betway必威官网手机版-betway必威登录平台

为您提供最新betway必威官网手机版以及最新资讯动态,betway必威登录平台值得您的信赖!,betway必威官网手机版拥有丰富的管理经验和专业的技术队.,所以更专业。

betway必威官网手机版:向轻资产平台转型,SOHO中

2019-09-26 17:42 来源:未知

摘要:再过两个月,潘石屹(SOHO中国董事长)可能就会锁定北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO的买家了。这意味着,加上前几日以35.73亿元售出的上海虹口SOHO,2017年,SOHO中国将有可能收到整售三个项目的现金,这是一笔会超过100亿元规模的资金。 如此大规模的现金回...

betway必威官网手机版:向轻资产平台转型,SOHO中国创办者潘石屹因收益率低卖资金财产。潘石屹因回报率低卖资产

(原标题:潘石屹称人工智能时代房价会降 SOHO中国向轻资产平台转型)

10月23日,SOHO中国(00410.HK)公告称,与基汇资本旗下一家于香港注册成立从事房地产投资及管理的公司就建议出售凌空SOHO项目公司的全部已发行股本订立框架协议,以49.44亿元出清凌空SOHO。该交易完成之后,SOHO中国在上海仅剩下SOHO天山广场、外滩SOHO、SOHO中山广场、SOHO东海广场四个项目,总计建筑面积为55.45万平方米。

老李卖、老王卖、老潘也要卖?SOHO中国套现将超336亿来自野马财经的原创专栏

    再过两个月,潘石屹(SOHO中国董事长)可能就会锁定北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO的买家了。这意味着,加上前几日以35.73亿元售出的上海虹口SOHO,2017年,SOHO中国将有可能收到整售三个项目的现金,这是一笔会超过100亿元规模的资金。

SOHO中国正从重资产向轻资产模式转化

几日前,SOHO中国10天内宣布已售和拟售“京沪”物业达3个,业内估计这笔资产价值超过100亿元。对此,SOHO中国董事长潘石屹向《证券日报》记者谈及,“低买高卖”是做生意不变的基本规律,接下来,SOHO中国要加快布局SOHO 3Q产品,向轻资产转型,做轻资产平台。

SOHO中国卖楼已不是新鲜事,自2014年以来,其每年卖一次资产几乎已成惯例。2014年2月52.32亿售上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场予金融街控股;2014年9月30.5亿售上海凌空SOHO部分物业予携程网;2016年7月32.22亿售上海世纪广场国华人寿保险;2017年6月35.73亿售上海虹口SOHO予吉宝置业等,实属正常。但紧随其后还将北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO纳入整售行列当中,此次抛售凌空,明显加快了抛售地产的节奏。

betway必威官网手机版 1

    如此大规模的现金回流到上市平台,如何花?

频繁出售资产不仅带来大量现金,同时还让SOHO中国变“轻”。

7月11日晚间,潘石屹在一场“未来已来——潘石屹对话人工智能新势力”的对话现场表示,互联网时代和人工智能时代的到来是反房地产的,这意味着房价会降。

地产大佬们前赴后继的竞相卖楼,纷纷转型,寻找新的利润增长点如可厚非。但与李嘉诚、王健林抛售国内地产,转投海外市场的“趋利避险”转型战略不同,潘石屹加速抛售节奏背后,与其SOHO中国一直在探索中的战略转型之路密不可分。

作者丨刘禹 高远山

    “主要还是投到SOHO 3Q(以下或简称3Q)业务上来,还有一些可能用于分红。”潘石屹接受《证券日报》记者采访时表示,接下来,SOHO中国将向轻资产转型,不会再拿地建房,将集中精力聚焦SOHO 3Q的发展,以租赁方式获取物业,再改造成SOHO 3Q进行运营管理,该业务将成为SOHO中国未来两三年之后新的业绩增长点。

昨日,在SOHO中国中期业绩会上,关于出售资产,SOHO中国董事长潘石屹表示,“说我们跟李嘉诚、王健林一起都要跑了,这是误解”,“我们能往哪儿跑去?说我们是从重资产模式向轻资产模式转,向平台化的共享经济模式,这是对的。”

事实上,几天前,潘石屹就曾向《证券日报》记者直言,房地产行业“拿地—开发—销售”的这种商业模式到2017年基本就已经结束了,地价高,地产企业利润率很低,天花板已经在来的路上,甚至已经来了。

