场化报价利率的推出,事实上在于疏通货币宽松的传导渠道。

分析指出,房贷方面,由于5年期以上LPR没变,换锚后的房贷利率反倒可能比当下水平有所上涨。

打个比方,你的贷款是2012年基准利率打85折贷到的。现在基准利率是4.90%,那么等额本息下你要按照4.165%的利率支付月供,一直到贷款还清,这个利率不变啦。

5年期LPR,就是针对楼市

5年期LPR,就是针对楼市

LPR下行利好股市,特别是高资产负债率行业。中报数据显示,建筑装饰、综合、公用事业、家用电器、汽车、钢铁、有色金属行业资产负债率较高。

选项B,你就选择“LPR 加点”的新浮动规则。2020年,“LPR 加点”的利率与你现在支付的利率是一样的。2021年1月1日,新一年的定价周期开启,LPR会根据最新一期的LPR,也就是2020年12月发布的5年期以上LPR确定。整个2021年,你支付的房贷利率是“新LPR 加点”。

8月20日,新LPR首次公布,1年期LPR为4.25%,比MLF高出95个基点;5年期以上LPR报4.85%,低于5年期以上贷款基准利率5个基点。总体看,新基准略有降低、总体稳定。未来,随着央行不断调低MLF,贷款利率有望降低。业内将此次贷款定价“换锚”比作变相降息有一定道理。我们知道,房贷利率历来决定楼市走向,重要性无可比拟。8月20日,就贷款定价新规,央行明确表示,“房贷利率不下降”。8月25日,央行16号文发布,明确5年期以上LPR是抵押贷款的定价参考。

8月20日,新LPR首次公布,1年期LPR为4.25%,比MLF高出95个基点;5年期以上LPR报4.85%,低于5年期以上贷款基准利率5个基点。总体看,新基准略有降低、总体稳定。未来,随着央行不断调低MLF,贷款利率有望降低。我们知道,房贷利率历来决定楼市走向。8月20日,就贷款定价新规,央行明确表示,“房贷利率不下降”。8月25日,央行16号文发布,表明了5年期以上LPR是抵押贷款的定价参考。

为什么说LPR下降是“降息”?

再举个例子,假设你的房贷为基准利率上浮10%,则2019年执行的利率为5.39%)。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。若你和银行协商按“LPR 加点”转换,2020年将保持利率不变,加点为0.59。2020年执行利率是5.39%。

说白了,央行设置5年期LPR,针对的就是楼市,相当于贷款有“两个锚”,一个盯实体、一个盯楼市。“房住不炒”一以贯之,1年期LPR利率更市场化,5年期以上LPR仍受指导,再配合对房企融资管控、房贷规模限制,本次并轨的目的在于,既不对称降息支持实体,又部分加息抑制泡沫。改变还不止于此,2014-2015年“6次降息”,基准利率已在历史低位。即便按揭上浮20%也只有5.88%,远低于民营和实体融资成本,相当于变相鼓励资金往楼市走,这是近年来调控不断加码,但居民购房热情不减的助推器。

这样看来,央行设置5年期LPR,意在楼市,相当于贷款有“两个锚”,一个盯实体、一个盯楼市。“房住不炒”一以贯之,1年期LPR利率更市场化,5年期以上LPR仍受指导,再配合对房企融资管控、房贷规模限制,本次并轨的目的在于,既不对称“降息”支持实体,又部分“加息”抑制泡沫。

LPR,即贷款市场报价利率,于2013年10月起正式发布。

而从2021年开始,0.59的这个加点就不会变了,但LPR会变,也就是“一年一变的LPR 不变的0.59”。

未来,随着从MLF到LPR,再到贷款利率的传导渠道疏通,实体融资成本下降,而房贷利率设置底线、不许下浮,二套房贷利率基准更是抬升了60个基点。这意味着,过去实体和地产贷款利率“倒挂”的现象将改观,这也将从根本上扭转变相鼓励资金往楼市走的歪曲激励。更重要的是,它彰显了高层的态度,即从过去的鼓励楼市繁荣,转向抑制楼市繁荣。因为,楼市兴、百业衰,这将是再来一轮楼市繁荣的结局。当然,系统性风险预期下,楼市这个庞然大物就是“灰犀牛”,不能以日本或美国式加息,硬着陆地解决楼市问题,而是慢慢降温。

