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学区房概念将失,上市房企热衷于布局医教领域

2019-10-10 20:39 来源:未知

摘要:多家上市房企正从传统的住宅服务延展至教育、医养等多元化服务。擅长卖房赚快钱的开发商,缘何热衷于这些投资周期长、盈利前景不明朗的行业? 上海万科近日宣布启用独立教育品牌德英乐。上海万科副总经理、上海德英乐教育总经理许青川说,万科已从学校承建方成...

学区房概念将失,地产 教育还有哪些打开方式?来自蓝鲸教育的原创专栏

越来越多的房企在最近开始陆陆续续召开2018年业绩发布会了,总的基调就是。

截至11月10日,已有30家A股、港股上市房企公布了10月份销售情况。据业内机构监控数据显示:30家上市房企10月份销售额合计1594亿元,环比增20%,同比增29%;销售面积合计1501万平方米,环比、同比分别增长25%、26%。今年前10月已有四家房企销售业绩达到千亿级别。至于短期房价走势,在销售向好、八成房企业绩正增长的情况下,四季度“以价换量”的情况或难再现。

    多家上市房企正从传统的住宅服务延展至教育、医养等多元化服务。擅长卖房赚“快钱”的开发商,缘何热衷于这些投资周期长、盈利前景不明朗的行业?

教育地产早已不是新鲜概念。

增长亮眼,未来可期

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上述30家上市房企中,前10月业绩过千亿级别的四家是万科、恒大、保利地产和碧桂园(房价 户型 二手房 租房)。其中,万科销售业绩2041亿元,位于榜首,同比增19.3%;恒大、保利地产和碧桂园的销售业绩分别为1545亿、1212亿和1005亿元,都呈现增长势头。

    上海万科近日宣布启用独立教育品牌“德英乐”。上海万科副总经理、上海德英乐教育总经理许青川说,万科已从学校承建方成长为能够对外输出的教育品牌,将立足上海,辐射华东,迈向全国,力争成为从幼儿园到高三的教育服务商。

如果说教育地产发轫于1994年碧桂园与北京景山学校合办广州碧桂园学校以带动楼盘销售,教育地产至今已走过二十余年。在此期间,房地产企业从依靠学校到自建学校;学校、幼儿园从仅仅是社区配套设施发展到教育业务成为房地产企业的重要板块;越来越多的地产企业开始深度布局教育,甚至分拆教育业务使其单独上市。教育地产也渐渐演化成“地产 教育”的多元模式。

在他们的业绩报告和一些专家解读中,你几乎完全感受不到地产行情的低迷,仿佛现实与财报就是不同的两个世界

文 ✎ 唐郡 熊颖

与去年同期相比,这30家上市房企中,有24家今年业绩出现正增长,占比达八成。其中,有20家的销售业绩同比出现了10%以上的增长,占比近七成,尤以中国金茂、恒大地产和恒盛地产的业绩增速最为突出。

    “万科教育从起初的民办复旦万科实验学校,到如今参与13所幼儿园及中小学的教育教学管理,形成了覆盖公办、民办及素质教育的完整业务体系。”万科集团董事会主席王石说。

5月5日,A股上市公司阳光城发布公告称将与阳光控股、北京电影学院在全国范围内合作发展影视产业及特色小镇项目,继发展幼教、参设教育产业基金投资之后,阳光城在教育领域的触角已经延伸到职业教育。

在地产的世界里,所谓的冬天只不过是比夏天稍微冷一点点的季节。

编辑 ✎ 邢昀

在房企今年业绩普遍增长、指标完成无虞的情况下,年底靠以价换量冲刺业绩的可能性已经不大。去年,不少房企还曾搭上“双十一”的顺风车大做营销,例如万科携手淘宝、远洋联合京东均推出了一系列的“双十一”营销活动,然而今年房企利用“双十一”卖房的情况已不多见。尤其是销售火爆的一线城市,大多数开发商更是无需促销就已取得不错的销售业绩。“我们在上海周边的四个项目都几乎售罄,今年加推的房源还有涨价,目前不会再有促销活动了。”恒大集团上海公司相关负责人告诉记者。从万科、龙湖、泰禾等大型开发商处,记者也了解到,今年“双十一”这些开发商也都没有全国性的营销动作。