2012年8月,潘石屹宣布SOHO中国将告别以往的散售模式,从“开发-销售”模式转向“开发-自持”,预计五年后现有150万平方米物业租金收入超40亿元,“我们要把‘一单一单的生意’变成‘一只永远生蛋的鸡’”。 潘石屹曾将这一次转型归结为“为SOHO找到安全的道路”。此后, SOHO中国经历了自转型以来连续四年业绩持续走低,营收从2012年的153亿元,大幅下滑到2015年的9.95亿元,净利润从106亿元下降至5.38亿元。不过,其租金收入及在营业额中占比自2014年起开始逐年上扬,从4.24亿元(7%)增至15.11亿元(95.8%)。在业绩低谷期的2014年,潘石屹开启了几乎一年卖掉一个上海物业项目的模式,先后将上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场、凌空SOHO一半的项目、世纪广场、虹口SOHO悉数卖出,总计金额高达236亿元。

betway必威官网手机版:向轻资产平台转型,SOHO中国创办者潘石屹因收益率低卖资金财产。来源丨野马财经

    值得关注的是,即使手握大量现金,按照潘石屹的计划,在接下来的两个月里,还会进行一轮融资。潘石屹向《证券日报》记者透露,将会把17个SOHO 3Q整合去融资,实现其品牌价值。至于未来是否有分拆上市的计划,潘石屹称,各种可能都是存在的。

SOHO中国总裁阎岩表示,出售项目是因为租金回报率很低,已经出售的虹口SOHO租金回报率只有3%。此外,定期出售项目,会让公司经营更灵活,使得资金、资产和负债等各方面达到平衡。

7月11日,潘石屹再次谈及房地产,他表示,“房地产之所以发达,是因为人有拥有的欲望,要有一个房产证。拥有的欲望促成了房价不断上涨。而在人工智能、互联网时代,使用比拥有更重要,分享比使用更重要。互联网时代和人工智能时代的到来是反房地产的,这意味着房价会降,所以我们要轻资产化,建立一个平台。”

随着中国楼市的持续低迷,SOHO中国也在积极寻找新的盈利增长点。潘石屹多次在公开场合强调,重资产资源浪费严重,写字楼空置率较高,SOHO中国售卖项目,根本目的在于向轻资产模式、共享经济模式发展。而依托互联网共享经济的大趋势,自2015年2月SOHO中国推出一站式O2O共享办公产品3Q,是这家传统的商业地产商向互联网转型的一次大胆尝试。3Q是运用O2O模式,即线上Online、线下Offline的双向结合,将SOHO中国的写字楼办公室以短租的形式对外出租,预订、选位、支付等所有环节都在线上进行,为流动人群提供O2O模式的办公场所。简言之,用户可以只租一张办公桌或一间独立办公室,SOHO 3Q提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务,用户只需带着手机和电脑即可办公。

最近,大佬们都很忙,前两天“国民公公”王健林刚刚以600多亿的超低价格,卖掉了77家酒店及13个文旅项目,现在,李嘉诚又将价值125亿元人民币的固网电讯进行了出售。

    告别“买地建房”

值得一提的是,出售虹口SOHO后,SOHO中国曾派息。而在业绩会之前召开的董事会上,SOHO中国决定要派发总金额18亿元,每股0.346元的特别股息。

潘石屹称,“过去20年间,开发商太勤奋了,建的房子太多了,就像我们一年建的房子,可能相当于维多利亚一个时代建的房子,现在的房子空置率也很高”。在互联网时代,分享经济更重要,“让我们建的每一平方米房子,每一个车位都能像共享单车一样,充分利用起来,这就是房地产的未来。今天,你说拥有多少土地,拥有多少房子都不重要,这是旧观念。所以,我要多学点互联网和人工智能的东西,把重资产模式变成轻资产平台”。

据不完全统计,SOHO 3Q在北京、上海共有17个中心,有2个在建中心,提供超过1.6万个工位,平均出租率达到85%。虽然目前尚未进入盈利阶段,但潘石屹对这一次的转型尝试可谓寄予厚望。这也就不难猜想为何其加速卖楼节奏,套现是为了更好的养3Q这个娃。

此外,SOHO中国掌门人、被任志强称为“二道贩子”的潘石屹,也紧紧踏着“卖卖卖”的步伐。

    事实上,2012年8月份,潘石屹经历了各种“向哪里转型”的焦虑之后,决定告别散售,向持有物业运营转型,这一战略转型决策造成了SOHO中国股价应声而落,现金流压力也接踵而至。