未来,随着从MLF到LPR,再到贷款利率的传导渠道疏通,实体融资成本下降,而房贷利率设置底线、不许下浮,二套房贷利率基准更是抬升了60个基点。这意味着,过去实体和地产贷款利率“倒挂”的现象将改观,这也将从根本上扭转变相鼓励资金往楼市走的歪曲激励。更重要的是,它彰显了高层的态度,即从过去的鼓励楼市繁荣,转向抑制楼市过度繁荣。系统性风险预期下,楼市这个庞然大物就是“灰犀牛”,不能以日本或美国式加息,硬着陆地解决楼市问题,而是要慢慢降温。

央行推出LPR是为了逐步替代贷款基准利率。

LPR怎么变?按照一年一个定价周期的原则,按照2020年12月份的LPR来定。显然,当那时的LPR下降,按揭利率就下降了,反之亦然。

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房贷“利率底”,或并非真正的底

不过,在较长一段时间里,银行发放贷款时大多仍参照贷款基准利率定价,甚至报价行给的LPR大多都参考贷款基准利率进行报价。

LPR怎么定呢?就是按照MLF来定,而MLF是央行给商业银行借钱的资金成本。说白了,推出LPR,就是为了加强央行对于资金定价的控制,利率是个风筝,而MLF就是央行手中的那根线。

房贷“利率底”,或并非真正的底

央行有关负责人答记者问时表示:定价基准转换后,全国范围内新发放首套房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点,与当前中国个人房贷实际最低利率水平基本相当。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。可见,此次房贷定价“换锚”,首先要确保短期预期稳定,给市场传达的信号是,即便MLF和1年期LPR会下降,但房贷利率不会下降。

今年8月是一个转折点。

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央行负责人答记者问时表示:定价基准转换后,全国范围内新发放首套房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人房贷实际最低利率水平基本相当。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。可见,此次房贷定价“换锚”,首先要确保短期预期要稳定,给市场传达的信号是,即便MLF和1年期LPR会下降,但房贷利率不会下降,即便按揭贷款设置了下限,过去时常有的利率打折在新基准下没有了,甚至二套房贷下限为LPR 60。同时,按揭利率短期也不会明显上升。

政策要文火慢炖,渐进改变资金流向,限制性政策降低房价涨幅,提高利率控制投资收益,不知不觉中夯实“房住不炒”,资产泡沫也将在“高交易成本下、低收益预期”的组合下,渐进消退。首先,以前房贷利率的锚,无论首套房,还是二套房都是存贷款基准利率。现如今,不仅锚换了,而且首套房贷和二套房贷还首次出现了“锚分化”,二套房单独“树锚”,旨在定点定向打击炒房客,首套房和二套房之间利率分野并出现“剪刀差”。

8月16日,央行宣布改革LPR。不光给LPR改了名,还做出多项调整:

总之,你不能再选择基准利率了,也不会出现央行调整基准利率,然后你的按揭利率也跟着调整!

但是,国家对“去房地产”依赖,表现出前所未有的决心,当然也不是蛮干,而是更讲究智慧和耐性,政策要文火慢炖,渐进改变资金流向,限制性政策降低房价涨幅,提高利率控制投资收益,不知不觉中夯实“房住不炒”,资产泡沫也将在“高交易成本下、低收益预期”的组合下,渐进消退。首先,以前房贷利率的锚,无论首套房,还是二套房都是存贷款基准利率。现如今,不仅锚换了,而且首套房贷和二套房贷还首次出现了“锚分化”,二套房单独“树锚”,旨在定点定向打击炒房客,首套房和二套房之间的利率分野并出现“剪刀差”。

