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betway必威官网手机版:任泽平等土地资金财产大

2020-01-18 09:37 来源:未知

他是上午演讲中最后一位登台的嘉宾,主持人陈伟鸿在介绍时,是从他的绰号开始说起的,“耿直BOY”“中国好老乡”“白衣骑士”“接盘侠”。

近日民生银行的不动产金融年会上,融创中国董事长孙宏斌做了主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲。演讲中对房地产的未来、当下机会与风险、政策是否放松、未来头部房企的机会等都做了简单直接的判断。

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来源:界面 作者:孙梅欣

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他说,真正的勇士敢于直面多样的人生。顺驰时代,他挑战一哥万科;融创时代,他带队伍冲进行业前五;最近“接盘侠”用超40亿元的代价接盘李嘉诚旗下大连项目,让人们再一次见识到他与大腕掰手腕的能耐。

核心结论或许就是八个字:放弃幻想,重建希望。

文潘永堂

“这一轮的调控不太可能会放松”、“政府要支持并购”。低调许久的孙宏斌,在11月5日民生银行不动产金融年会上再度“喊话”。

原标题:孙宏斌、任泽平等地产大咖:对2020年楼市的8个判断

这一连串的介绍后,台下听众早已猜出他就是融创中国控股有限公司董事长孙宏斌。

以下为自媒体综合的演讲精髓,分为六大部分。

房地产是“政策市”,说的就是这个行业的闸口大小就在于房地产政策松紧度的调节。

在这场题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲中,孙宏斌分析了目前的地产政策环境,并谈到新形势下企业未来需要具备能力,并对银行、政府提出建议。

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在热烈的掌声下,“众人眼里的节奏大师”孙宏斌站在了台上,已经较少发表观点的他在11月5日这天,在由中国民生银行主办的“中国不动产金融年会·2019”上,以演讲题目“新形势下融创中国的判断和选择”为主题,谈到了宏观调控,谈到了企业发展,同时给政府、企业、银行提了建议,他认为这次调控不是短期的,企业不要有侥幸心理;同时他表示,调控降低了地方政府、市场、企业的预期,风险也低了,对于企业是件好事。

判断一改变经济过度依赖房地产,或是“国策”

但事实上,老潘走访众多百强房企,几乎很少有房企能真正做到对政策趋势的精准洞察。

他在演讲中谈到,不让经济依赖房地产已经是上升到政治高度的国家战略。过去这个行业在国家经济中所占比例太大,相关行业在GDP中占比达到30%、土地财政加税收占整体财政收入的40%,行业贷款量占总比28.9%,加上行业贷款、房地产抵押等,占比达到50%,所以地产行业所占资源太多了。

年关已至,又到了地产人做总结定计划的时间了。但这两年的年底,地产人都很焦虑,因为调控一直看不到松绑的迹象,未来市场到底怎么走,看不清方向。这个时候,不妨看看地产大佬们的做法,听听他们的想法,从中获得启发。

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目前房地产政策环境,经济不依赖房地产,这是国家战略,是一个已经上升到政治高度的国家战略。这个行业太大、太重要了。

比如逆周期拿地就是个伪命题,低点拿地高点卖房,几乎就是不可能事件,的确能做到这点就不用盖房子了;其次,每一轮城市行情起飞,老潘也有心问了当地典型开发商营销总,他们都表示,的确没预料到这波行情如此之快。

正是在这一基础上,要改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的政治高度和长期战略选择。“这一次的调控,很多人认为现在压力这么大,什么时候能放松?我说不太可能放松。”孙宏斌对新形势下的行业走向作出判断,认为这几年不断传出可能“松绑”的消息都是误判。

近日,在民生银行主办的“2019年中国不动产金融年会”上,融创集团董事长孙宏斌、恒大集团研究完院长任泽平、著名经济学家钟伟、国家统计局原总经济师姚景源等十多位大咖,发表了对2020年楼市及未来趋势的8个判断。

“地方政府现在慢慢也把期望值降下来了”

这个行业及相关行业在整个GDP中要占到30%;

精准预测都是骗人的,因为变量总比不变的多,很多前提和底层逻辑也在变化。

事实上,直到最近数月,各地的房地产调控仍在密集进行。中原地产研究中心统计数据显示,今年9月单月全国房地产调控政策次数达到48次,今年前9个月合计房地产调控次数达到415次,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,刷新了历史记录。

