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betway必威官网手机版:何人将是土地资金财产板

2020-01-25 21:42 来源:未知

来源 | 西部城事

中房报记者 许倩丨北京报道

来源:新京报 编辑:王潇

原标题:成渝双城经济圈出炉 谁将是地产板块大赢家?

说到美的,多数人想到的都是家电。

“家电大王”美的集团创始人何享健旗下的地产板块开始浮出水面。

近几年来,随着洪崖洞、长江索道、李子坝“穿楼”轻轨,以及春熙路、锦里、宽窄巷子的走红,重庆与成都也成了中国最热门的网红城市。

近几年来,随着洪崖洞、长江索道、李子坝“穿楼”轻轨,以及春熙路、锦里、宽窄巷子的走红,重庆与成都也成了中国最热门的网红城市。

但是近几年,美的在地产领域也是风生水起,扩张迅速。有多快呢?

5月31日,美的置业控股有限公司向港交所递交了IPO招股书。

2020年伊始,中央首次提出了建设“成渝地区双城经济圈”,这两个城市的 “火爆” 势必将继续上演。

2020年伊始,中央首次提出了建设“成渝地区双城经济圈”,这两个城市的 “火爆” 势必将继续上演。

去年10月在香港上市的美的置业,目前已跻身“中国房地产上市公司综合实力30强”、中国民营企业500强。

随着招股书的披露,何享健的地产王国野心也暴露在公众面前:致力于成为中国十大房地产开发商之一,目标是覆盖中国50个城市,并成为‘房地产开发 产业’的复合型企业。

事实上,自2016年《成渝城市群发展规划》批复以来,成渝城市群的战斗力与日俱增,来自房地产行业的企业代表也竞相布局,在以成渝为主的西南战场攻城略地。如今,在成渝地区双城经济圈建设的大背景下,谁能抢占先机成为赢家?

事实上,自2016年《成渝城市群发展规划》批复以来,成渝城市群的战斗力与日俱增,来自房地产行业的企业代表也竞相布局,在以成渝为主的西南战场攻城略地。如今,在成渝地区双城经济圈建设的大背景下,谁能抢占先机成为赢家?

截至2019年6月30日,美的置业已在全国54个城市布局了249个项目,总土地储备面积达5251万平方米,可售货值约5500亿元。

为抢夺这波房地产规模化发展的门票,美的置业三年内将销售额提高到了500亿元,并制定了2020年赶超千亿的目标。与之相伴而生的是巨大的偿债压力。

外来房企横扫成渝市场

外来房企横扫成渝市场

年初,美的置业更是提出了千亿销售目标。前三季度,美的置业合同销售金额708亿元,同比增长约21.65%,完成全年销售目标的70.8%,不出意外,实现全年千亿目标希望很大。

据其招股书披露,2015~2017年美的置业净负债比率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日,美的置业净负债率181.4%,高出行业平均水平近1倍。

从目前布局成都和重庆的房企竞争格局来看,主要是两类,一是在此发迹的本土房企,虽然已经全国化,其大本营优势仍在,诸如重庆的龙湖、金科,成都的蓝光发展,二是看中了西部发展契机而在此布局落子的外来房企,诸如融创、万科、恒大、保利、碧桂园等。

从目前布局成都和重庆的房企竞争格局来看,主要是两类,一是在此发迹的本土房企,虽然已经全国化,其大本营优势仍在,诸如重庆的龙湖、金科,成都的蓝光发展,二是看中了西部发展契机而在此布局落子的外来房企,诸如融创、万科、恒大、保利、碧桂园等。

不过,近来美的置业在西南版块的布局似乎连连折戟,千亿目标能否实现蒙上了一层阴影。

值得一提的是,美的置业约34.5%的借款均是通过信托及其他融资安排。以信托为首的非标业务融资正是被中国保监会严格监控的重灾区。

过去几年,在成渝城市群以及西南部经济强大的吸引下,百强房企对于西南部核心城市的进入速度逐年加快。中国指数研究院数据显示,2015年至2019年,进入成都的百强房企从45家增长至67家,5年之内增加22家,重庆从45家增长至62家,增加了17家。而在外来房企布局成渝之时,成渝本土房企也积极外拓市场,诸如蓝光发展加速全国化,设立上海总部,实行双总部发展策略。