    碧桂园、阳光城、海亮地产等上市房企也都拥有独立教育品牌,有的还将教育板块拆分上市,如海亮地产和碧桂园的教育板块登陆美国资本市场。碧桂园以“名校 名盘”模式在全国拓展;阳光城深耕幼教领域,成立基金用于教育产业并购;保利、万达、金地、世茂、正荣也在尝试进入教育板块。

就在不久前,“第一家吃螃蟹”的房地产企业碧桂园的教育业务——博实乐教育向美国证券交易委员会提交了招股说明书,独立运营近三年的碧桂园教育终于迈出了上市进程中实质性一步。如果博实乐成功登陆美股,碧桂园将是继海亮集团后第二家分拆教育业务、赴美上市的房地产公司。

地产在今时今日,在中国经济框架里所占据的比例依然遥遥领先大多数企业,而且在未来可见的时间里,这个比重很难被改写。

生在福建、落户上海、战在全国。

业内人士认为,“金九银十”作为一年最重要的销售旺季,自然是开发商实现业绩的关键时刻,从今年的情况来看,绝大部分开发商都加大了产品的供应量,特别是改善型产品保持了较高的供应频率,这为提振业绩水平起了很大作用。从今年整体市场情况来看,大部分开发商完成年度业绩目标基本无虞,四季度开发商大面积的通过“以价换量”的方式来冲业绩的可能性不大。不过,对于一些中小型的房企来说,仍有可能为了完成业绩指标而采取一定的促销手段。

    泰禾集团、绿地控股等上市房企直接向高校注资。泰禾去年10月向清华大学医管院捐赠2亿元,今年5月又向同济大学捐赠2亿元设立“同济大学泰禾医学发展基金”,用于支持同济大学医科高端人才引进、教学质量提升、科研平台建设、学生创新创业及国际化卓越医学人才培养。前不久,泰禾出资3亿元,向福州一中捐建现代书院,加强国学教育。

布局教育领域的房地产企业有哪些?地产 教育还有哪些结合方式?蓝鲸教育盘点梳理11家房地产企业切入教育的角度,一探究竟。

我们很难看到在同一个行业里,超过千亿规模的企业可以达到31家,头部聚拢的效应已经越来越极端。

短短二十多年,从查无此人,再到贴上“激进”标签,闽系房企成为地产江湖里最不可小觑的“搅局者”。

    泰禾集团董事长黄其森表示,房地产进入存量时代,业主需求将逐渐转移至教育、医疗、文化等领域,这些领域后续增长潜力非常大。万科集团高级副总裁、万科上海区域首席执行官张海表示,万科将依托地产核心业务发展教育、医养、城市更新等业务。

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我们仔细研读了碧桂园、新城控股、旭辉、阳光城、越秀地产的2018年年报,一二三线开发商品牌依次排开,大有大的战略,小有小的思考。

虽然闽系大佬们侧重点各异,但顺周期通过“高杠杆、高周转、高溢价”快速扩张,是大家最鲜明的打法。到2018年,克尔瑞房企销售额排行榜前二十中,闽系房企占据四分之一,成为挑战老牌房企大本营粤系最有力的势力。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,教育产业能为住宅和社区提高附加值,也能成为房企的利润增长点,开发商着力培育医疗、教育业务应是趋势。(完)

从依靠名校到自建学校

从这些地产赛道的深度参与者中,我们或许能从多维度的不同视角下,从一些细枝末节中,窥探出地产下半场存在的机会和即将要走的路。

楼市寒冬,以高杠杆换取的成绩背后风险暴露,不少闽系房企现出原形,降杠杆维稳成了闽系房企的头等大事。

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前不久,北京市发布消息,所有中小学校不得与房地产商合作办学。意在为持续高烧的学区房降温,对此,新华社发表时评称,中小学与房地产商“联姻”的现象长期存在,原本应由政府承担的义务教育阶段的投入、规划和建设等职责,却部分转移给了房地产商,不少房地产项目堂而皇之地拥有了“学区房”的金字招牌赚得钵满盆满。此做法不仅给一些地方本已过热的房地产市场“添乱”,也意味着义务教育阶段教育公平的“失衡”。

