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betway必威官网手机版:规模与效益齐增长,绿地

2019-11-23 04:08 来源:未知

  销售增速放缓、谨慎拿地不影响多产业规模扩张,未来盈利能力有待提升。

地产、基建协同效应增强,经营指标全面提升。绿地控股上半年实现营业总收入1580.56亿元,同比增长25.32%;归母净利润59.43亿元,同比增长27.61%。公司业绩保持快速增长主要系房地产主业结转毛利率明显提升,高铁新城等重大战略项目助力房地产主业展开新一轮布局;大基建产业保持快速发展势头。上半年公司总资产9033.70亿元,有息负债总额实现持续回落,加权平均净资产收益率达9.07%,较去年同期增加1.12个百分点。

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拿地能力强,通过战略性项目拓展:绿地控股在拿地上重点关注三大重点:1)城市群;2)高铁沿线;3)三四线城市快周转项目。2017年开始绿地控股在获取土地储备方面也逐渐形成了自身的特色和优势,公司围绕特色小镇、高铁站商务区等战略性重大项目获取土储。

导读

  01权益销售比例约95%,整体业绩增速放缓

    推新盘、去库存、促回款,销售再创新高。2018年1-6月,房地产主业实现合同销售金额1627.18亿元,同比增长22.3%;销售面积1349.3万平方米,同比增长29.8%,回款达1476亿元,同比增长36%,回款率达到91%。其中,去库存526亿元。公司二季度销售明显提速,单季度实现销售金额1141.21亿元,同比大增53%。公司充分发挥综合拿地能力。2018上半年,绿地新增房地产项目储备60个,计容建筑面积约2489万平方米,总地价约464亿元,新增货值接近3000亿元。

绿地三季报透着丝丝凉意。

    重点布局二三线城市,近两年城市能级在逐步提升:目前公司在二线城市和三线城市土地储备占比分布为56%和34%,公司土地储备城市能级仍然较低。但公司近年来积极调整拿地思路和城市布局,在2016、2017年在一二线城市拿地金额占比分布达到了93%、64%,将城市能级逐渐提升。 销售规模快速增长,2018年可售货值充分:2017年公司实现合同销售面积2438.4万平方米,同比增长24.3%;实现合同销售金额3064.7亿元,同比增长20.2%。销售业绩的大幅增长得益于非一线城市的商办项目去化效果显著,同时一二线核心城市周边辐射区域的特色小镇项目业绩贡献迅速体现。我们估算公司2018年可售货值接近5000亿元,预计能够实现4000亿元左右的销售。

上半年绿地房地产业务呈现两大主线:区域布局——继续发力一线及核心二线城市,商业模式——商办运营平台升级扩容。同时,绿地“大金融”等多元产业的盈利和模式创新被业内人士认为是其此次半年报成绩的重要功臣。

  2017年上半年,绿地实现合同销售金额1331亿元,同比增长20.2%,位列房企销售排行榜第5位。其中,权益销售金额比例约95%,合同销售金额含金量明显高于行业平均水平;销售面积1039万平方米,同比减增长18.4%;销售均价为12806元/平方米,同比增长1.5%。

    大基建产业保持快速发展势头。2018年2季度公司基建业务新增项目个,项目总金额937.18亿元,同比增长99.74%;上半年累计新增项目1483个,总金额1549.91亿元,同比增长74.74%。从项目构成看,房屋建设、基建工程占比为56%、36%。公司基建产业不断调整业务结构,扩大业务规模,经营收入、利润总额均实现较快增长。

10月24日,绿地控股集团股份有限公司(简称“绿地控股”)发布了2019年前三季度报告显示,1-9月绿地实现合同销售金额2345.53亿元,较去年同期的2670亿元减少12.1%。其中,第三季度绿地的合同销售金额668.68亿元,比去年同期减少35.8%。

