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坚持不渝制止房价飞涨,东京房租市场后生可畏

2019-10-19 23:19 来源:未知

摘要:今年3月以来,楼市调控席卷全国,据《国际金融报》记者不完全统计,已有近60城出台超150次调控政策。 在政策调控下,热点城市房地产市场量跌价稳,涨势暂缓。特别是一线城市,在房屋交易市场不活跃的情况下,房屋租赁价格也开始出现下滑。 上海:房租十年首...

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新华社上海12月17日电 题:2018年楼市:持续调控坚决遏制房价上涨!

随着开学季的到来,暑期租房旺季已经在8月结束,根据市场的数据来看,8月京沪两大一线城市租金价格整体平稳,但也有些许不同,其中北京因交易量减少导致租金价格略有下降。但随着京沪两地利好住房租赁的新政出台,住房租赁市场形势依然良好。

  今年3月以来,楼市调控席卷全国,据《国际金融报》记者不完全统计,已有近60城出台超150次调控政策。

虽然调控不断,但一线城市房价仍旧坚挺,然而,北上广深的房屋租金却同时出现下跌,而且都是金融危机以来首次。我们以上海为例,进行详细分析。

新华社“新华视点”记者郑钧天、董建国、王优玲

京沪两地租赁市场整体概况

  在政策调控下,热点城市房地产市场量跌价稳,涨势暂缓。特别是一线城市,在房屋交易市场不活跃的情况下,房屋租赁价格也开始出现下滑。

01一线城市现端倪

坚持不渝制止房价飞涨,东京房租市场后生可畏度颠覆。先看此次上海租金下跌的拐点数据:

2016 年12 月份,上海房屋租赁指数环比下降0.13%,此次环比下跌是在上海房租连续增长90 个月以后首次出现下跌,上一次出现下跌还是在2008 年10 月至2009 年5 月,原因是受到次贷危机的影响。

再看上海租金的最新数据:

从中原数据来看,6月中原(上海)租金指数为238.2 点,环比小幅下滑1.09%,同比下滑4.38%,环比、同比跌幅均有所扩大。

下面这张图可以看到从2016年国庆调控政策出台后,上海租金指数开始横盘,并出现下行趋势。

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可能有些在上海的小伙伴并没有感到租金明显下滑,有的甚至感觉租金还上涨了。其实房租和房价一样,也有一定的区域性,位置好的地方租金自然扛跌。6月上海14 个行政区中,虽然大部分城区都出现了房租下跌,但是中心城区表现要好于新兴城区,中原数据显示静安、虹口的房租环比依然保持增长。新兴城区中,闵行金虹桥、浦东金桥、唐镇、奉贤、嘉定环比跌幅都超过中心城区。Wind资讯发布的统计图很好地说明了这一点。

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2017年6月高中低端市场租金指数环比增长情况

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2017年6月区域租金环比增长情况

从上面的数据分析可以看出,上海房租整体下跌的确是事实。那下跌的原因有哪些呢?

2018年,中国房地产市场持续调控,“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调。房地产市场总体上保持平稳运行,逐步回归理性,热点城市房价过快上涨势头得到遏制。

北京:据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017年8月,北京住房租赁市场交易量环比7月下降12.6%,结束了4月以来连续上升态势;全月租金均价为4350元/套,环比7月小幅下降0.5%,整体趋于平稳。

  上海:房租十年首降

02“转售为租”现象凸显

此轮调控政策出台后,基于对未来预期的悲观,炒房客急于抛售持有的房产,上海二手房市场挂牌量井喷。统计数据显示,上海二手房挂牌数量在2016 年底左右开始大幅逆转,挂牌数量从15 万套左右的低点迅速回升至17 年的20 万套以上,截至4 月份,挂牌数量已经接近30 万套,较低点接近翻倍。

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随着上海二手房市场交易明显降温,房子短时间内无法转手,使得卖家要么选择降价销售,要么由售转租,根据中原统计,“由售转租”占到去年政策调控以来挂牌增量的一成左右。

有读者说不能只举上海的例子啊,那我们看看北京的情况。

最新的数据显示,北京二手房6月全月累计签约低于10000套,这也是最近27个月以来第一次不足万套的二手房成交月。在严格调控下,北京上半年二手房合计签约8.7万套,同比跌幅为36%。由于成交量下跌,许多业主也不愿意大幅降价出售,以及二手房交易个税政策的存在,部分二手房业主“转售为租”,租赁市场供应得到补充,部分区域房屋租金出现小幅下调。