过去几年,在成渝城市群以及西南部经济强大的吸引下,百强房企对于西南部核心城市的进入速度逐年加快。中国指数研究院数据显示,2015年至2019年,进入成都的百强房企从45家增长至67家,5年之内增加22家,重庆从45家增长至62家,增加了17家。而在外来房企布局成渝之时,成渝本土房企也积极外拓市场,诸如蓝光发展加速全国化,设立上海总部,实行双总部发展策略。

媒体报道,10月28日下午,贵阳观山湖区美的置业广场,正在施工的地下停车场发生垮塌。事故造成8人死亡,2人受伤。

赴港上市寻求资本市场融资,成为美的置业高杠杆扩张下的迫切之需。

要论成渝本土房企在全国的综合实力,相比粤派、闵系等有一定差距,但是其在产品打造、物业细分领域有自己的优势。但是这两年,随着市场调整,在强者恒强的马太效应下,成渝本土房企也出现整体发展实力参差不齐的状况。

要论成渝本土房企在全国的综合实力,相比粤派、闵系等有一定差距,但是其在产品打造、物业细分领域有自己的优势。但是这两年,随着市场调整,在强者恒强的马太效应下,成渝本土房企也出现整体发展实力参差不齐的状况。

10月29日下午,“美的置业”官方微博发表声明称:已责令贵阳“美的置业广场”项目全面停工,全面开展内部自检自查。

如果仍然以“家电企业”的目光来审度何享健一手创立的美的,未免有些因袭陈规了。早在上世纪90年代,何享健就开始在美的旗下公司涉足地产开发,代表作品为670亩的广东顺德市北滘镇海岸花园,当时的项目公司名字是佛山市顺德区威灵房产有限公司,何享健担任法人代表的公司在其中持股34.5%。

据克而瑞数据显示,在2019年,全口径销售额排名最靠前的成渝房企是龙湖,但是随着世茂跻身前十,龙湖的排序也下滑至第11位。相比之下,金科的排名则大幅上升,从2019年之前的TOP20之外,到2019年的第17名,川派房企蓝光发展排在第33名,其他房企诸如新希望地产、东原地产、华宇集团、协信控股排名则更靠后。值得关注的是,近两年,渝派房企遭遇多事之秋,金科与融创的股权争夺战硝烟弥漫,协信遭遇资金链危机,卖身求生,这都影响了渝派房企的整体战斗力。

据克而瑞数据显示,在2019年,全口径销售额排名最靠前的成渝房企是龙湖,但是随着世茂跻身前十,龙湖的排序也下滑至第11位。相比之下,金科的排名则大幅上升,从2019年之前的TOP20之外,到2019年的第17名,川派房企蓝光发展排在第33名,其他房企诸如新希望地产、东原地产、华宇集团、协信控股排名则更靠后。值得关注的是,近两年,渝派房企遭遇多事之秋,金科与融创的股权争夺战硝烟弥漫,协信遭遇资金链危机,卖身求生,这都影响了渝派房企的整体战斗力。

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2004年,何享健私人回购佛山市顺德区威灵房产多数股权,正式成立美的地产发展集团,由此开启了进军地产业的大幕。不过此后6年,美的地产主要深耕广东佛山,发展缓慢。彼时,何享健提倡“宁可走慢两步,不能走错一步”。

而在成渝地区2019年TOP10销售额排名中,随着全国化房企在此加码投资,其占据大部分江山,风头无两,盖过本土房企。

而在成渝地区2019年TOP10销售额排名中,随着全国化房企在此加码投资,其占据大部分江山,风头无两,盖过本土房企。

而就在十一假期结束后不久,美的置业集团官方微信平台“廉洁诚信美的置业”发布了一则重磅反腐公告,涉及美的置业西南区域多名重要负责人。

直到2010年,美的地产的全国化扩张才姗姗来迟。这一年始,美的地产先后进入贵阳、株洲、徐州等城市,斩获5000亩土地储备。

在过去的2019年,克而瑞统计数据显示,融创以315亿元流量销售金额位居重庆主城榜榜首,龙湖、金科分别以267.4亿元、248.67亿元位列第二、第三,其次是万科、恒大、旭辉、保利、香港置地、碧桂园、华宇集团。在权益金额销售榜单上,龙湖则以254亿元权益金额占据权益榜第一,融创、万科位列第二、第三,其次是金科、恒大、保利、华润置地、香港置地、协信控股等房企。