判断一

他一如既往地“实话实说”。

这个行业的卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%。

以至于今天的楼市起伏,有点股市的感觉。

孙宏斌认为,未来的房地产发展趋势在城市化需求和改善性需求。中国人民银行调查统计司司长在早前的发言中表示,目前我国常住人口城镇化率在53.7%左右,2030年要达到70%,长远要达到80%以上。

不要幻想调控松绑

他说,目前,让经济依赖房地产还是不依赖房地产是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么?原因是与房地产行业相关联的产业太多了,这些行业约占GDP的30%;土地收入再加上税收,约占整个财政收入的40%。房地产行业贷款,约占GDP的28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的接近50%。所以这个行业太重要了,占有的资源也太多。

这个行业的贷款,占28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的,是50%。

预测准,几乎不可能!

“所以这个空间很大,很多人还在想换房,房地产行业还是会保持很多年。”孙宏斌认为,今年房地产总规模大约在16万亿元左右,并认为这个规模还会保持多年。

也不用过于悲观

“因此,改变经济过度依赖房地产已经是一个国家政治高度和长期战略选择了,我们要理解这次调控。很多人认为现在的压力很大,什么时候能够放松调控?我说不太可能。”孙宏斌表示,2016年10月,政府开始“限价”,很多人觉得2017年“两会”后就能放开,结果没有放开;认为“十九大”后会放开,没有放开;2018年“两会”后会放开,也没有放开,一直等到今天,已经第四个年头了还是没有放开。为什么?主要是因为这个行业太重要了,我们要理解新形势,这个新形势就是两句话,一句是钱不能去房地产,第二句是房地产不能作为经济刺激的工具。所以企业不能有侥幸心理,调控基本上会持续很长时间。

所以这个行业太重要了,占的资源已经太多了。改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的政治高度和长期战略选择,我们要理解这次的调控。

判不准,也导致很多中小房企老板开始索性不要宏观周期判断,因为一个几百亿规模的中小房企,面对一个15万亿超级大海,其实做好自己,做好产品服务和内功,也可以做大,行业是13万亿还是16万亿,还轮不到100亿、200亿房企来操心;

另一个重要趋势是从增量市场往存量市场转变。他谈到,2007年地产总规模还是3万亿规模,从2007到2019年涨了5倍,开发商这些年占得都是增量,所以开发商日子好过,但以后,就是抢15亿存量市场。从抓增量到抢存量,这是很大的变化。

政府对房地产行业的定位,对行业影响很大。经济是否还依赖房地产?这是一个国家战略。

另外,他也认为这次的监管调控有几个要点:第一是限价,限价是一城一策,限价和一城一策既防涨也要防跌。第二,融资端的总量控制和合规性监管,对房地产行业会影响非常大。第三,原来融资端是九龙治水,涉及境外债、境内债,以及发改委、外管局等,现在有了一个“龙网”,已有相关部门监控融资端。“这几个措施我相信是长期的,这样做的目的是以‘稳’为目标;但‘一城一策’是防跌的,限价是防涨的,所以市场不能涨也不能跌。长期来说,我相信涨的压力会特别大;短期来说,跌的压力会特别大。”

判断二调控放松?不太可能

但对大房企就不一样了,航母房企就必须向大海中航母和巨轮一样,各种雷达和监控器都得全套和24小时监控,都力图尽可能看清方向和趋势,以减少风暴对航母房企的冲击。

对于房企的负债管理,孙宏斌认为当前限价政策以及在现行的负债总量管理下,未来房企想增加负债几乎不可能,行业杠杆肯定在下降。但这样也有好处,地方政府会把土地价格的期望值降低,把未来的风险给降下来,同时限负债总额能把杠杆率拉低。

为什么?地产行业太重要了,这个行业及相关行业在整个GDP中要占到30%;卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%。这个行业贷款,占28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的,是50%。

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我们这三年的调控主要就是一句话,房价不能涨。

基于此,TOP头部房企往往对房地产政策、行业蛋糕、行业走势、金融面、行业集中度、系统风险等研究颇多。万科的谭华杰,恒大研究院的任泽平、保利研究院……往往很多研究非常系统且务实,这其中,每年以敢言敢说的融创孙宏斌,虽然整体很少行业分享,但每年总有那么几次的“耿直发言”。或业绩会,或少数高峰论坛。