    大基建、大金融、大消费等产业多点开花:大基建板块为绿地控股贡献了近四成的营业收入,成为继房地产主业之后的又一个千亿级板块。大金融是公司近年来重点发展的产业板块之一。公司牢牢立足于“投资 投行”的大资管全产业链布局,在债权业务、股权业务、资产管理和资本运作业务都积极拓展。

绿地控股(600606.SH)的半年成绩单来得比其他标杆房企要早。7月18日,绿地控股发布2016年半年度业绩快报。其中显示,期内公司实现营业收 入1081.5亿元,较上年同期增长25.57%;营业利润64.1亿元,同比增长22%;加权平均净资产收益率8.35%,同比保持升势。房地产主业实 现合同销售金额1107.71亿元,同比增长34%;基建产业新增项目数、工程总金额大增,境内外区域布局进一步拓展;各项指标均顺利实现上半年预算目 标。

  值得注意的是,绿地7个区域事业部销售额超80亿,其中4个区域事业部销售额超百亿。2017年1-6月,绿地销售回款1087亿元,同比增长32%;预收款达1990亿元,同比增加17.86%,创下历史新高。

    投资建议:绿地控股作为房地产行业龙头房企,持续加强在核心一二线城市的布局。公司积极通过特色小镇、高铁站商务区、超高层项目等方式获取土地储备。同时在大基建、大金融、大消费方面持续布局,形成对房地产业务的有力互补。我们预计2018-2020年公司EPS分别为0.91、1.11、1.33元,对应估值分别为6.5、5.4、4.5倍,维持“买入”评级。

这在房企中较为少见。克而瑞数据显示,虽然今年“金九银十”并不突出,但百强房企在9月全面发力,推案量上升、促销力度加大,销售基本表现良好。9月,Top100房企销售操盘业绩规模9231.7亿元,较8月环比上升近23%,增幅较去年同期提升明显。

    “大消费”板块定位于中高端消费业态,主要发展进口商品直销、酒店旅游、汽车服务、能源四大主要产业和近些年新增的科创、教育、康养等新兴产业。

绿地控股董事长、总裁张玉良向21世纪经济报道记者表示,整体多元化战略优势,产业协同、产融融合优势,以及绿地战略平台、资本平台、人才平台、品牌平台、管理平台日趋成熟,都将助力公司保持中长期持续向好的发展局面。

  虽然绿地保持了较为稳健的增长态势,但相比其2012年至2014年的大幅增长,2015年起增速明显放缓。绿地仍然持续调整商办和住宅的销售结构,伴随政策的变化及市场供求关系的改变,近年来商业地产热度退减。虽然上半年非一线城市商办项目销量大幅回升、销售金额同比增长78%,但整体商办销售由2016年的36%进一步下降至31%,同时住宅比例增至69%。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。

但绿地控股9月录得销售额202亿元,同比下降63%,环比减少33%。今年前9月销售额共计3439亿元,同比下降9%。成为了唯一一家三个核心增幅均为负值的企业,降幅也以“绝对优势”排在第一位。

    盈利预测与投资评级:绿地控股作为房地产行业龙头房企,近两年持续加强在核心一二线城市的布局。公司逐渐形成了自身特色和优势,积极通过特色小镇、高铁站商务区、超高层项目等方式获取土地储备。同时公司在大基建、大金融、大消费方面持续布局,形成对房地产业务的有力互补。我们预计2018-2020年公司EPS分别为0.91、1.11、1.33元,对应估值分别为8.0、6.6、5.5倍,首次覆盖给予“买入”评级。

一名业内人士指出,绿地控股整体上市后首个完整财年过半,凭借战略上的主动谋变、转型升级,比如剥离云峰、金融发力之后,其房地产主业加“大基建、大金融、大消费”的业务组合进一步释放效能,呈现逐季提升的向好发展态势。

  此外,通过与同规模的保利、融创进行比较,虽然其2017年上半年销售金额高于融创,但20.2%的销售金额同比增速远低于融创及保利。

绿地集团成立于1992年,2014年是绿地控股最为辉煌的时刻,其以2408亿元的销售成绩坐上榜首位置,终结了连续多年以万科为首的地产时代。2015年借壳金丰投资上市,绿地控股市值一度超过3000亿元,成为当时全球第一大上市房企。