如今一线城市楼市普遍进入二手房为主体的时代,加之调控政策又最严厉,所以二手房市场被冻结,业主由售转租也在情理之中。

房价:一线城市持续趋稳,二三线城市回归理性

上海:2017年8月,上海房屋租赁指数为1933点,比上月上升1点,环比上涨0.05%。8月上海房屋租赁指数微弱上扬,租金走势总体平稳。

  上海二手房交易从去年下半年开始萎缩。

03“购租并举”再来一击

租购并举就是购房和租房双轨制。去年国务院出台了鼓励租房的政策,地方政府不仅加大了租房建设用地的供地规模,而且地产商也加入到租房市场的竞争中。

7月4日晚,上海规土局网站发布2幅新地块公告,首次以招拍挂的方式出让分别位于浦东新区张江和嘉定新城的两幅 “租赁住房”用地。

此前全国范围内也出现过“全自持”出让地块:2016年12月,万科和住总集团在北京拿下的海淀永丰两幅宅地和综合用地,需要100%自持70年;今年6月,万科又以总价25.3亿元 70年100%自持,竞得桂城平洲一宗占地超过5.5万平方米的商住地。“开发商自持用地”,就是说这些住房开发商不能卖,只能自己拿着用于出租。

上海本地租赁房屋供给结构也发生变化,机构推动的长租公寓使得租赁市场竞争格局加剧。包括魔方公寓、青年汇、YOU 、链家自如等都在上海推出长租公寓产品,各家公司还在扩大规模的阶段。

因此在增加供给的同时,也必然会在价格端带来压力。

国家统计局数据显示,11月份,一二三线城市新房价格同比累计平均涨幅均比去年同期回落,前期热度不减的二三线城市房价涨幅也趋于稳定。深圳和厦门2个城市新房价格已低于去年同期,房价过快上涨趋势在2018年底基本被遏制。

京沪两地政策指向

  数据显示,今年1月份跌入低谷,成交仅76.9万平方米。4月份,中原二手住宅租赁共成交1197套,环比下滑20.89%。

04鼓不起来的钱袋子

实际上,2014年以来,不仅经济增速出现下滑,而且一线城市的人均居民可支配收入增速也在下滑,而且远远低于房价涨幅,显然无法消化房价暴涨的成本。

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但在房价的暴涨式繁荣之下,正是经济发展和居民收入的停滞不前。房租下降,是来自市场基本面的警告。对于普通工薪族来说,工资收入只有那么点,买不了房无奈租房,但每年的工资涨幅越来越有限,显然支撑不起更高的房租。

记者近期在多地调查发现,不少房企出于冲刺业绩和融资成本压力,正陆续申领预售证,大量新盘集中入市,价格基本较年初计划售价打了八折。多地二手房的议价空间也逐渐增大,但真正出手的购房者较少,成交量下滑。

北京:8月17日,北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市教委、市公安局等多部门联合起草《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》今起公开征求意见。《通知》在租赁住房供应、金融支持、平台服务、当事人权益保障等多方面予以规定。

  成交冻结,部分业主开始转售为租,一些地区租赁房源供大于求,带动租金小幅下行。

05人口流向已发生部分逆转

根据官方数据,2015年全国流动人口首次出现减少,流动人口数量从2014年的2.52亿降至2015年的2.47亿,减少了约500万人,2016年进一步减少200多万人,至2.45亿。

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而上海为了控制大城市病,更是出台了严厉控制常住人口的政策。2016 年8 月,上海公布的《上海市城市总体规划(2016-2040)(草案)》中规划到,至2020 年,将常住人口控制在2500 万人以内。2016 年末上海市常住人口为2419.7 万人,这意味着未来3-4 年内上海市常住人口的增长空间差不多只有80 万人,于是就出现了外来务工人员返乡的情况。看着这些曾经为上海的繁荣作出贡献的工人,迫于无奈离开他们为之奋斗的城市,让人感到真的很悲凉。

国家统计局数据显示,1至11月,一线城市新建商品住宅销售价格平均同比微涨0.3%,涨幅比去年同期回落10.6个百分点。11月份,北上广深四城二手房连续2个月下跌,且价格跌幅持续扩大。