谈到自己的建议,孙宏斌也说了很多。他提到,房地产行业综合性极强,但这三年的调控总结起来就是“房价不能涨”,这就导致一些城市市场价格和限价价格差异极大,因此他呼吁政府,保持限价政策下,能否在供地、容积率等方面做些调整。

大家一定要理解这一点。很多人幻想着调控什么时候松绑,不太可能。很多2017年、2018年买地的房企,都错判了形势,以为调控短期内就会松动,结果第四年了还没有放开。所以不能有侥幸心理,这一轮调控基本上会持续很长时间。

未来房地产的规模有多大?

你说现在经济压力比较大,会不会还会怎么样?我觉得不会的。

就在昨天民生银行的不动产金融年会上,孙宏斌做了主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲。讲了二十分钟,但已经把房地产的未来、当下机会与风险、政策是否放松、未来头部房企的机会等都做了简单直接的判断。

孙宏斌对银行也提出了几点建议,首先不能把按揭贷款限制得太狠,按揭如果没有增量,行业会很麻烦;第二要支持并购,因为并购是解决风险最快的方法,如果企业不能及时还钱,从违约到拍卖,平均需要4年时间,并购半年内就可以解决,所以建议从额度和并购贷来说都进行支持;第三建议支持头部企业,头部企业的划分是前100名,前五名房企在行业的份额已经达到18%,预计5年内能占到30%,对行业稳定有好处。

总结这次调控,主要是三句话,一是房价不能涨,二是钱不能去房地产,三是房地产不能作为经济刺激的工具。这一轮加上上一轮的限价,这是一个长期的行为。

他表示,这个行业的规模我估计还会保持很多年,今年市场销售规模大概会在16万亿元,且还会保持很多年。一个是城市化需求;另一个是改善型需求。

大家记得2016年10月份,那时候限价,很多人其实都误判了,觉得2017年“两会”以后就能放开,结果没有放开。说十九大以后放开,结果没有放开。说2018年“两会”以后放开,还是没有放开,一直等到今天,已经第四个年头了,还是没有放开。主要是这个行业确实太重要了,要理解新形势。新形势就是这次的调控,第一句话是钱不能去房地产,第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具,第三句就是“这一轮调控加上上一轮限价”,这是一个长期的行为。这是从国家政治高度和国家战略,所以不能有侥幸心理,这轮调控,基本上会持续很长时间。

无论对错精准,分享给大家,也是一种重要声音!

事实上在并购领域,孙宏斌一直是行业最知名的“接盘侠”和“白衣骑士”。从最早的并购绿城,再到和万达的“世纪交易”,以及今年接盘泛海、长实的项目,孙宏斌的并购业务一直未停。

限价对地产行业是好事,最起码风险小。而且调控把地方政府的期望值也调下来了,原来房价跌了,地方政府地价不降,随便出来的地价起价算一下账,都亏钱。现在地方政府慢慢把期望值也降下来了。未来限价把风险控住,限负债总额是把杠杆率降下来,这个行业发展会更加健康。所以房企明年拿地做项目,也要遵守一个判断,即房价不怎么涨,有了这样的底线,风险会小很多。

同时,他认为行业还会有一些变化,一是即到销售规模达到15万亿元量级时,会从增量市场向存量市场转变,这并不是指二手房市场的存量、增量,而是一手房市场的存量,这个时候就会很难做了。

判断三16万亿规模或会保持很多年

演讲者:孙宏斌

今年以来,中国房地产企业在资金端大多处于紧绷态势,特别是境内外融资渠道都遭遇收紧。

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二是,这一轮去库存基本上把一二三线城市的库存去没了,现在出现了一二手房价倒挂,房价也给限制住了。最大的问题就是把风险挤压到了低线城市,四五线城市、五六线城市;低线城市房价翻了一番,供应量增加很多,有风险吗?没有。但要看结构的话风险大了去了,这是结构性风险,也包括一二线城市。