    风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行

地产业务聚焦核心城市

  02一二线布局增效降本,拿地规模略显保守

正因为曾经的辉煌,后续绿地控股的销量和市值一路下降时,被业内称为掉队者。2018年,绿地控股开始奋起直冲,当年斥资917亿元拿地,提出未来三年房地产业务确保年均销售规模保持在5000亿元以上的目标。

来自海通证券的分析显示,绿地地产主业发力核心城市,多元融资有序推进。绿地上半年新增权益计容建面486.08万平方米,一二线城市项目占比78%,住宅项目占比55%。

  从绿地的拿地情况来看,其87%的新增土地储备位于一二线城市及辐射区域,深化了其位于一二线城市的重点战略布局。

一努力似乎反而暴露了问题。某Top5房企管理层对时间财经称,绿地控股的存货和产品结构出现了问题,在三四线城市的项目比较多,且以商业为主,这导致公司资金链现在也有些问题。

上半年绿地房地产业务呈现两大主线:区域布局——继续发力一线及核心二线城市,商业模式——商办运营平台升级扩容。

  2017年上半年,绿地加大了中西部、长三角地区重点城市的拿地力度,其中以郑州、成都、西安、荆州等城市为代表的中西部地区占比46%,较去年年底增加16个百分点;以上海、杭州、徐州、宁波等长三角地区占比31%,较2016年年底增长4个百分点。

绿地控股董秘办公室回应时间财经称,三季销售问题以财报公示为准。

在“销售”和“土储”两端,绿地将进一步聚焦核心重点城市。张玉良表示,“将资源集中于一二线及省会城市,目前及下阶段仍将是绿地的布局方向。”

  与此同时,绿地上半年新增的21个项目中,67%的项目以底价或近底价成交,剩余33%的项目以低溢价率成交,有效控制了拿地成本、节约了资本性开支。

betway必威官网手机版:规模与效益齐增长,绿地销售5000亿。三四线土储占比较高

上半年,绿地京沪穗等一线城市业绩较为抢眼:上海地区,绿地上半年实现销售面积51.67万平方米,销售金额170.59亿元,夺得区域总销面积之冠。京 津冀地区,今年上半年不仅发布三大区域市场的五大新品,更获取4宗土地,计容建筑面积64万平方米,新增货值约209亿元,并签约北京市中心核心地段旧改 项目,张玉良明确表示将继续加大对北京及北京城市群的投入。

betway必威官网手机版:规模与效益齐增长,绿地销售5000亿。  从新增土地规模来看,截至2017年6月,绿地新增土地储备745万平方米,其中权益建筑面积为631万平方米,同比增长29.8%;新增土地储备金额191亿元。虽然其拿地面积实现稳健增长,但与同规模的保利和融创相比,绿地2017年上半年新增土储面积处于低位、总量仅占融创的25%,拿地规模略显保守。

在房地产行业,绿地控股有自己的个性,相对于万科以基本盘“住宅”为功守道,万达强在综合商办项目,绿地则几乎等同于高楼和基建的代名词。

目前绿地在京津冀地区已累计建设项目29个,总开发面积逾700万平方米,2015年全年营收超过200亿元。广东地区销售业绩同比大幅增长,下半年仍将是绿地市场拓展重镇,并明确了年销售目标300亿的中期战略规划。

  03业绩持续优化,盈利、债务指标风险仍存

前三季度,绿地房地产主业实现营业收入1262亿元,同比增长21%;基建产业实现营业收入1389亿元(内部抵消后),同比增长38%,利润总额31亿元,同比增长78%。这也是继2018年上半年后,绿地基建业务的营收再次超越地产主业。

克而瑞研究中心分析师傅一辰指出,绿地上半年营收、归属上市股东净利润同比增长明显,一方面是去年和前年销售业绩有较大幅度提升,今年项目纷纷竣工结转;另一方面并购了两家建筑企业也有助资产和营收规模扩大。