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一位分析人士告诉蓝鲸教育,房地产企业和中小学联合未来可能会受到一些限制,不过他认为房地产企业借名校知名带动房源已是较为初阶的“联姻”方式。

前几年我们观察到的现象是,大量的房企下沉市场做的特别的厉害,包括碧桂园、新城、旭辉、阳光城们,都开始全面重仓三四线,战线越拉越长。

输在起跑线

房地产江湖里,闽系房企是“输在起跑线上的孩子”。

粤系胜在“天时”。1992年,南巡讲话吹起改革春风,刚从国外回来不久的王石打消了出国留学的念头,决心踏踏实实把万科做好;副处级干部许家印加入了彼时的下海浪潮,勇闯深圳;“包工头”杨国强冒风险垫资为开发商建了4000套别墅,取名“碧桂园”,只因地处顺德碧江与三桂管理区交界带。

改革红利降临广东,粤系老大哥们初具雏形。但热闹是别人的,作为邻里的福建,赶上这波红利的房企不多。

此时的福建房地产业刚刚萌芽,中骏、阳光城、泰禾等闽系巨子们还要等到4年后才会进入这片造富热土。虽躲过了1993年的严厉调控,但也失了先机。

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沪系、京系赢在“地利”。得土地者得天下,房价水涨船高,沪系、京系和外地人打拼的辛酸不同,这是本地人独有的闲适。

“八山一水一分田”,靠山出名的福建,天时、地利都不占优势。但闽系房企却硬生生的成了地产江湖里的搅局者。

福州是福建房地产市场最具代表性的群像之一。

一位深耕福州市场多年的地产人试图向市界分析其中缘由,“一方面,城市不大,人口不多,市场容量就在那里;另一方面,福建人崇商,喜欢自己当老板;再加上,福建人团结,同一个县、市、乡走出来的人互相帮助。”

“如果你能在福州做得下去,在哪里都可以做得下去了。” 一位在全国各地都有合作项目的地产代理商曾如此调侃。

通过学校推动楼盘销售甚至带动周边房价早已不是新鲜事,早在1994年碧桂园就通过与北京市景山学校合作开办广州碧桂园学校带动楼盘销售。后来这一策略也被房地产公司广泛应用。在各个城市新建楼盘的广告中都能看到类似“名校林立”等字样,重点中小学开设分销,楼盘自带学区房属性。深圳桃源居引入清华实验学校。

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现在回过头来看,却恰恰发现这些开发商恰好是抓住了中国城市化进程最快,房价需求猛升的那几年,于是大家业绩纷纷超百亿,普天同庆,增长率低于80%都不好意思拿到发布会上去说。

爱拼才会赢?

闽南人向来信奉“爱拼才会赢”,闽系房企更是如此。

起步晚、本地“蛋糕”小,闽系房企并不介意自己“输在起跑线上”,他们自有一套祖上传下来的生意哲学。用上述地产人士的话说就是,“胆子大、敢做,又有手段,碰上黄金时期,就发展壮大了”。

1998年,福利分房的取消,犹如平地一声雷。各路房企都虎视眈眈,想要分得一块住宅商品化的“大蛋糕”,闽系大军也迎来了房地产最初的好年景。

但巧妇难为无米之炊。“福建多山地,可开发资源不多。”在易观智库房产中心研究总监严跃进看来,闽系房企走出去是一个必然现象。

福建人走出去的第一招是因地制宜。

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不同于京派房企“走出去”常常水土不服,福建人最擅长入乡随俗。

1999年,世茂进军上海,在浦东黄浦江沿岸打造出“上海世茂滨江花园”,“滨江模式”一炮而红。随后这一模式被世茂在长江沿岸城市不断复制,水景房由此成为世茂的代言词。

2002年,泰禾北上北京做了个“运河岸上的院子”,此后“院子系”遍地开花。但不同的是,北京院子可以找到胡同的影子;上海院子融入了弄堂的形制;杭州院子结合了南宋御街坊巷文化。