上海:自上月上海出让两幅面向产业园区的纯“租赁住房”用地后,8月23日上海市规土局再发公告,拟挂牌出让位于中心城区古北、南码头、北蔡、漕河泾的四幅纯“租赁住房”用地,建成后总建筑面积逾20万平方米。随后数日,又发公告将位于浦东世博、浦东三林、浦东张江、黄浦世博滨江、长宁古北的七幅商办用地改为租赁住房用地,规划提供租赁住房7120套。8月28日,国土资源部会同住建部,确定北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。上述政策和举措昭示政府部门发展租赁市场之力度,尤其是今后中心城区黄金地段一手房源出租,购租选择机制正在形成,这将保障常住人口的居住权益。

  以杨浦为例,房源空置率比较高,大量房源成交周期维持在1个月以上,租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右,两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间,三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。

06房租下跌给炒房者的警告

相对于二手房的买卖交易中存在的货币效应或者投资属性,二手房租金的价格能够更加市场化地体现一个城市的“基本面”:包括收入水平、物价水平、出租市场的供需关系。

但房租和房价之间存在一定的联动关系。

这主要体现在,在住宅交易市场火热的时候,会导致更多二手租赁房源由租转售,导致供给减少,进而提升房租;相反的是,在住宅交易市场冷清的时候,会导致更多二手租赁房源由售转租,导致供给增加,进而房租下降。今年的上海、北京房租下降刚好印证了后面一种情况。

房租下降是一个先行信号,预示着上海房价将进一步下跌:

第一,本地居民的收入无法支撑房租的上涨,更谈不上买房,想叫刚需来接盘是很难的。

第二,租房市场房源供给增加,说明二手房交易量达到拐点并掉头向下,房价上涨失去动能。

第三,限购限售措施加码,房地产税将出台,房贷利率上升,这些都将成为压倒炒房者的最后一根稻草。

房租市场已经开始变天,这是聪明的炒房客全身而退的最后时机。

国家统计局数据显示,7月份,70个大中城市房价环比上涨的城市增至65个,比2月份的44个增长近五成。“‘人才新政’降低了限购门槛,使部分城市楼市供给更为紧张,带来房价上涨预期。”中原地产首席分析师张大伟认为。

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  上海房屋租赁指数办公室最新数据显示,上海房租结束了该指数连续90个月的上涨行情,从今年1月开始延续了下跌的态势。

楼市升温让各地的房地产调控政策持续加码。7月31日,中央政治局会议指出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

京沪两地租金趋势

  事实上,今年前5个月,上海二手房租金已经出现3次环比下跌的情形。4月份中原(上海)租金指数月报显示,4月中原(上海)租金指数为238.2点,环比小幅下滑1.09%,同比下滑4.38%,环比、同比跌幅均有所扩大,全市租金均价77.7元/平方米/月。

易居企业集团首席执行官丁祖昱认为,各地楼市调控持续加码,房价上涨过快的城市几乎均出台了遏制投机需求的相关措施,房价上涨趋势得到遏制,房价预期也开始扭转。未来一段时间内,全国房地产市场将总体上保持平稳运行。

北京:8月北京一居室月租金价格为3884元/套,环比微升0.93%;两居室月租金均价为4393元/套,环比下降2.63%;三居及以上月租金均价为6186元/套,环比上涨6.56%。两居室占比过半且价格下滑,所以全月整体租金小幅回落;大户型占比较小,且租房人群以中高收入人群为主,所以其价格的上涨对大部分租房人群的影响不大。

  北京推租赁住房试点

租赁:租购并举进行时,长租公寓遭遇“成长的烦恼”

上海:8月,高端市场租赁指数下降0.12%,环比缩小0.08个百分点。其中,一室下降0.07%,二室下降0.13%,三室下降0.17%。中端市场租赁指数上涨0.02%。其中,二室上涨0.05%,三室下降0.02%。8月,低端市场租赁指数上涨0.15%。其中,一室上涨0.15%,二室上涨0.14%。

  3月中旬,北京“十日九政”(连续10天内九次出台楼市调控政策),楼市调控以一种“速冻”的方式收到预期效果。

作为解决“住有所居”重要途径的住房租赁市场,在2018年实现重要突破,租购并举格局加快建立。

京沪两地租赁人群

  据我爱我家统计,4月份,北京二手房成交价下跌6%,结束了自2015年12月份以来的持续上涨,网签套数下滑超三成。

betway必威官网手机版,住建部有关负责人表示,2018年我国加快培育和规范发展住房租赁市场,在12个大中城市开展住房租赁试点,在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。中央加快研究和制定住房租赁和住房销售管理条例,规范住房租赁和销售行为,维护当事人合法权益。