其次,央行给出的房贷“利率底”,或许并非真正的底。房贷额度管控下,在央行“利率底”基础上加成或许常态化。央行表示,按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。以苏州为例,根据融360的数据,目前苏州首套房贷利率都已突破6%。苏州下限定得高,算下来比央行“标准”高出了118个基点。8月25日,央行表态,调整房贷利率,在于落实好“住房不炒”。可见,凡是楼市升温的城市,购房者将不得不接受惩罚性的高利率。

1、报价方式改为按公开市场操作利率加点形成;

betway必威官网手机版:央行想干什么,该归拢自己的资产了。betway必威官网手机版:央行想干什么,该归拢自己的资产了。为什么呢?因为这个行政色彩浓厚的基准利率,被废掉了。废除基准利率,主要是为了推进利率市场化。现在,除了按揭利率之外,消费贷款、企业贷款的利率,都市场化了,借贷双方自由商定。

其次,央行给出的房贷“利率底”,或许并非真正的底。房贷额度管控下,在央行“利率底”基础上加成或许常态化了。央行表示,按照“因城施策”原则分类指导,在央行给出的底线之上,各地可以根据自身的情况作出调整,提高加点下限。以苏州为例,根据融360的数据,目前苏州首套房贷利率都已突破6%了,达到6.03%。苏州下限定的高,算下来比央行“标准”高出了118个基点。8月25日,央行表态,调整房贷利率,目的在于“住房不炒”。可见,凡是楼市升温的城市,购房者将不得不接受惩罚性的高利率。

未来,贷款买房是个专业活儿

2、在原有1年期品种基础上,增加5年期以上的期限品种;

之所以,按揭利率还保持管制下的低利率,就在于住房还是个公共品,按揭贷款涉及到广大百姓切身利益,涉及到楼市稳定,涉及到资产价格及金融风险等。总之,按揭利率不能放开,让银行和购房者自由协商。

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实际上,楼市是要建立起与资金之间的“防火墙”,从而让央行未来实施宽松货币政策,降低MLF,并进而降低实体融资成本,不会出现“资金外溢”。当然,贷款定价“换锚”,将改变过去实体和地产融资利率“倒挂”的现象,也将从根本上控制资金外溢。未来,可能出现的情况是,前后两个月或一年一定价,个人住房贷款利率完全不同。如果预测未来LPR下降,可以推迟买房,或与银行协商重调利率。

3、报价行由原来的10家扩大到18家;

所以,自2015年10月,4.90%的按揭基准利率一直未变过。但是,这几年利率市场化很快,银行资金来源利率,贷款利率都市场化了。比如,存款被各种各样的理财取代;贷款方面,以大家熟知的消费贷款为例,信用记录、抵押物、收入流水等差异很大,不同的人利率不同。

未来,贷款买房是个专业活儿

随着利率市场化的推进,未来还可能出现的情况是,如果你想获得房贷,特别是针对二套住房,你可能要支付更高的利率,可能会是LPR加几百个基点。甚至,谁出的利率高就给谁;谁出的利率高,谁获得贷款的速度就快。过去,投资房产很少考虑贷款成本,更多的是“能不能贷得到”、“贷得越多越好”。未来,买房成了一个专业活儿,必须要计算贷款成本、交易成本,交易周期,考虑以后卖房的收益能不能抵得过成本。如此以往,“房住不炒”渐进成形。

4、原来每日报价改为每月报价一次,每月20日9时30分公布。

存量按揭沉淀大量资金,大概有30万亿,占银行贷款的1/5。基准利率不变,按揭贷款的月供就不会变化,但市场利率和银行的资金成本,却在频繁地变化。这样,可能对按揭还款人或银行是不利的,更不利于客观地反映资金的机会成本。所以,必须要让这部分存量贷款利率市场化。

因此,表面上看是让房贷跟LPR挂钩,但实质上是让房贷跟LPR脱钩,建立楼市与资金之间的“防火墙”,从而让央行未来实施宽松货币政策,降低MLF,并进而降低实体融资成本,不会出现“资金外溢”。当然,贷款定价“换锚”,将改变过去实体和地产融资利率“倒挂”的现象,也将从根本上控制资金外溢。未来,可能出现的情况是,前后两个月或一年一定价,按揭利率完全不同。如果预测未来LPR下降,可以推迟买房,或与银行协商重调利率。

李宇嘉

这当中最重要的变化是报价方式变化。

还有一个背景要交代,现在国家一再强调,资金要“脱虚入实”,回归实体经济。也就是说,对于房地产,不再鼓励资金大规模进入了。所以,要驱赶资金进入实体,这就需要有一个政策抓手,可以调整存量房屋持有的成本,让你时时刻刻保持警觉,手上的房子,还值不值得持有?