  2017年上半年,绿地实现营业收入1260亿元,同比上升16.62%;利润总额为83亿元,同比增加30.8%;净利润为62亿元,较去年同期增加30.63%。值得注意的是,2017年绿地经营活动现金流由负转正,全年现金流量为净额为120亿元,较2016年同期的-117亿元大幅增长202.09%。

业内对绿地控股大力发展基建业务,基本持符合“一带一路”政策,但净利润率有待提高的观点。但是其地产项目却暗藏隐忧。

有业内人士也指出,绿地房地产板块尚有较大量商办存量土地及已开发待售项目,对绿地未来房地产业务的发展,既是潜力也是压力。但傅一辰认为,绿地部分超高层项目也将进入结转期,预计下半年还会对业绩产生贡献,并且商办类项目占比增加会拉动整体盈利水平。

  此外,2017年1-6月,绿地融资成本进一步降低,整体由年初的5.45%降至5.33%。其主要贷款银行的授信额度2767亿元,已使用1582亿元,未使用1185亿元。而其融资途径也实现深入优化,取得中信银行、兴业银行总授信扩盘,灵活运用应收款ABS、发行美元债等多种融资方式。

克尔瑞研究员朱一鸣、李丹曾分析称,2016年,绿地控股聚焦一二线,新增土储中一二线占比近九成。2017年开始至2018年,绿地加码三四线,以高铁新城为主线投入一批“短平快”项目。

翻阅绿地2016年上半年新增项目公告可以看出其战略调整:绝大部分项目位于一线和二线热门城市如苏州、武汉、南京、合肥等,但很少有高溢价项目;并购项目比例增加,尤其在上海;继续加码有优势的二线城市,如南昌、济南等,包括旧改和超高层项目。

  然而,绿地虽然在主营业务收入上实现了大幅增长和优化,但其2017年经营利润率、净负债率等指标相较其他房企依然不理想。2017年上半年,虽然绿地房地产主业毛利率为22.99%且较去年同期增加0.45个百分点,但归属于母公司净利率仅为3.7%,相较保利、融创差距较为明显。从绿地主营业务的分行业情况来看,房地产、建筑等多数产业的营业成本均较去年同期呈现不同程度的上升趋势,而除房地产及酒店产业,其他产业的毛利率均有所下滑。

截至2018年底,绿地控股持有待开发土地面积2667.92万平方米。从区域分布看,三四线城市土地储备面积占比最高,达47%,可对比的是,一线城市土地储备面积占比约为12%,二线城市占37%,海外项目占4%。

在一二线城市商办市场去化问题上,绿地方面表示,“在重点核心城市,基于城市功能完善和产业发展需求,商办市场空间依然巨大。绿地将通过资源集成和平台搭 建,继续以‘转型城市运营服务商’为目标,进一步确立商办运营领域优势。”张玉良认为,提升商办运营“软实力”意在长远,一是推动自持物业增值、带动租 售,依靠内生型价值增值来实现增长和盈利;二是通过优质运营促成资产证券化。

  与此同时,2017年上半年绿地净负债率高达267%,虽然较去年同期下降36.5个百分点,但仍为三家房企中最高。从债务结构来看,虽然2017年上半年绿地货币资金总量增至603.5亿元,但其现金短债比仅为0.51,同比降低20%;短期有息负债增加、长期负债减少的同时,长短期债务比大幅降低55.74%至1.38,债务结构出现较大波动。

betway必威官网手机版,具体来看,绿地控股2018先后获取了安徽宿州及亳州、广东阳江、重庆万州及涪陵、湖南长沙及株洲、江西赣州及萍乡、湖北咸宁、四川宜宾等15个高铁站项目。

基于“平台 服务”模式的思维,绿地以自有商办项目为载体,整合企业、服务商、物业、商业终端等社会资源,和政府相关服务功能模块,打造针对商务社区的共 享经济平台。“企业服务平台”已布局全国26个重点一二线城市,企业用户达30余万;“创客中心”在北京、南昌、合肥等地落地,有力拉动商办项目的租赁及 整售。