北京:8月非京籍租客占全部租客的75.95%,仍然占据北京租赁市场近八成的比例,但占比较7月下滑了1.33个百分点;北京籍贯的租客占24.05%。北京住房租赁人群中70后占22.4%,80后占41.1%,90后占23.2%,其他年龄段占13.3%。整体上看,90后人群占比在5月、6月连续扩大,7月、8月连续缩小,基本与暑期大学生毕业进入租房市场的走势一致。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,近期上海租赁市场相对降温,对于北京市场有启发,“部分二手房交易受到影响,会转售为租,这样会带来此类市场房源的增多和租金的下调。购房市场降温以后,租赁市场也会随之下调”。

自去年上海首推纯租赁用地开始,今年广州、深圳、杭州、郑州等地陆续推出“只租不售”地块,北京计划在未来5年提供租赁用地约1300公顷、租赁住房合计约50万套。

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  5月25日,记者从北京市住建委获悉,北京市利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点项目——海淀区唐家岭集体建设用地建设的927套租赁住房近日正式面向海淀区保障房家庭开展现场选房、签约入住工作。

住房租赁市场的参与主体更加多元。开发商、专业化租赁运营商、中介机构、酒店集团等各类企业纷纷抢滩“新风口”,打造自有租赁公寓品牌。

上海:高端市场租客中受限于购房资格的不少,但也有以租房改善为先的新观念者。中端市场新增租客中除了暂缓购房者,也有少部分追求租赁消费升级。低端市场租赁主体开始转为白领、个体商户、外来务工者等,成交量扩大。

  从2011年起,北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个集体建设用地地块开展了租赁住房项目试点,可供应租赁住房1.28万套,面向周边产业园区职工、外来务工人员出租,或者由区政府按市场价格整体趸租作为公租房,面向城镇中低收入家庭出租,扩大保障性住房筹集渠道。

多地政府打造的住房租赁交易服务平台投入使用。截至目前,全国已有10余个城市搭建官方平台。

北京租金价格保持稳定两大原因

  严跃进告诉记者,对于北京租赁住房的供应来看,包括供地和建设开工,实际上都有一个较为明显的刺激性措施,所以这也会对此类城市后续的租赁市场发展提供较好的条件。

然而,在大量社会资本涌入长租公寓领域的背后,由于欠缺准入门槛、标准规范以及法律法规,市场发展良莠不齐的问题日渐突出。例如,一些不具规模的企业跟P2P等小额贷款公司合作,过度使用杠杆增大了住房租赁企业和租客的风险。

租赁市场房源量的增加,以及租房人群从城市核心区向近郊和远郊区县的转移,是导致今年租金价格保持稳定的两大重点因素。首先,“317新政”及一系列楼市调控政策使北京楼市自2017年第二季度以来进入下行通道,二手房交易更是急速冷却,成交惨淡,这在客观上促使许多业主暂时放弃了卖出房屋,由售转租。其次,2017年北京租赁人口的外移趋势较为明显,大量人口外移到租金更便宜的远郊区域租房中和了租金价格。

  据记者了解,今后5年,北京市将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。

此外,长租公寓还被视为推涨房租的重要因素。易居智库研究总监严跃进表示,一些长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%恶性争抢房源,人为抬高收房价格,让长租公寓的租金也呈现高端化趋势。

上海租赁市场内外分化

  严跃进认为,通过集体建设用地安排的方式,有利于增加各类土地,也意味着北京近郊区类似五环周边的土地会有部分转变为租赁用房用地。

针对租房市场出现的乱象,多地监管部门采取了行动。7月份以来,已有北京、上海、深圳、南京和西安等20余个城市出台住房租赁新政,通过用地保障、增加房源投入、规范“租金贷”及其他住房租赁交易服务等举措,促进住房租赁市场健康发展。

8月,随着毕租高峰进入尾声,上海房屋租赁市场交投热度下降。上海房屋租赁指数办公室认为,今年来买卖市场的价格大涨,助推房租上扬,但租金涨幅低于房价涨幅,表现为租售比值继续走低。市场特征为,一、中低端租赁市场中,季节性的毕租客已陆续进场,市场内新增需求明显减少;二、抽样调查,高中端市场租赁需求减退2成以上,房源挂牌后交易周期拉长,部分出现一个月以上空置期,交易重心由内向外转移;三、随着房价较强的上涨态势,投资价值凸显,市场风向转变,从租转买的案例增多;四、租约出现延长现象,但一般也不超过3年,源于租房者追求居住稳定;五、面向年轻人的互联网长租公寓,由于各路资本注入而加大扩张速度,按间出租、商用房出租等政策放开,和散户出租争抢市场份额。