随着利率市场化的推进,未来还可能出现的情况是,如果你想获得房贷,你可能要支付更高的利率,可能会是LPR加几百个基点。甚至,谁出的利率高就给谁;谁出的利率高,谁获得贷款的速度就快。过去,投资房产很少考虑贷款成本,更多的是“能不能贷得到”、“贷得越多越好”。未来,买房成了一个专业活儿,必须要计算贷款成本、交易成本,交易周期,考虑以后卖房的收益能不能抵得过成本。如此以往,“房住不炒”渐进成形。最后说一句,既然,二套及以上购房不受贷款支持了,居民买房能一步到位就一步到位。因为,未来换房的成本太高了。

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LPR改革前:贷款基准利率充当贷款定价基准,LPR大多参考贷款基准利率进行报价。

有什么政策抓手?除了遥遥无期的房产税,按揭贷款利率就是一个有力工具,它可以调整你的持有成本。

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LPR改革后:LPR取代贷款基准利率,LPR=MLF利率 加点。

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关键词阅读:基准利率 LPR 央行

来源:中国人民银行微信公众号

现在,大家关心的是,2020年3月份开始,银行会找我协商。那么,我到底该选择固定利率,还是选择“LPR 加点”?

8月20日,改革后的新一期LPR发布,1年期LPR为4.25%,比原来的贷款基准利率低10个基点,比之前的LPR降了6个基点,5年期以上LPR为4.85%。

现在看,估计,大部分百姓不知道,“二选一”该倾向于哪个。这里,首先告诉大家的是,央行一再强调,楼市“稳字当头”,首先是稳预期。国家说了,预期不稳,地价和房价都稳不住。

当时,不少市场人士认为,央行“降息”了。

所以,不管选哪个,至少2020年你的房贷利率不会变。“稳地价、稳房价、稳预期”是长效机制,2021年变化幅度也不会很大,影响很小。比如,2019年11月20日,央行新一期LPR下降5个基点,据统计,2019年11月64个城市平均首套房月供额为5731元,相比10月减少区区31元。

为什么要“降息”?

所以,对于按揭贷款200万以下的人来说,选择固定利率,或“LPR 加点”,差别是非常小的。如果你的收入尚可,不必太在意每月多几十、少几十的差异。记住,凡是涉及百姓直接利益的政策,设计上都非常谨慎,绝不会出现选择A和选择B会出现巨大的利益差异的现象。

降息意在促进降低实际贷款利率,支持实体经济发展。在这点上,不管是之前下调基准利率,还是如今降低LPR,都是一样的。

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一方面,内外因素作用下,我国经济下行压力再度加大,需加大宏观逆周期调节力度,保持经济运行在合理区间。

不过,业内一边倒地认为,大家应该选择浮动利率,因为央行已经开启降息周期了。而且,楼市开始触及顶部了,管理层对地产下滑的担忧大过上涨,高位不胜寒嘛!所以,才提出“稳地价、稳房价、稳预期”。未来,更多城市,楼市面临下行态势。由此推导,替代基准利率的LPR一定下降。

另一方面,贷款实际利率还没有明显下降,企业融资难融资贵的现象仍比较突出。

而且,未来经济将转入高质量增长。资源高投入、货币高发、投资高增长的模式行不通了,未来投资重点在数字化基建,比如5G、物联网、人工智能等,资金密集型的传统基建少了。

今年政府工作报告提出降低实际利率水平。这里的实际利率,主要是指企业从银行获得贷款的实际利率。

同时,老龄化来了,越来越多的人厌恶风险。总之,未来货币需求减少,利率就会大趋势下降。

2018年以来,债券等市场化融资利率出现了较明显下行,但贷款利率下行不明显。数据显示,2018年以来,市场上AAA级企业发行的一年期债券利率下行了超过210个基点。央行公布的金融机构人民币贷款平均利率只下行了5个基点。