  04多产业规模日趋庞大

但是随着经济转型,楼市转冷,三四线市场热度似乎提前达到了顶峰转而向下,该策略陷入被动局面。

多元产业发力

  特色小镇战略协同发展

严跃进对时间财经表示,绿地控股此前对于三四线城市的投资一直不太坚定,偏于保守,可以说是错过此类城市投资的市场红利。但目前三四线的项目去化问题,要格外关注。

张玉良指出,近年来,随着行业整体发展和市场不断调整,标杆房地产企业都因时顺势,加快了转型升级步伐。主要呈现四个趋势:一是产品转型,从单一开发走向 综合开发。二是业态转型,从开发商走向运营商、服务商。这是产品形态综合化的自然延伸,也是房地产行业不断完善成熟的必然要求。三是市场转型,从国内经营 走向海外经营。四是资源配置转型,从低能级走向高能级。

  2017年上半年,绿地大金融、大基建、大消费三大产业板块加速规模扩张,新兴产业取得较大进展。金融产业的“投资 投行”大资管金融全产业链布局逐步成熟,包括地产基金、小额贷款、融资租赁等债权类业务收益水平稳健提升。

商办项目去化难?

作为高度杠杆化的行业,房地产企业的发展与其对金融等资源的配置能力高度相关。绿地与新加坡荣耀基金合作设立总值约210亿元的房地产信托投资基金 ,并拟在新加坡证交所主板上市,就是绿地借房地产金融化与轻资产化方面亦实现快速去化、优化资产结构的一个案例。

  地产基金重点布局一二线城市,平均资金投资回报率超15%。基建产业成功中标杭州湾PPP二期以及多个政府性项目、签署了仪征枣林湾生态园等多个项目的框架协议,协议投资额超过600亿元;南京地铁5号线等重大项目顺利取得节点性进展。消费产业领域,商品零售业线上线下同步扩张,进口商品直销店继续布局热点城市,全国门店数增至31家。

联合资信评级报告显示,绿地控股开发产品规模大,三四线城市项目占比高,后续项目销售受行业景气度和调控政策影响具有不确定性。且该公司目前在建项目待投资规模很大,与之对应的在售项目如果不能顺利进行销售,对公司资金周转形成很大压力。

绿地“大金融”等多元产业的盈利和模式创新被业内人士认为是其此次半年报成绩的重要功臣。

  此外,新兴布局的科创产业成功落地交大绿地、复旦绿地两个“双创中心”,挖掘了一批前沿科研成果及校企合作资源;健康产业取得实质性突破,组建了绿地康养产业集团,推进“医康养”核心产业平台建设。

资金方面,三季度报告期末,绿地控股剔除预收账款后资产负债率81.50%,较去年期末下降2.90个百分点,净负债率173.05%,较去年期末提升1.22个百分点。相对自身而言,绿地控股的负债情况基本保持稳定,但与万科、保利等国企相比,绿地控股的负债率仍处于高位。

据绿地控股相关人士透露,金融板块上半年经营业绩总体较好,利润保持稳健增长。此前,绿地参与了奇虎360私有化回归、Wework投资、五矿金融重组等 市场热点项目。下半年,金融板块在进一步提升盈利的同时,将谋求更多运作模式上的创新:债权投资方面,探索将类金融业务资产打包推向资本市场;股权投资方 面将做强一二级市场投资联动,并探索“并购重组 包装上市”业务模式;银行、证券及保险等重点牌照获取也有望获得突破。