未来房地产整体规模,原来我们说60%多,将来还要达到80%多,2030年到达70%,这个空间还是挺大的。

来源:民生银行不动产金融年会,发言文字来源壹地产

在贷款领域,央行发布的今年前三季度金融统计数据报告显示,房地产领域贷款增速连续14个月回落,前三季度新增人民币房地产贷款4.6万亿元,占同期人民币新增贷款量的33.7%,与去年全年水平相比低了6.2个百分点,降至24.1%。

大家也不需要过度悲观,很多人说,2019年1-9月,房企拿地和2018年同比下降了20.2%,看起来很糟糕,但实际上,2018年底2019年初下降了34%,也即2019年底拿地比年初又回升了14%。

三是,今后在负债总量管理的情况下,想增加负债是几乎不可能的,这种管理下,房地产行业的杠杆在下降,因为限价,将整个行业的风险定住了;建设总量被控制后,杠杆率降下来了。而且现在好就好在调控已经把政府的期望值调下来了,原来房价跌了,政府的地价不降,随便出来的地价起价算一下账都是亏钱的。所以地方政府现在慢慢也把期望值降下来了。“限负债总额把杠杆率降下来后,这个行业我觉得会更好一点。”

一个是城市化的需求,另外是改善性需求,你在座的每一个人,你身边的10个人,肯定有5个人想要改善,肯定有一半的人想换房子。虽然你不换也能活着,但是你都希望换!这个行业我估计还会保持很多年今年大概是16万亿左右,这个规模大概还会保持很多年。这是一点。

判断1:不让经济过度依赖房地产,或是“国策”

与此同时,房企销售额今年在部分月份也表现不佳。克而瑞研究中心的数据显示,今年10月,TOP50强房企中,近6成企业的单月业绩环比下滑,大部分环比降幅在20%-30%之间。

恒大集团研究完院长任泽平

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判断四房企主战场之变:从抢增量到抢存量

目前房地产政策环境,是中国经济是否还依赖房地产?这是一个国家战略,是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么?

另外到10月末,在年内设定了全年销售目标的房企中,只有近三成房企目标完成率达到70%-80%,超过一成房企完成率不足70%。融创今年前10月的销售额是4339.2亿元,同比增长了17%。

判断二

“银行要支持头部企业”

行业还有一个变化,到15万亿的量级的时候,从增量市场往存量市场变。原来在2007年的时候,这个行业是3万亿,2008年的时候降了一点,2点几万亿。到了2010年的时候,是4点几万亿,到2011年大概5万亿。

这个行业太大、太重要了。

面对新的融资环境,未来什么样的企业能够生存下去?孙宏斌认为要具备三大能力,一是综合能力要强,库存没问题,如果库存的土地储备价格太高或者布局不对,那会牵扯到企业的生死存亡。

如果房地产供给继续下降

对于房地产企业来说,他认为一定不能把这次调控当成短期的,它一定是长期的,是国家战略。“现在,习总书记理论体系的支柱是以人民为中心,那么以人民为中心房价就不能大涨。”

从2007年到2019年,涨了5倍。从2011年到现在涨了3倍。所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量,有那么多增量,所以大家日子都好过。但是到了现在以后,就是存量了,就是这15万亿存量,在这上下,这个时候就难做了。从大家抢增量到抢存量,这其实是一个特别大的变化。

这个行业及相关行业在整个GDP中要占到30%;

第二是要有好的品牌、产品、服务这些综合竞争力;第三要坚定布局文旅、文娱、教育、医疗、大健康等消费升级的产业。“我们一直在这样做,布局这些行业主要是为了5年、10年后的事,因为眼前都挺难挣钱的。”

一年半后房价可能又会上涨

企业也要提高综合竞争力。首先,要去库存,库存有问题说不上是综合竞争力。“有库存很麻烦,挣点钱很难亏钱却特别容易。所以如果库存有问题,土地储备布局不对且贵了,那基本上就别说综合竞争能力了,只能说能不能活着”。其次,做好企业的品牌、产品、服务。再次,要提高企业的综合竞争力还要看布局和土储质量。第四,要坚定布局消费升级,像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等这些都是大行业。上述产业我们也进行了一定布局,这些布局主要是为了今后5年、10年以后的发展,企业发展不仅要从容稳健,还要讲规模、讲高质量增长。

回头看,过去十年确实增量非常大,从2007年3万亿到15万亿,增加了5倍,增加了12万亿,12万亿什么意思?