所以,LPR就会降低。另外,中央经济工作会议说,要疏通货币政策传导途径,降低民企、实体经济融资成本,推出LPR也是为了这个目的。因此,央行此次推出存量房贷定价切换,目的也是以利率下降的预期,激励大家选择“LPR 加点”,为未来通过LPR调控存量房,创造条件。

症结在于市场利率向贷款利率的传导不畅。

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资料来源:Wind

观点一边倒,估计,2020年3月启动定价切换时,大多数人会选择“LPR 加点”。不过,也要站在“一城一策”的角度看待。原来,基准利率一样,每个城市按揭基准利率差异不大,只是上浮幅度5%-10%的差异。

今年8月16日召开的国务院常务会议,部署运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决“融资难”问题。

以首套房为例,如果选择四大国有银行,全国各地按揭利率的差异也就在5%左右。

什么是市场化改革办法?改革完善LPR就是。

因此,全国各地按揭成本差异并不大。但未来,调控要“一城一策”、“一时一策”。仿照西方的做法,利率就是最主要的工具。“LPR 加点”的模式下,央行调控MLF,间接调控了LPR,并最终调控贷款利率。

完善LPR就像“修水渠”,目的是让水流更加畅通,让市场利率更明显地带动贷款利率下行。

未来,LPR的模式,就是要做到按揭利率上“一城一策”,创造调控的有效手段。

资料来源:中国政府网

央行规定首套房、二套房的最低加点数;央行各地分支行,再行决定“二次加点数”。所以,这就会出现各个城市按揭利率可能大相径庭的现象。

8月20日,新的1年期LPR有所下行,但下行不够明显。不少市场参与者认为,LPR具有压降潜力。

比如,之前房价上涨较快的宁波,2019年10月首套房和二套房贷在LPR上分别加80点和105个点,月供增幅最大。比如,有12家银行停贷、房贷利率上浮幅度大的合肥,首套房和二套房贷利率在LPR上分别加点103和152。所以,选择“LPR 加点”,并不一定意味着月供就会减少。

9月4日的国务院常务会议也提出,要加快落实降低实际利率水平的措施。

另外,2021年有的城市“LPR 加点”可能会下降,有的城市“LPR 加点”可能会明显反弹。关键还在于,所在城市的楼市会如何变化。如果“LPR 加点”下降了,意味着楼市在下行,节约的利息也弥补不了资产的缩水;“LPR 加点”上升了,意味着房价反弹,多交点利息也没啥,毕竟资产增值了。

这次LPR是如何下降的?

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LPR=MLF利率 加点。MLF利率或加点变化,都可能引起LPR变化。

最关键的是,你脑子里要有一个清晰的画面。未来,1年期LPR会一降再降,5年期的LPR基本稳定,有的城市会涨、有的城市会下跌。这样,1年期的LPR会与5年期的LPR形成一个“剪刀差”。即便利率大趋势下降,但相对实体经济,楼市的利率上升了。

9月17日,央行开展新一次1年期MLF操作,利率3.3%,没有变化。因此,这一次LPR下降通过压缩加点的方式实现。

如果出现这一画面,就意味着,过去那种“不管货币政策如何调整,按揭利率绝对低于实体利率”的不正常现象,将一去不复返了。“利率洼地”消失了,资金还会大规模流入楼市吗?