比因地制宜更深入人心的是,闽系房企的“激进”。

顺周期加杠杆、高溢价拿地,一掷千金的故事让人肾上腺素激增。

比如,江湖中流传的闽系传说,招待媒体到一半,某闽系开发商匆匆离场,“各位,我要去拍地了,等我的好消息”,天大、地大,都没有拿地来得重要。

2013年,在土地拍卖会上,泰禾和保利、融创、绿地、龙湖等十多家房企扛上,43轮激烈竞价后,泰禾以18.5亿元拿下朝阳孙河地块,溢价率近50%。热衷于跳价竞拍,泰禾的“圈地运动”彼时十分疯狂。

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2016年,融信的一场豪赌更成为地产圈的饭后谈资。1个小时,18家房企,融信最终以110亿元的高价“劝退”其他17位竞争者,拿下距外滩2公里的黄金地块。

betway必威官网手机版,根据中原地产研究中心统计数据,2016年,11大闽系房企在拿地上花了1406.9亿元。当年全国单价地王TOP10中,闽系独揽4席。闽系房企也靠买买买收获了“土地收割机”的称号。

在克尔瑞发布的2016年中国房地产企业销售TOP200榜单中,15家闽系房企进入百强行列,已然是中国地产江湖中不可或缺的重要力量。

CRIC的一份研究报告指出,一线城市94%的购房者置业时会考虑学区概念,92%的置业者会因子女就学问题而重新购房,45%的人以教育为购房首要因素,认为教育因素不重要的购房者只占了7%。正是瞄准了教育刚,越来越多的房地产企业选择将引入名校分校或者干脆自建私立学下、国际学校。以碧桂园为例,目前旗下拥有17家K12阶段学校,其中包括6所国际学校。另一家房地产企业新鸥鹏的教育业务起步于1993年,现在已经成立教育集团独立运营教育业务,拥有5所中学。

但是,这样做的弊端很快就凸显了,就是伴随快速扩张的一定是债务的上升,买地需要钱,用人也需要钱,而一般债务的期限差不多是2-4年的时间,所以到了2018年、2019年开始,还债的时间到了,市场也慢慢变冷静了,各个房企面临的压力也是比较大的。

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房地产企业利用自身资源和优势建设国际学校已屡见不鲜,北京王府国际学校背靠的法政集团以地产起家,乐成国际学校背后的乐成集团也是如此。2015年9月,万科用自身总部大楼一半面积办起来的国际高中梅沙书院正式开学。与1996年万科投建上海复旦万科实验学校、北京中粮万科长阳半岛引入北京四中和北京小学不同,万科总裁郁亮表示,梅沙书院于万科是明确战略下的专注教育产业本身的行动。教育业务之于房地产企业早已从社区配套设施发展成独立的教育部门、集团,甚至如海亮集团和碧桂园已经分拆教育业务,使其赴美上市。

因此,我们从2018年的年报中能明显感受到各家房企的态度,两个字。

资金收割机

而今回顾,闽系房企“走出去”的成功模版大体相同。

一方面,“迁都”金融中心上海;另一方面,上市登陆资本市场。双管齐下的目的只有一个,找钱。

敢于在土拍市场一掷千金,除了过人的胆识,更要殷实的荷包。拿下土地后的开发建设,也需要雄厚的资金实力。由于房地产行业的特殊性,自有资金很难满足房企发展需要,外部融资是房企资金的主要来源。

比起“土地收割机”,“资金收割机”的称号可能更适合闽系的大佬们。

以泰禾集团为例,自2010年借壳上市至2017年,其经营活动产生的现金流量净额一直为负值,经营造血能力约等于无。

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Wind数据显示,上市至今,其通过股权融资64亿元,债券融资300亿元,向金融机构借款累计1052亿元,9年间累计融资1416亿元,平均每年融资157亿元,远超年均净利润。

更重要的是,这些融资中95%以上是有息负债,将来要连本带利还回去。泰禾掌门人黄其森这些年在土拍市场叱咤风云,撒的都是别人的币。

多数闽系房企的情况与泰禾集团大同小异,资金主要来源均为有息负债。

因此,市界选取世茂房地产、旭辉控股集团、阳光城、泰禾集团、融信中国和正荣地产等资产规模排名前六的闽系上市房企,通过梳理财务数据,初步还原其作为“资金收割机”的激情岁月。