这个行业的卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%。

近年来融创在文娱、文旅、医疗大健康方面都有涉足。自2017年拿下13个万达茂,到2018年收购原万达旗下的文旅运营团队,融创在收购万达文旅业务上已经投入了超过500亿元,今年位于无锡、广州的融创城项目已正式开业。

2019年中国房地产销售面积是负0.1%,但是全国房地产销售额同比增长7.1%,这俩数放在一起,就是告诉你,房价实际是上涨了。我国目前经济下行压力比较大,而房地产仍然是经济平稳运行的一块压舱石。据预测,房地产对GDP的贡献率2016年曾经达到16%左右。即使是经历过房价泡沫的日本,房地产对GDP的贡献率也高达13.5%左右,而美国是14.5%。

在是次会议上,他也给银行提了些建议,一是他认为银行可以限总量,但不能将按揭限得太狠,按揭如果没有增量的话,房地产行业会很麻烦。二是也要支持并购,原因是并购是解决风险最快的方法,不管是从额度上还是并购贷上都要支持。三是要支持头部企业,“前5名大概占据了18%的市场份额,我估计我们是在前5名里。5年后,大概市占率会达到30%。这个数据水平,是与其他行业的正常水平接近的。汽车行业的前五名占据了51%,啤酒行业占据了73%,空调行业占到了78%,手机行业前五名占到了83%。头部房企市占率的提升,有助于提升地产行业的稳定度。”

就是增加的是全球汽车市场,全球汽车市场是2万亿美元。房地产这些年好做,就是因为有那么大增量。判断五三四五六线城市的风险比较高再一个变化就是,前一轮的时候“去库存”,可能是错的。

这个行业的贷款,占28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的,是50%。

文娱方面,融创今年还对梦之城文化进行了战略控股,并由“少东家”孙喆一负责管理融创文化集团的业务。就在不久前,孙宏斌还在青岛宣布,将投资45亿元进入医疗康养产业。

2019年1-9月份,我国房地产开发投资同比增长了10.5,但是我们要看到一点,尽管保持了10.5,但已经是连续5个月持续下降。

因为本来一线和二线库存就很小,这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了,然后2016年10月份限价,限的是一二线城市,强三线城市,现在已经没什么库存了,所以就发现倒挂。一二线城市通过去库存加上限价,没有风险,只要出来之后都摇号卖掉了。所以一二线强三线往往没啥风险。目前的问题就是把风险挤到了底线城市了,下面四五线城市、五六线城市,低线城市房价翻了一番,供应量增加很多,这就是结构性风险。

所以这个行业太重要了,占的资源已经太多了。

很多学者、企业家担心经济下滑,未来房价会下跌。恰恰相反。一年半以后中国房价很可能又会上涨,为什么?

判断六加杆杆越来越困难了

改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的政治高度和长期战略选择,我们要理解这次的调控。

因为房价调控的有效方法是供需相结合,保持房地产开发投资适度增长与稳地价、稳房价、稳预期是一致的。房地产投资在下降,说明供给在减少。2019年9月末,中国商品住宅库存已经回落到2012年水平,库存实际上已经大幅下降。

今后负债总量管理情况下,想增加负债是几乎不可能的。

判断2:“期待”调控放松?这不太可能

如果未来供给持续地下降,那未来房价上涨就是大概率事件。当然,房价在短期内大幅上涨并不符合房地产企业利益。房价短期大幅向上涨了,肯定会迎来更严格调控,又会迎来房价的下跌。

这种管理下,这个行业的杠杆肯定在下降,因为你限价,把整个行业的风险定住了,把建设总量控制之后,把杠杆率降下来了,这些调控任何都是有利的。因为我们的库存大概都在一二线城市,我想房价涨,但是地价涨得比房价还快。

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判断三

所以限房价对这个行业是好的,即使有泡沫也罢,没有泡沫也罢,我们好干了,最起码风险性小。而且现在好就好在,现在的调控已经把政府的期望值也调下来了。原来房价跌了,政府的地价不降,随便出来的地价起价你算一下账,都是亏钱的。所以政府现在慢慢把期望值也降下来了,反过来,未来房价限价是把风险给弄好了,限负债总额让这个行业的杠杆率降下来了,所以这个行业我觉得会更好一点。