在过去的2019年,克而瑞统计数据显示,融创以315亿元流量销售金额位居重庆主城榜榜首,龙湖、金科分别以267.4亿元、248.67亿元位列第二、第三,其次是万科、恒大、旭辉、保利、香港置地、碧桂园、华宇集团。在权益金额销售榜单上,龙湖则以254亿元权益金额占据权益榜第一,融创、万科位列第二、第三,其次是金科、恒大、保利、华润置地、香港置地、协信控股等房企。

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2014年,何享健在考察美的地产项目时明确指出,房地产在未来一定时期内仍旧是中国经济的支柱产业之一,市场仍然大有可为。美的地产要做好长远打算。

除了本土房企龙湖、金科在重庆市场销售额位居前列外,被称为渝派房企“五朵金花”的另外三朵华宇集团、东原地产、协信控股优势并不明显,销售额位列第三梯队。

除了本土房企龙湖、金科在重庆市场销售额位居前列外,被称为渝派房企“五朵金花”的另外三朵华宇集团、东原地产、协信控股优势并不明显,销售额位列第三梯队。

虽然公告中隐去了相关人士的具体职务,但公开报道显示,其中一人为原美的置业西南区域公司副总经理,另一人为原美的置业成都公司总经理。

2017年,美的地产再次提速,入驻长沙、石家庄、南昌、南京等城市。攻城略地上,似乎更为青睐二线及三四线城市,鲜有涉猎一线城市。2017年下半年众多二三四线城市的楼市热销,为美的地产迅速壮大提供了机遇,也给其谋求赴港上市增加了底气。谋求上市前的5月2日,美的地产正式更名为美的置业。

在成都房地产市场,克而瑞统计数据显示,2019年,保利、万科、龙湖分列流量销售金额榜前三,销售金额分别为136.01亿元、133.58亿元、127.85亿元,其次是融创、恒大,而本土房企蓝光发展,仅以97.24亿元的销售额位居第6。

在成都房地产市场,克而瑞统计数据显示,2019年,保利、万科、龙湖分列流量销售金额榜前三,销售金额分别为136.01亿元、133.58亿元、127.85亿元,其次是融创、恒大,而本土房企蓝光发展,仅以97.24亿元的销售额位居第6。

同一家公司,同一个区域,在一个月内接连发生重大人事和安全“事故”,可谓“屋漏偏遭连夜雨”。

据招股书介绍,美的置业经营范围遍布全国11个省份的33个城市及1个直辖市。截至今年3月底,美的置业拥有土地储备面积3310万平方米,参照2017年国内上市房企土储面积情况,大约能跻身土地储备前20名。

融创、龙湖成土储大户

融创、龙湖成土储大户

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从布局来看其和同城的碧桂园有异曲同工之处,项目多集中于二三四线城市。

随着成渝地区双城经济圈概念的落地,未来利好政策可期,对于率先布局该地区的房企来说,或许将迎来一轮发展利好。新的发展规划下,成渝区域房企的土地布局又是怎样的呢?

随着成渝地区双城经济圈概念的落地,未来利好政策可期,对于率先布局该地区的房企来说,或许将迎来一轮发展利好。新的发展规划下,成渝区域房企的土地布局又是怎样的呢?