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2014年—2018年,6家闽系房企有息负债规模均呈上升趋势。阳光城和旭辉增长都超过4.5倍,融信和泰禾超过2.5倍,世茂和正荣也增长了一半以上。

截至2018年底,泰禾集团、阳光城和世茂房地产的有息负债规模均突破1000亿元,规模最小的正荣地产也突破了400亿元,都远远超过其账面现金。

上述6家房企资产规模各不相同,单纯比较有息负债规模无法准确衡量各自的杠杆水平,更好的指标是净负债率。净负债率越高,说明房企加杠杆越激进,自有资本对债务覆盖能力越弱,债务风险也就越大。

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据市界测算,2016年之前,融信和正荣杠杆水平极高,一度超过1600%,主要原因是相对有息负债规模而言,所有者权益规模较小,也就是自身底子太薄,杠杆水平被动抬高。

2016年之后,泰禾和阳光城接过高杠杆大旗,带领闽系各房企开启了一波短暂的集体加杠杆。2017年末,泰禾集团和阳光城的净负债率分别冲到了473.39%和304.86%,其余房企也都出现同比增长。

与融信和正荣不同,泰禾和阳光城杠杆水平飙升的主要原因有息负债规模大幅扩张。2015年—2017年,二者有息负债规模增长了2倍,一跃成为上述闽系房企中有息负债最多的两家公司。

可以断言,2017年是闽系房企杠杆水平集体高企的一年,其“资金收割机”特质在这一年达到高潮,此后的重点将从规模转向效益。

随着消费升级和中产阶级崛起,国际学校成为了更多家长们的选择。一位拥有多年国际学校从业经验的人士告诉蓝鲸教育,房地产企业建设双语学校或者国际学校是水到渠成,与其他产业相比更容易成功。因为首先房地产企业拥有充沛的现金流、生源和资源整合能力。但同时他也向蓝鲸教育透露,房地产企业现在更倾向于自己建设国际学校而非引入其他国际学校,“我们曾与一家知名地产商的上海、无锡分公司接触过,他们条件比较苛刻,倾向于自己做,但这估计要摸索一段时间。”

谨 慎

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学前教育、营地教育或许是新的打开方式?

除了碧桂园外,其他几家房企对于三四线城市的态度越来越微妙或者说是与前两年相比更加的小心翼翼。

闽系维稳

杠杆从来不会白加。

2016年,净负债率领跑的泰禾集团和阳光城资产规模突破千亿。次年,剩余3家闽系房企也在加杠杆后进阶千亿俱乐部。

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近年来,房地产行业强者恒强的马太效应愈演愈烈,千亿规模已经是个硬门槛,跨过去的还能玩儿两把,否则就只能等着逐渐被边缘化。

一位港股上市房企的高管曾向媒体表示,“达不到一定规模,你连钱都融不到。所以你要不想在未来某一天被巨头吃掉,就只能做大规模。”

闽系一门六杰,玩儿着命地加杠杆,为的就是一张地产江湖下半场入场券。门票到手,维稳需求开始占据上风。

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2018年,6家闽系房企有息负债规模增速都同比下降, 融信和阳光城甚至出现负增长。除原本净负债率就不高的世茂和旭辉外,其余四家净负债率均出现大幅下降。

闽系房企已经开始集体减速,阳光城甚至公开表示,不会唯规模论。“2019年公司净负债率将争取回到150%,希望在2020年净负债率可以降到100%之内。”

作为闽系激进派代表的泰禾更是迎来最困难时刻。

“泰禾集团2017年销售额将突破千亿元,2018年要翻番至2000亿元。”2017年的尾声,黄其森跟媒体谈笑风生,2000亿元是一个很保守的目标,泰禾才刚刚开场。

一边是高居不下的负债规模,一边却是长期低迷的利润水平和回款速度,选择激进到底的泰禾终于在2018年地产寒冬中“翻了船”。

裁员、卖房、卖地、卖股,泰禾的2018年甚是艰难。但努力总算没有白费,泰禾到底把杠杆水平降下来了。截至2018年底,其净负债率同比下降90个百分点。不过泰禾集团短期偿债压力仍然巨大,截至2018年底,其短期负债高达574亿元,同期账面现金却不到150亿元,降杠杆还将继续。