你说现在经济压力比较大,会不会还会怎么样?我觉得不会的。

总盘子维持在15万亿前5名能占30%

四中全会已经有这样的政 治定力了。经济增长不需要那么高,4%就挺好

前5名能占30%

大家记得2016年10月份限价,很多人其实是误判了,觉得:

房地产行业规模2019年大概是16万亿左右,这个规模大概还会保持很多年。

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一个是城市化的需求。因为现在中国房地产常住人口、城镇化率是53.77%,远远低于发达国家80%的平均水平,根据国务院发布的《国家人口发展规划2016-2030》,2030年我国城镇化率将达到70%,按照这个数字估计,未来12年城镇人口还要增加1.46亿的,这需要大量住房。另一个是改善性需求。每个人10个朋友当中,肯定有5个人要改善换房,你不换也能活着,但是都想换。所以这个行业规模估计还会保持很多年。

说十九大以后放开,结果没有放开。

地产行业另外一个变化,当行业规模达到15万亿量级时,地产从增量市场往存量市场转变了,这是个特别大的变化。以前开发商一直抢增量市场,增量从2007年3万亿到现在15万亿,增了5倍,这个时候大家日子都好过。但以后就是存量市场了,这个时候就难做了。

说2018年“两会”以后放开,还是没有放开。

储计在五年里面,这个行业的前五名能占到30%,为什么?因为每个行业,比如汽车行业中国前五名是51%,啤酒行业是73%,空调行业78%,手机行业83%。地产行业前五名是18%,再过五年,30%问题不大。

一直等到今天,已经第四个年头了,还是没有放开。

国家统计局原总经济师姚景源

主要是这个行业确实太重要了,要理解新形势。

判断四

新形势就是这次的调控,第一句话是钱不能去房地产,第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具,第三句就是“这一轮调控加上上一轮限价”,这是一个长期的行为。

城市集中度还将上升

这是从国家政治高度和国家战略,所以不能有侥幸心理,这轮调控,基本上会持续很长时间。

一二线和强三线没问题,四五线压力很大

判断3:16万亿规模或会保持很多年

从城市来看,分化越来越严重。

未来房地产整体规模,原来我们说60%多,将来还要达到80%多,2030年到达70%,这个空间还是挺大的。

2019年前50个城市,占了中国城市人口的32%左右,但是占了整个中国房地产开发投资的62%,占了整个中国房地产销售金额的64%,而且这个集中度还在上升。2019年城市集中度上升的速度非常快,和前几年房企集中度上升有一比。未来城市集中度上升还会延续。具体来看,现在市场最大的问题是把风险挤压到了低线城市。前一轮去库存基本把一二三线的库存去没了,但2016年10月刷限价政策,限制的是一二线和强三线城市,现在这些城市基本没什么库存,但需求比较大,导致二手房和二手房价格倒挂。一二线城市新项目只要出来,之后都摇号卖掉了,基本不存在风险。

一个是城市化的需求,另外是改善性需求,你在座的每一个人,你身边的10个人,肯定有5个人想要改善,肯定有一半的人想换房子。

下面四五线城市、五六线城市房价翻了一番,供应量增加很多,需求相对没有那么强劲,所以销售压力会非常大。

虽然你不换也能活着,但是你都希望换!

判断五

这个行业我估计还会保持很多年

房企想多融资很难

今年大概是16万亿左右,这个规模大概还会保持很多年。这是一点。

最好有3、4家主力贷款银行

判断4:房企主战场之变:从抢增量到抢存量

金融对地产的作用越来越重要。以后在负债总量管理情况下,想增加负债几乎不可能。

行业还有一个变化,到15万亿的量级的时候,从增量市场往存量市场变。

从融资的成本来说,财报上看到的融资成本是7%左右,但实际百强房企融资成本比这还要高几个点。未来房企要跟银行深度合作,一家银行可能不够,要有两三个备胎。金融能够给你提供的融资变得极其重要,缺乏金融背景的房企,财务状况将更加脆弱。如果有3-4家主力贷款银行,以及有贷款银行所控制的多元化、多样化的金融机构能够支萄你,你才能够慢慢走向成功。