美的置业这些年不啻为地产界的一批黑马。

其中,珠三角、长三角、长江中游、环渤海和西南等五个区域土储分别占比23.4%、20.4%、20.5%、12.8%、14.6%。大本营佛山依然是存粮重地,总土地储备面积601.4万平方米。长三角地区的土储主要集中在徐州和镇江。长江中游里株洲储备162万平方米占比总量近5%。环渤海经济区中美的置业重仓邯郸,而西南地区中美的置业的土储三强为贵阳、遵义和昆明。

据克而瑞数据显示,2019年,头部房企在大成都范围内拿地多呈现锐减态势,仅碧桂园战略性转移至成都,中海近两年在成都投资相对稳定。从2019年成都拿地排行榜来看,TOP10中前四位均由轨交、成都城投、成都交投等国资企业霸榜,诸如华润、万科、绿地、龙湖等传统房企均在10名开外。但是在总的土地储备上,龙头房企土地储备仍然占优。

据克而瑞数据显示,2019年,头部房企在大成都范围内拿地多呈现锐减态势,仅碧桂园战略性转移至成都,中海近两年在成都投资相对稳定。从2019年成都拿地排行榜来看,TOP10中前四位均由轨交、成都城投、成都交投等国资企业霸榜,诸如华润、万科、绿地、龙湖等传统房企均在10名开外。但是在总的土地储备上,龙头房企土地储备仍然占优。

虽然其成立时间在2004年,但此前多年一直深耕自己的大本营珠三角,真正走向全国“攻城拔地”,也就是近几年的事。

土地储备的增加,为美的置业提供了更多可供出售的原材料,销售规模亦迅速壮大。招股书显示,2015~2017年,美的置业合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元,复合年增长率约114%。今年1~5月,美的置业的销售表现不俗,销售额约263亿元。

在重庆主城区,2019年深耕房企成增储主力军,克而瑞数据显示,融创以268.4万平方米的增储量登榜首,重仓布局重庆市场,其次依次是世茂、万科、金科、龙湖、蓝光发展。

在重庆主城区,2019年深耕房企成增储主力军,克而瑞数据显示,融创以268.4万平方米的增储量登榜首,重仓布局重庆市场,其次依次是世茂、万科、金科、龙湖、蓝光发展。

数据显示,近三年,美的置业的业绩翻了六番,增长速度远远领先于行业多数房企。

过去三年,美的置业年收入分别达到83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元;同期,其利润及综合收益总额分别为3.84亿元、9.93亿元、18.94亿元;毛利率分别为21.5%、22.8%、27.6%;净利率分别为4.6%、8.3%、10.7%。盈利能力甚至比房企销售额第一的碧桂园还要稍胜一筹。

事实上,在成渝地区,融创和龙湖都是土储大户,前者土储超过2000万平方米,后者在1500万平方米左右,为其未来发展奠定基础。据了解,截至2019年6月30日,龙湖总的土地储备是7093万平方米,其中重庆地区是1036.2万平方米,成都地区是400.3万平方米。融创在重庆地区的土地储备是1885.59万平方米,成都是640.6万平方米。

事实上,在成渝地区,融创和龙湖都是土储大户,前者土储超过2000万平方米,后者在1500万平方米左右,为其未来发展奠定基础。据了解,截至2019年6月30日,龙湖总的土地储备是7093万平方米,其中重庆地区是1036.2万平方米,成都地区是400.3万平方米。融创在重庆地区的土地储备是1885.59万平方米,成都是640.6万平方米。

美的西南总部于2010年在贵阳成立,但初期一直重点发展贵阳、昆明,进入西南另两大巨头——重庆、成都市场,也就是近两年的事——如2017年6月入渝,2017年11月入蓉。

对于未来三到五年的发展目标,美的置业提出了三大方向:第一,全国智慧地产领军品牌;第二,旅居产业特色小镇知名品牌;第三,2020年力争千亿规模。覆盖中国50个城市,在每个城市有4~5个房地产开发项目。

不过,在业内人士看来,相比于粤港澳大湾区以及长三角城市群,成渝地区双城经济圈目前整体的经济实力、居民消费能力还有待提升,在房地产投资与开发过程中,房企应该注意库存与去化平衡。

不过,在业内人士看来,相比于粤港澳大湾区以及长三角城市群,成渝地区双城经济圈目前整体的经济实力、居民消费能力还有待提升,在房地产投资与开发过程中,房企应该注意库存与去化平衡。

报道显示,目前美的置业已在川渝两地落子5城16盘:

与所有追求业绩和规模的扩张型房企一样,负债与现金流是美的置业的痛点。美的置业同样置身资本开支高企及负债迅速攀升的压力。

新京报记者 段文平

在重庆布局了中央公园、巴南、礼嘉、西永、璧山、空港9盘,在四川落子青白江、崇州、彭州、仁寿、乐山。

据其招股书披露,2015~2017年,美的置业净负债权益比分别为622%、625%、119%。而2017年净负债率下降,主要是由于股东注资稀释,并非财务状况转好。美的置业的这一指标,在房地产行业中属于最高者行列。美的置业预计,“目前维持且将继续需要相当高的债务水平”。

将西南总部布局在贵阳,而不是重庆、成都,这个看似意外,但却也在情理之中。毕竟,成渝两地虽然市场盘子大,但大企业也多,竞争激烈。

目前来看,美的置业的现金流并不足以应对短期债务压力。截至2018年3月31日,美的置业拥有157.07亿元现金,借款总额为435.79亿元,包括150亿元的信托融资以及220亿元的银行贷款。此外,美的置业还有215亿元的贸易及其他应付款项,需要于1年内缴纳。截至2017年底及2018年一季度末,美的置业的经营现金流量净额均为负数。

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从美的置业的主要融资渠道看,其通过信托融资及其他融资安排150.56亿元,占到借款总额约34.5%。

贵阳前些年一直是增速冠军,市场空间大,率先在相对边缘的城市站住脚,也是美的置业的精明之处。

从资金成本看,截至2018年3月31日,美的置业平均借款资金成本5.6%,较2017年5.23%有所上升。这其中还包括了三笔总额35亿元的低息公司债,票息率为4.28%、4.8%。2018年5月24日,美的置业又取得批准发行一笔人民币14.4亿元的非公开公司债。

不过从长远看,要布局西南,川渝两地是绕不开的重点。去年,美的置业在川渝拿地超过200万方,已经展现出雄心。

betway必威官网手机版:何人将是土地资金财产板块大赢家,成渝双城经济圈出炉。但在国内融资环境越发逼仄的当下,这并不足以应对美的置业高速扩张的大量资金需求。在招股说明书中,美的置业方面谈到未来风险因素时坦承,“未必有足够的资金支持未来的土地收购及地产开发,而且该资金资源可能无法按商业上合理的条款取得,或根本无法获取。”

betway必威官网手机版,在接受采访时,美的置业集团川渝区域总经理刘立国曾明确表示,美的置业非常看好整个川渝市场,原因有两个方面:

赴港上市成为其迫切需要。美的置业总裁赫恒乐在2014年接受媒体采访时就表示,“将朝着上市目标去努力。”

首先,从城市等级来看,重庆是直辖市,成都又是大西南区域非常热点的核心城市,这两个城市都具有很高的城市能级和极强的吸附力;其次,从流量来看,近几年川渝流量每年至少2、3千万方,这在全国范围都是少有的,深耕川渝将在集团做大规模的过程中带来显着的贡献。

由于内地对房地产行业严格的监管政策,A股上市短期内很难松闸。美的置业开始将目光转移到香港。2017年7月,赫恒乐再次表达上市意愿,“最近在推进,未来会考虑在香港上市”。赫恒乐称,上市不仅仅是解决短期融资和套现,港股上市公司可以提升获取资金的能力。及至2018年5月31日,美的置业递交了IPO招股书。

尽管当前属于房地产市场的下行区间,但无论是川渝的市场纵深,还是近几年重庆、成都等头部城市的人气看涨,任何一个致力于全国扩张的房企,都不可能忽视川渝。

从公开的招股书来看,何享健一手培植的美的置业,是典型的“美的系”家族控股企业。由何享健及其儿媳卢德燕共同作为公司的实际控制人。

在战略选择上,美的置业毫无疑问是对的。

背靠千亿家电巨头美的集团,获得品牌和资源的强力背书,正是美的置业这个并不具备地产DNA基因却敢于与房企大佬同台炫技的底气。其中包括一站式智慧家居及生活解决方案的支持,以及在银行贷款方面美的集团的信用担保。