主动也好,被动也罢,以激进著称的闽系“收割机”们或将成为历史。一个激情四射的时代已经宣告终结,下一步,腰缠万贯的地产商们也要精打细算过日子了。

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与碧桂园、海亮集团企业办学思路不同的是,阳光城、万科、金成集团和雅居乐选择了学前教育和营地教育模式。

学区房概念将失,上市房企热衷于布局医教领域。相比于头部开发商在三四线的谨慎,其中有两个区域是所有开发商都一致看好的,就是已经上升为国家战略的两大城市群。

阳光城旗下子公司在2016年收购了师汇优创教育,后者主要为学前教育综合提供解决方案、搭建幼儿园运营体系等,实现收入1022万元;阳光城参设规模不超过30亿元的教育产业并购基金,专项用于教育产业并购事项。无独有偶,雅居乐拥有34所幼儿园,普惠型与国际双语幼儿园并存。为何房地产企业青睐学前教育?和晶科技董事长曾告诉蓝鲸教育,学前教育大多发生在社区里。而雅居乐则表示,幼儿园多依靠公司地产项目而建。与K12阶段相比,早幼教领域限制更少,尤其在《民促法》三审之后,碧桂园也曾表示为来将着重学前教育与国际教育。

长三角城市群、粤港澳大湾区

雅居乐教育集团投资部总经理刘韫珊表示,2017年将继续建设幼儿园,或将成立40-50亿元的基金用于收购教育产业;阳光城2016年教育管理收入约2125万元 ,并2016年报中表示,在坚持主业不动摇的情况下,稳步拓展教育行业的投资机会。值得注意的是,阳光城发展教育业务的另一优势就是,其母公司阳光控股旗下拥有阳光教育集团,而阳光教育集团业务覆盖从幼教到高等教育、线下实体和线上教育。

房企普遍对这两块区域格外关注,比如新城控股在长三角的比重达到了61%,环渤海的比重也达到了15%。

除学前教育外,托管与营地教育也在房地产企业中发展势头良好。据中国学后托管教育联盟主席张洪伟表示,万科是国内较早从事托管教育的房地产企业之一。自从1996年以上海复旦实验学校试水教育领域后,万科开始向“城市配套服务商”转型,教育产业是战略转型重点领域之一。2014年后万科陆续建设社区教育、营地教育,甚至独创了“四点半学堂”模式。所谓“四点半学堂”指放学之后、家长尚未下班,孩子处于无人接管的空白时间段。在“学堂”里,孩子由老师看管、辅导完成作业直至被家长接走。总部位于上海的东原地产也具有托管业务等,并向业主免费开放。

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这里值得提的是,整个东三省及环京区域对于房企而言,投入的力度相对来说少了很多。

与学前教育相类似的是,房地产公司做营地教育同样各项资源齐备。以万科营地教育为例,万科的营地教育分为社区营地、城市营地、户外营地。社区营地主要提供社区内子女的教育和托管业务;城市营地更像是一座教育综合体,万科第一个城市营地位于广东佛山的国际金融城,取名为“教育Mall”,与新东方的百学汇相近;户外营地重点在培养孩子的户外生存能力、合作探索精神,据蓝鲸教育了解,目前,万科在三亚、广州、深圳、吉林松花湖、东莞开业了6个户外营地。户外营地在万科营地教育发展相对成熟。除万科、金成集团外,鸿坤地产通过旗下亿润基金与好未来联合投资营地教育机构“青青部落”。

里面的原因也很简单,就是对于房企而言,更加追求一种长期稳定的确定性,没有足够大的预期就意味着蕴藏着风险。

职业教育、园区与云平台独立发展亦或配套地产?