  一线售转租情况增加

全国房地产商会联盟主席顾云昌认为,我国住房租赁市场还不够成熟,政府应从制度建设、金融支持、服务保障等多方面入手,实现租售“两条腿”走路。

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  上海、北京非个案,广州、深圳的租金也在下降。

地价:溢价率持续走低,土地市场降温

  据第三方机构测算,一线城市租金回报率已经降至1.5%左右,北京甚至跌破了1.5%。目前还处在第一个阶段,即租金下跌、房价横盘以及租金收益率下行的阶段,楼市成交冻结对租金的影响将持续显现。

楼市的严格调控效应已传导至土地市场。住房销售市场遇冷让高价拿地的开发商“套牢”,房企在拿地方面变得谨慎理性,土拍市场热度也随之退却。

  国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人邢志宏解释称,房地产现在正在进行分类调控,一线城市为了抑制房价过快上涨,加大了土地和房屋的供应力度。

去年年初,中海地产以总价50.9亿元、溢价率超过71%拍得松江三幅宅地,这一位于上海远郊的区域楼板价创出新高,突破3万元/平方米。近期,该地块所建项目“中海九峯里”推出的500余套房源却几乎无人问津,楼盘首开仅售出十余套。在南京、苏州和镇江等地所拿多幅高价地块也在调控之下,销售承压无法入市。

  交通银行最近发布的报告认为,虽然全国各大热点城市的楼市连续“降温”显著,但“因地制宜、因城施策”的房地产调控政策“高峰”并未完结,调控正走向深化。

一位房企高管表示,在楼市调控高压不减的态势之下,商品房销售价格无法再现快速增长甚至还要下调,房企利润空间难以把握。因此,不少房企尽量不通过招拍挂的形式拿高价地。

  国家统计局公布的4月份70个大中城市房价数据显示,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,回落幅度在0.7至7.4个百分点之间。

中国指数研究院统计显示,下半年以来,随着土地供应增多,低溢价乃至底价成交渐成常态,土地流拍数量也明显增多。2018年11月,全国300个城市住宅类用地平均溢价率为7%,较去年同期下降15个百分点。其中,上海、宁波、天津、成都和南京等重点城市的土地成交平均溢价率同比降幅超过70%。据统计,今年上海成交地块大部分以底价成交。除溢价率下行外,上海、北京、重庆、苏州和深圳等热点城市的地价与去年同期相比也出现下降。

  成交冻结下越来越多的房屋转售为租。中原地产的挂牌数据显示,去年年底至今年年初,在楼市调控新政加强后,“由售转租”的情况大幅度增加,占据挂牌量的一成以上。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,流拍地增多是土地市场回归理性的信号。“过去20多年,地价的不断上涨传导至新房房价,进而影响周边二手房价格,构成了房价不断上涨的逻辑链条。地价不断下行将引导消费者预期,促使房价进一步回归理性。”

  租赁市场亟待规范

  链家研究院近期发布报告指出,2017年,中国房屋租赁市场规模为1.1万亿元,仅占房屋交易市场规模的7%。在发达国家,这一比例一般在30%-50%。链家研究院认为,未来5-10年,中国租赁市场将进入快速发展阶段,2020年,房屋租赁市场体量约为1.6万亿元,2025年将达到2.9万亿元,2030年有望超过4万亿元。

  值得一提的是,在去年底召开的中央经济工作会议上,明确提出要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化住房租赁企业发展,加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。今年初,国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目,列入今年的立法工作计划。

  5月19日,住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(下称《意见稿》)公开征求意见。

  住建部政策研究中心副主任周江坦言,“《意见稿》强调对住房租赁出租方和承租方所负法律责任和义务的界定,特别注重对承租人的保护。”

  在此之前,“租购不同权”导致居民必须买房才能享受城市公共服务,如办理居住证等。首都师范大学政法学院副教授崔俊杰认为,条例搭建了‘租购同权’的平台,使得房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利。从这方面来看,将促进住房租赁和销售市场法治化、规范化。

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