  从产业协同层面来看,绿地正利用“魔方”式运营手段逐步形成多元产业生态圈。通过房地产主业的组织和带动,进行横向沟通,形成可观的乘数效应。而伴随绿地上半年在宁波杭州湾、西安西咸新区、山东雪野湖以及云南昆明、南京高淳、郑州新密、河北大厂、南昌赣江新区、成都都江堰、成都峨眉山等地签约了大批特色小镇项目,其基建板块获得了大量基础设施、公建配套设施项目的建设业务、“地铁 物业”的综合投资开发模式得到推进;酒店板块已针对绿地主力打造的文化旅游和健康智慧小镇,形成了配套酒店产品及服务的标准化方案;科创平台孵化产业资源导入小镇、养老养生、医疗科技类等产业培育;小镇、物流等产业基金为各成员企业提供资金、互联网收付服务等。

前三季度,绿地控股货币资金823.77亿元,对短债及一年内到期非流动负债之和覆盖率为91.89%,较去年期末的86.38%的覆盖率有一定改善,但未达到100%。

此外,上半年绿地基建产业新增项目数961个,项目总金额530亿元,同比增长544%,新进并购的贵州建工、江苏省建两家“绿地系”基建企业均实现快速增长。张玉良指出,绿地基建产业的“重头戏”将是进一步“平台整合、资源协同”,目标打造“中绿建”企业体系。

  总结:通过对绿地2017年上半年销售业绩、拿地布局、财务经营及多元化产业的分析,我们认为绿地在较为稳健的运营战略下,以地产主业为载体实现产业联动、加速了各多元产业综合性发展。张玉良年初时曾表示,与单一的房地产企业相比,公司已经向综合性产业集团进一步展开,并且形成了综合性产业特征。而除了基建、金融、消费领域的加速布局,其科创、健康领域的布局也将进一步为业绩增长做出贡献。伴随交大绿地、复旦绿地两个“双创中心”投入运营,下半年又将为特色小镇产业导入提供有利条件。

此外,受今年销售额下滑的影响,绿地控股前三季度经营活动现金流净额为91.26亿元,同比大幅减少70.53%。

在“大消费”商品零售业务板块,一方面继续布局进口商品线下实体店,扩大上游海外直采规模;另一方面,绿地跨境电商业务正式起步,与上海青浦区合作设立跨 境贸易基地,并迎来一批成长型跨境电商企业的入驻。下阶段将引入优质资源,带动自营品牌、采购规模及销售业绩的快速提升。

  另一方面,虽然绿地于地产主业的表现较为平淡,布局及盈利上存在一定局限性,但其未来具备极大的发展空间。伴随着业务联动性的增强,企业经营能力的不断提升,预计包括地产主业在内的各大板块,未来都将实现持续升级与优化。

显然,加快销售很关键。据第一财经报道,绿地控股为了四季度冲击销售规模,在整个集团拿出5000万作为营销奖励,下放给各个事业部,以激励营销条线冲击年度规模。

“经过近两年来的深度转型调整,我们的产业布局显著优化,经营质量逐季提升,为下阶段发展带来良好预期。”张玉良说。

在8月底的中期业绩会上,绿地控股管理层在回答能否完成销售目标时称,8、9月开始,公司将加大推盘量,预计将大概率完成全年销售目标。但截至9月,绿地控股的完成度接近5000亿元目标的69%。去年四季度,绿地控股销售规模约为1205亿元,而今年四季度需完成1561亿元,增幅近30%,按今年前三季度的情况来看,并不容易。

优淘城总裁薛建雄曾公开表示,绿地前几年做了很多商办项目,这些项目销售不理想,留下很多资产,这是拖累绿地控股业绩的核心原因,公司应下决心专门处置这些资产,变成现金流。

绿地控股2019年半年报显示,公司房地产主业合同销售金额中,住宅占比65%,商办占比35%;合同销售面积中,住宅占比76%,商办占比24%。

上述Top5房企管理层也称,商业的销售一般会惨过住宅,绿地控股四季度要加码促销,也得拿住宅下手。

薛建雄称,绿地控股这几年通过产业小镇和养老等模式在大量圈地,虽然短期能有明显的业绩提升,但同样会带来大量持资产和难于销售掉的商办资产。绿地应该提前做好相关资金回笼准备。

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