长三角区域和粤港澳大湾区承担了房企更多的预期,构成了房企最坚固的“粮仓”。

和大多数房地产企业聚焦学前教育、K12教育不同的是,中锐集团旗下的中锐教育创始于1996年,先后投资创办包括无锡南洋职业技术学院、新加坡南洋现代管理学院、苏州外国语学校等学校在内的院校。近年来中锐教育看到职业教育发展的重大利好,以汽车教育为主发展职业教育。目前已与全国40余所高校共建汽车实训基地等。此外,中锐教育与与政府合作开发、建设教育园区占地近4平方公里的苏州高教园区、上海中锐教育港等。与海亮教育、博实乐类似的,中锐教育在2016年4月走进资本市场挂牌新三板。

对于中西部地区,还值得关注的就是成都、西安、长沙、武汉等省会城市,随着人口落户政策的全面放开,这些中西部的核心城市将接受到人口更多的回流,对于房企而言,源源不断的人口流入,就是最大的利好。

同样打造教育园区发展职业教育的还有伟东集团旗下伟东云集团,伟东云在青岛设了专门专门服务教育的大数据中心(占地面积4万平方米)和建立云教育产业园(占地面积20万平方米),同时也在贵州、成都等设立7个数据中心。新鸥鹏也不例外,设有云教育产业园,打造了互联网、教育与地产结合的教育地产新模式。据了解,新鸥鹏云教育产业园以教育云为特色,云计算产业数据中心、产业孵化楼、配套商住项目于一体。

我们经常说,一定要格外关注房企房企重点开发的地区,高热度会提升地价,而高地价又会拉升新房房价,从而引发区域内房价的整体抬升。

随着民促法三审之后,职业教育迎来重大利好,分拆职业教育业务单独上市或将成为更多地产企业考虑的方向。而就目前来看,教育产业园区涵盖了产业孵化器、加速器以及各项设施,成为创客小镇或者大型教育产业孵化器也未尝不是好的选择。

其中有两个城市需要跟大家重点提一下,因为很少有地产开发商会在业绩会上具体谈论到哪个非一二线城市,除非确实对这个城市的压了重仓。

房地产公司为何会进入教育行业?一位投资人告诉蓝鲸教育,现在中国服务消费升级趋势已显,而房地产公司因红利期已过不得不转型,中国房地产的主体从增量转变为以存量为主,传统的地产已将走近末路,房地产企业必须寻找新的业绩增长点。房地产企业重要的任务就是盘活存量、去库存,而教育作为一个逆周期性行,教育地产的魔力不言而喻。

比如旭辉重点提到了山东的淄博,经过他们的内测,这个城市的实际居住人口可能接近了千万,同时作为山东半岛的核心城市,整体的城市建设和版图都搭建的比较好,核心区域的均价仅为1万左右,还有比较大的上涨空间。

正是在这样的背景下,越来越多的房地产企业为自己注入教育元素或者与教育联姻。雅居乐教育集团投资部总经理刘韫珊认为,地产可以用资本实力和现金支撑教育的发展,而教育产业则可以反哺地产。二者结合可以产生协同效应,即有房地产就有教育,有教育就有地产增值。

其次是阳光城重仓的广州清远,最大的利好在于即将通车的高铁,从广州到清远只要四十分钟,同时阳光城认为清远很有可能成为广场的另外一个副中心,因为从多个维度看,清远与广州的互动将越来越频繁。

但依然有不少教育行业人士对于房地产企业主导地产 教育联姻表示担忧,因为没有教育基因的企业很难做好教育。与教育这样一个长周期性行业相比,房地产周期更短,需要耐下心慢慢打磨教育。

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从与名校合作到现在的学前教育、营地教育,房地产企业和教育已经携手走过20余年,两者已经成为人们的刚需和痛点,除上述盘点梳理的集中模式外,地产 教育依然具有极大的想象空间。

从年报中,我们发现大量的房企都在对外传递另一个概念。

我们很安全,负债率很低。

房地产行业的发展从本质上看,就是靠资金取胜的行业,如果说的简单点,就是只要你有钱,你就可以持续玩下去,在对的时间点狂拿地,就能赚到钱,就是这样。

但只有身处在这个赛道中,才能体会到高处不胜寒的用意。

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注:阳光城2018年业绩报告

目前整个基调就是去杠杆,投资人和大股东希望不再依赖借钱,不再依赖负债,而是通过公司的内部循环就可以让公司正常运转起来。

要让整个现金流的池子转起来,只有三个办法,一是不顾一切的多卖房,二是控制拿地的成本,三是融到的钱要足够的便宜。

围绕这三个点,房企其实还做了挺多努力的。

对于多卖房,首先是不顾一切的冲刺年度目标,比如万科为了“活下去”一定要完6300亿元的回款目标,然后恒大是光明正大的打折,当然,更多的是像阳光城、旭辉这样到了年底暗暗的变相降价,其实从本质上看,就是要多回流还债,这样才能让外界觉得自己是比较安全的。