原来在2007年的时候,这个行业是3万亿,2008年的时候降了一点,2点几万亿。

现在整体融资环境,大家要按照最最谨慎的态度去对待,至少目前没有看到任何的金融机构表态会放松,甚至还在继续查资金进入到房地产的相关情况。但是也得到一些信息,现在政府的一些部门在调研目前企业的金融状况,如果企业调研下来的情况不特别乐观的话,有可能在现在的基础上面略微放松。

到了2010年的时候,是4点几万亿,到2011年大概5万亿。

著名经济学家钟伟

从2007年到2019年,涨了5倍。

判断六

从2011年到现在涨了3倍。

货地比决定能否穿越周期

所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量,有那么多增量,所以大家日子都好过。

2.5以下的地块都不够安全

但是到了现在以后,就是存量了,就是这15万亿存量,在这上下,这个时候就难做了。

在房价暴涨时期,地王频出,但只要房价涨上来,是可以覆盖拿地成本的。但未来地产市场本身是一个高位平台,甚至略有下行,原来的拿地逻辑就要改变了。

从大家抢增量到抢存量,这其实是一个特别大的变化。

如果看一下中国整个地产供应,在过去20年,总销售面积大概在169亿平米,销售金额大概99.2万亿,其中土地出让金42-43万亿,加上涉房税费,大概平均货地比2:1。在2015年之前,开发商能够获得的货地比可能更好一些,比如4:1、5:1。但凡在2016年、2017年高价抢了地的,尤其抢了四五线城市地的,货地比绝对都不好,能做到2:1就已经很困难了。为什么要强调货地比呢?只有比较高的货地比,比如3以上,才能够穿越未来的周期,只有有比较高的货地比,才能忍受比较慢的去化,才能有比较安全的利润边界。而且还得忍受建安、财务等成本的上升。

回头看,过去十年确实增量非常大,从2007年3万亿到15万亿,增加了5倍,增加了12万亿,12万亿什么意思?就是增加的是全球汽车市场,全球汽车市场是2万亿美元。

所以货地比这个指标有可能在未来会和周转率一样重要,甚至变得更重要。2.5以下的货地比都不够安全。

房地产这些年好做,就是因为有那么大增量。

判断七

判断5:结构性风险在于“一二线城市与三四线城市”

要坚定布局消费升级,完成房地产

再一个变化就是,前一轮的时候“去库存”,可能是错的。

什么样的房企未来会活得更好?一定是综合竞争力很强的。综合竞争力是什么? 第一,先是有没有库存问题。库存有问题,说不上综合竞争力。因为房地产库存很麻烦,如果库存有问题,土地储备布局不对,拿地贵了,那就是能不能活着的问题了。 第二是品牌、产品、服务。要提高综合竞争力,还要看布局和土储质量,因为这个行业分两段,一段是前面投资,后面是做产品,投资做错了,做什么产品都亏钱。所以布局和土储很重要,然后是看产品和服务,这些都很难。

因为本来一线和二线库存就很小,这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了,然后2016年10月份限价,限的是一二线城市,强三线城市,现在已经没什么库存了,所以就发现倒挂。

然后要持续降低负债率。现在你想增加负债率也增加不了,但融创有一个综合的负债率目标。

一二线城市通过去库存加上限价,没有风险,只要出来之后都摇号卖掉了。所以一二线强三线往往没啥风险。

第三,融创坚定布局消费升级,像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。这是房地产 里面的,这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业,教育是个大行业,医疗是个大行业,养老也是大行业,融创这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。要从容、稳健,还是要讲规模、讲高质量增长。

目前的问题就是把风险挤到了底线城市了,下面四五线城市、五六线城市,低线城市房价翻了一番,供应量增加很多,这就是结构性风险。

融创集团董事长孙宏斌

判断6:严厉组合拳调控,让行业风险更小

判断八

今后负债总量管理情况下,想增加负债是几乎不可能的。

2020年重点关注这4类客户群体

这种管理下,这个行业的杠杆肯定在下降,因为你限价,把整个行业的风险定住了,把建设总量控制之后,把杠杆率降下来了,这些调控任何都是有利的。

在过去的若干年当中,很多地方买房的50%以上都是投资客,但2016年之后,买了房子的财富效应还有没有?算下来,大多数都没赚到钱。从这个角度来说,目前以居住为目的的才是购房核心。未来客户研究要重点针对以下几个点:

因为我们的库存大概都在一二线城市,我想房价涨,但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的,即使有泡沫也罢,没有泡沫也罢,我们好干了,最起码风险性小。

第一,90后客户群体与70后、80后客户群体差异很大,特别是95后客户群体的需求变化。

而且现在好就好在,现在的调控已经把政府的期望值也调下来了。

第二,刚需购买力回归了。

原来房价跌了,政府的地价不降,随便出来的地价起价你算一下账,都是亏钱的。

第三,改善型客户也在发生变化。目前改善型客户当中最核心的是中产阶级当中的二孩家庭。过去三年基本上每年800万个二孩出生,扣掉一半,剩下至少400万个二孩家庭,有非常巨大改善需求。这些今天还敢生二孩的客户,购买力很强,否则也不会生二孩。特别是生完一孩之后,基本已经搞清楚生孩子代价有多大,还生二孩,肯定是家里有矿能够买房。

所以政府现在慢慢把期望值也降下来了,反过来,未来房价限价是把风险给弄好了,限负债总额让这个行业的杠杆率降下来了,所以这个行业我觉得会更好一点。

最后,还有一部分客户群体被忽略了,那就是一二线城市的旧改。以上海为例,今年上海旧改差不多10多万平方米,2.9万户,平均每户补偿费大概500多万,明年差不多也是这个数。

判断6 “品牌、产品、服务”是综合竞争力

这些客户群体未来几年可能是改善型客户最核心的支柱。

第一步,先是库存,库存有问题的话,说不上综合竞争力。

因为房地产的库存很麻烦。

因为挣点钱很难,亏钱特别容易。

要是挣一个亿的话特别难,但是亏一个亿特别容易。

因为挣钱以后一堆事,亏钱之后什么都没有。

所以如果库存有问题,土地储备布局不对,贵了,那基本上就是别说综合竞争能力了,问题直接变化为“能不能活着”?

第二就是品牌、产品、服务,这是个综合竞争力。

要提高我们的综合竞争力,还要看布局和土储质量,因为这个行业分两段,一段是前面投资,后面是做产品,投资做错了的话,做什么产品都亏钱,所以布局和土储很重要。其次看产品和服务,这些都很难。然后再看持续的降低负债率,我们有一个综合的负债率目标,希望负债总额能够下降的不多,利润的大幅增加、销售额的增加,负债率很快降下来。

第三就是坚定的布局消费升级,像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。

我们也一直这么做的,有文旅、旅游,我们文旅是国内最大的,文化我们也在做。这个是房地产 里面的,这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业,教育是个大行业,医疗是个大行业,养老也是大行业,我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。

因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健,还是要讲高质量增长。

判断7:并购解决风险最快,银行要支持并购

第二个建议,你要支持并购,因为并购是解决风险最最快的方法,有很多风险暴露出来,但是并购是解决风险最快的。

如果你还不了银行的钱的话,基本上从你违约到最后你把它拍卖掉,大概平均需要四年时间,快的话需要三年时间,但是并购的话三个月或者半年就解决了,所以并购是化解行业风险的最好方法。这个行业的风险就是经济风险,就是金融风险。所以并购是化解风险的一个手段,所以要支持并购。

不管是从额度上也好,还是并购贷也好,都要支持。

判断8:5年后TOP5占行业30%左右

还要支持头部企业,为什么?不是因为我是头部企业,因为这个行业的头部企业,前五名大概是18%,我估计在五年里面,这个行业的前五名能占到30%,为什么?

因为每个行业,比如汽车行业中国前五名是51%,啤酒行业是73%,空调行业78%,手机行业83%,我说的就是前五名。我们这个行业,前五名是18%,所以再过五年,30%问题不大。

头部企业对行业稳定也有好处,头部企业我说的是前100名,所以这也是一个建议。

谢谢大家。

截至2019年10月,融创累计实现销售约4339亿,考虑到超多货值集中11月、12月,预计融创2019年完成5500亿销售目标问题不大。

文章来源于地产总裁内参公众号

原标题《孙宏斌:再谈对房地产的8个判断》

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