之前,1年期LPR是4.25%,同期MLF利率为3.3%,加点幅度为95个基点;如今,1年期LPR是4.20%,MLF利率仍为3.3%,加点幅度变成了90个基点。换句话说,是银行通过“让利”实现的。

若资金支持不再了,高房价还能保得住吗?当然,我相信,现阶段国家还是求稳,楼市会有一个托的力量。

但央行早有安排。

但未来呢?真不好说!资金不再大规模流入楼市,房价绝不可能再大涨了,这时候,就要计算持有成本了。

9月6日,央行宣布降准,且采取全面 定向的降准方式。

对大多数人来说,房子是最重要、最主要的资产,在家庭中资产中占据80%左右的份额。所以,从基准利率到“LPR 加点”的变换,千万不要只盯着月供是少了几十元,还是多了几十元。要看清楚大势,从资产配置的角度来看待政策,算大账,归拢自己的资产,该抛的就抛、该留的留。

央行方面指出,此次降准释放资金约9000亿元,有效增加金融机构支持实体经济的资金来源,还降低银行资金成本每年约150亿元,通过银行传导可以降低贷款实际利率。

既然央行提前给银行“减负”,那么,银行给实体“让利”也就合情合理。

来源:中国人民银行微信公众号

LPR降息如何影响市场?

LPR下降利好股市,对人民币汇率利大于弊,利空债市。

利好股市

一方面,从历史经验来看,国信证券研究发现,A股市场在央行启动降息后的1个月、3个月内涨跌概率参半,而在首次降息后的6个月内上涨概率较大。行业方面,在央行首次降低贷款基准利率后的半年内,房地产和医药行业表现相对较好,而钢铁和银行行业表现相对靠后。

另一方面,从逻辑分析的角度,LPR降息从三个角度利好股市:一是缓解企业财务负担;二是有助于刺激需求,提振经济增长,改善企业盈利增长预期;三是提振风险偏好。

降息利好高负债行业,这是最明显的,另外,股市交易活跃也将惠及券商板块。

哪些行业资产负债率高?

不妨看看下图,非金融企业中,房地产、建筑装饰、综合、公用事业、家用电器、汽车、钢铁、有色金属行业资产负债率都比较高。

资料来源:Wind

20日早间,A股主要股指全线小幅高开,上证指数开盘涨0.18%。板块方面,计算机、建筑装饰、建筑材料、汽车等行业涨幅居前。

资料来源:Wind

利空债市

此次LPR下行,并非通过降低公开市场利率的方式。MLF等政策利率仍然构成债券收益率继续走低的障碍。同时,LPR引导贷款利率下行,支持实体经济发展,从基本面的角度不利于债市。

20日早间,国债期货高开,10年期期债主力合约开盘涨0.06%。新一期LPR公布后,10年期期债主力合约涨幅收窄,10年期国开债活跃券成交利率小幅走高。

资料来源:Wind

汇市:快速拉升

这次市场利率并未调整,对汇率影响不大,而降低贷款利率有助提振风险偏好和支持经济增长,从基本面的角度利好人民币汇率保持稳定。

20日早间,在岸人民币兑美元汇率中间价报7.0730元,调升2个基点。新一期LPR公布后,离岸人民币兑美元汇率快速拉升。

资料来源:Wind

LPR如何影响房贷?

此次5年期以上LPR没变!意味着部分地区房贷利率可能反而有所上涨。

8月25日,央行发布公告,明确新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜。

自今年10月8日起,新发放房贷利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。主要是在5年期以上LPR基础上加点。

即:房贷利率=5年期以上LPR 加点

央行规定,首套房贷利率不得低于相应期限LPR,二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60基点。

9月20日,5年期以上LPR没变化,仍为4.85%,这意味10月份房贷利率正式“换锚”时或有不少银行将调高房贷利率。

融360大数据研究院数据显示,8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%,二套房贷款平均利率为5.78%,分别相当于在5年期以上LPR水平上加了62基点和93基点。

数据来源:融360大数据研究院

在融360监测的35个城市共533家银行分行中,除了停贷银行外,共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策,且都位于上海地区。116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%,主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。

房贷利率新政10月8日起实施后,这些低于5.45%的二套房贷利率都要上调。

数据来源:融360大数据研究院

以北京为例:

中证君此前获悉北京新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR 55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR 105个基点。

按照5年期以上LPR4.85%的水平计算,北京首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套房是5.9%。

目前北京地区大部分银行执行的房贷利率是首套5.39%、二套5.88%,相比有了小幅提高。这也表明,在新的房贷利率政策下,严调控仍然是房地产市场的主线。

中国证券报 张勤峰 彭扬

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