对于控制拿地的成本,最常见的做法就是参与到城市更新的项目中,定向的拿地,这样整体的竞争力度就会小很多,这就是前几年阳光城一直在干的事情。

前期比较常见的是依靠打造小镇的概念来暗暗的做住宅开发,经过两年的发展,这种模式越来越走不通了,所以这块内容在各家房企的年报中体现的也越来越少了。

对于如何融到便宜的钱,对于房企而言,这可能比任何战略都要来的重要。

从本质上看,房企能否做大就是在和钱博弈,找到为什么要给你钱的理由以及这个模式是多么的有前景,想明白这点,几乎总能够借到便宜的钱。

房企普遍的做法就是一定要拼命做的足够大,通过品牌价值降低融资过程中的成本,其次就是直接让那些“金主”入驻,比如平安以及各类信托机构,都直接成为了各大房企的“幕后大股东”。

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年报还透露出一件挺重要的事,就是很多房企接下来都会干一件事情。

把赚快钱变成赚慢钱。

赚快钱的模式其实很简单,就是不停的往项目上投钱,然后利用各种制度规则来尽最大可能的压缩工期,对项目实行高周转,项目成功的第一要务就是全部售罄。

这是前几年大部分的开发商都在干的事情,对于住宅,就是去化率一定要快,一定要赚快钱。

随着整个存量住房时代的到来,中国的房地产格局发生了比较大的变化,根据住建部公布的数据。

2018年年底城镇房屋存量是280亿平方米,从总量上看,大家已经不缺房子了。

但这种存量住房的分布是很不均匀的,比如在三四五六线城市,越来的越多的人会更加向往品质的生活,大家需要集中度更高的商业,需要有各种品牌聚集的商业综合体。

比如在一线城市,因为房价的持续走高,有越来越多的人走向了租赁市场,所以对整个租赁市场也提出了更高的要求。

这两种不同的内生力量对于房企而言,就是全新的机会。

比如新城控股,截止到2019年2月,开业的吾悦广场已经有102座,实现租金收入21亿元,同比增长了107%,在整个2019年,新城还将开业22座吾悦广场,继续稳固自己的商业护城河

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与此同时,旭辉、阳光城、碧桂园等也将自持更多的商业,以前的商业逻辑是既卖房子又要卖周边商业,接下来就是越来越多的房企会选择自持物业,当然,每家的发力点是不一样的

比如对于旭辉来说,接下来就是在一线和强二线城市不断加大自持物业,变成持有者去长期运营,在二三线城市主做住宅开发

当然,这样做的好处就是会在长时间内获得源源不断的现金流,坏处就是因为钱不是一下子就回笼的,所以对整个公司的现金流提出了比较大的挑战,同时也要求有极高的运营的能力

自持商业这块,对于房企而言,干的好,就是海阔天空,闯出了另一片天地,干不好也没什么,大不了再打包重新出售

还有很重要的一点就是租售并举的开展,其实租赁这个市场目前看来才刚刚启动,所以各大房企其实提到的不多,但在越秀地产的年报中,我看到了还算比较清晰的脉络描述:

对于租赁市场而言,养老长租市场将是租赁市场最大的突破点,只需要差不多85%的出租率即能实现盈利;

其次,如果用住宅公开市场拍的地去建长租公寓,回报率是不理想的,因此,机会隐藏在各地政府专门为租赁市场而设的地,这样获取土地的成本就会低很多

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地产到了这个环节,对于整个行业来说,有太多变化的地方。

我觉得地产公司的年报其实都在努力做一件事情:把整个行业最本质的东西挖掘出来,前面遇到了什么困难,取得了哪些成绩,有什么焦虑,接下来会往哪里走,怎么干,都慢慢剖析给你看。

当然,我们都不知道绝对的标准答案在哪,或许,这也就是地产行业最充满魅力的地方。

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