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美的置业称,其竞争优势是长期形成的品牌、多元化及低成本土地储备、一站式智慧家居及生活解决方案提供者、高效管理架构及高度标准化营运策略,以及管理团队积极性高且经验丰富。

但是,这家朝着千亿目标急速进军的房企的西南进击之路,走得并不顺畅。

美的置业的业务营运,主要包括物业开发及销售、物业管理服务以及商业物业投资及营运三方面。截至2018年3月31日,公司物业开发及销售营收占总营收比例的97.5%。

betway必威官网手机版:何人将是土地资金财产板块大赢家,成渝双城经济圈出炉。目前,美的置业已在珠三角、长三角、长江中游、环渤海、西南5大区域实施战略布局,但2019半年报显示,西南区域所占的分量并不高。

同为佛山市顺德区北滘镇上的明星企业,美的集团和碧桂园彼此相距不过5公里。何享健和碧桂园创始人杨国强也是忘年交。

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2017年11月,美的集团与碧桂园集团签署了《美的碧桂园战略合作协议书》,未来双方将在产城融合、科技小镇、智能家电、智慧家居、海外项目等细分领域进行多维度的合作。

媒体披露,今年上半年仅实现合同销售额71亿元,占合同销售总额的比例仅仅为15%。

除了为像潼湖科技小镇等各自已有的产城融合项目提供配套资源外,双方也将联合拓展新的产城融合项目,依托碧桂园在新型城镇化领域积淀25年的经验,打造示范标杆项目。

报告期内,美的置业新增土地储备总建筑面积为966万平方米,其中,西南区域新增土地储备总建筑面积占比仅仅为7.5%。

在这次战略合作上,碧桂园总裁莫斌甚至公开放话:以后碧桂园的家电只能用美的,以后碧桂园覆盖的市场就是美的的市场,美的覆盖的市场也就是碧桂园的市场。

与此相对的是:

有意思的是,美的置业与碧桂园在战略布局上均以二三线及四线城市为主,这意味着这对亲密的合作伙伴也会有兵戎相见的时候。

资料显示,美的置业西南区域项目管理公司美的西南房地产发展有限公司目前累计涉及司法风险419条。其中,在公示的317条法律诉讼中,该项目公司涉及商品房预售合同纠纷占比超过三成。

本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表赢家财富网立场。投资者据此操作,风险请自担。

市场低迷,诉讼缠身,再加上人事和安全事故,美的置业在西南的布局到底何去何从,确实得暂时打上一个疑问号。

客观说,仅今年以来,包括万达、融创、碧桂园等知名房企在内,都出现过内部腐败或项目安全事故,但像美的置业如此集中在一起,且又是发生在同一个区域内的,着实罕见。

更要看到,相较于万达、融创、碧桂园等老牌房企,美的置业毕竟还属于后生,特别是在西南区域仍处于刚刚扩张之际,就接连发生“大事”,这种压力可想而知。

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此前有分析称,美的卖空调,2000年销售额100亿,2016年销售额1000亿,从百亿到千亿,用了16年;做房地产,他们只用了4年。

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但是西南折戟后,这个千亿计划的实现是否会被延迟,实在还不好说。

西南地区,重庆、成都、贵阳,这些年发展态势和人气都双双看涨,注定是房企的必争之地。

刚刚吹响进军号召的美的置业,在接连打击之下能否迎难而上,无疑给川渝及整个西南地产版图增添了新的变数。

其实和城市的发展一样,在当前内外环境皆进入新场景的大背景下,一家公司跑得稳或比跑得快更重要。

一旦扩张速度突破自己的掌控、管理能力,快反而可能引发新的风险。

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一个区域的崛起,必定会壮大新的市场,改变区域内的企业格局,像成都的东进南拓,重庆向西等等战略布局,都为全国的地产公司提供了新的机遇。

这个过程中,注定会有新势力的崛起。但风险和机遇同在。谁能够平衡好两者的关系,谁才能笑到最后。

在西南市场出师不利的美的置业,应该给同行们带来了最现实的启示。

关键词阅读:美的置业

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