上半年租金收入8亿元

正如几日前所言,潘石屹称,SOHO中国不会再通过拿地去建房,SOHO 3Q接下来的发展,也要走轻资产化的发展方向,这也可以理解为SOHO中国整体向轻资产方向转型。

古语道小儿难养,SOHO 3Q能否担起SOHO中国新的盈利增长点的重任尚不敢讲。但不管怎样,在这场传统地产企业持久转型的过程中,SOHO中国和潘石屹都在不停的摸索中寻找真正适合自己的道路,显示了一位地产大佬辉煌过后再出发的胆识与魄力。

7月4日,SOHO中国宣布,准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这,距离SOHO中国出售上海虹口项目,仅仅过去了5天。

    2014年以来,SOHO中国开始以整售资产的方式逐步撤出上海办公物业市场,彼时,恰逢李嘉诚也在抛售上海商业资产。“落袋为安”或许是这两位企业家对上海办公物业市场的理解。毕竟,时至今日,SOHO中国已经出售了大量商业物业资产(详情见《证券日报》此前刊发的《SOHO中国欲再售京沪资产 潘石屹可套现超过340亿元》报道)。更重要的是,SOHO中国自2013年获取北京丽泽一宗地块后,已经再也没有任何地块入账。

据SOHO中国中期业绩报告显示,截至6月30日,SOHO中国实现营业额约10.7亿元,同比上升47%;;投资物业除新近启动招租的SOHO天山广场外,平均出租率达97%,租赁毛利率为80%;净借贷占归属公司股东权益的比率约为43%。

对于SOHO 3Q接下来的扩张方式,SOHO 3Q运营总监IVY表示,目前的想法是租用现有市场上空置的房产资源,暂时不输出管理,因为贴牌不利于运营管理质量的把控。

有地产行业知情人士向野马财经(微信公号:ymcj8686)透露,北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目已经有意向买家了。

    鉴于此,业内有质疑声称,潘石屹是不是不算一个开发商了?

SOHO中国财务总监唐正茂表示,目前来看,SOHO中国的借贷成本只有4.4%,因为物业优质,通常在抵押物业做银行贷款时可以享受5%的折扣。另外,外币贷款仅占到总借款额的4.6%,没有任何外汇风险。

按照潘石屹的设计,接下来可能会跟开发商合作,降低租赁成本去扩张3Q,预计接下来SOHO 3Q会有一个数量级的发展,而明年SOHO 3Q整体出租率将达到95%。

8月1日,野马财经就上述消息向SOHO中国方面进行电话求证,对方既没有承认,也没有否认,表示稍后会进行邮件回复。但是,截至发稿前,野马财经尚未收到官方回复。

    对此,潘石屹向《证券日报》记者直言,房地产行业“拿地—开发—销售”的这种商业模式到2017年基本就已经结束了,地价高,地产企业利润率很低,天花板已经在来的路上,甚至已经来了。SOHO中国不会再通过拿地去建房,SOHO 3Q接下来的发展,也要走轻资产化的发展方向,这也可以理解为SOHO中国开始向轻资产方向转型。

值得关注的是,今年上半年,SOHO中国实现租金收入约为8.18亿元,同比上升约17%,延续去年的满租状态。SOHO天山广场于2016年底完工,2017年3月底开始出租,目前出租率正在稳步提升。

值得关注的是,在潘石屹向轻资产转型的路上,将会率先启动一轮资本运作。潘石屹向《证券日报》记者透露,将会把17个SOHO 3Q整合后去融资,实现其品牌价值。至于未来是否有分拆上市的计划,潘石屹称,各种可能都是存在的。

对此,前述地产业内知情人士分析,保守估计光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的预计售价在100—120亿元。如果这两个项目成功出售,加上2014年以来套现的236亿元,SOHO中国将实现套现超336亿元。

    但潘石屹同时表示,SOHO 3Q本质上是房地产产品,SOHO中国手里还有很多项目,一时半会儿还告别不了房地产。

然而,租金收入虽有所上升,但SOHO中国仍在积极销售物业。6月24日,SOHO中国以35.73亿元整售上海虹口SOHO,高于成本53%;7月4日,潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。

如此短的时间,不断抛售旗下资产进行套现,大有一副作别房地产的姿态。潘石屹到底所谓何事?

    不过,他也直言,“在我心里,永远不能销售的是外滩SOHO和望京SOHO”。至于其他项目是否还会销售,潘石屹称,“走一步算一步吧”。

唐正茂称,出售资产的目的是为了让公司变的更轻一些,公司判断重资产将来价值提升不是特别高,而租金回报也很低,所以基于对现在市场的考虑,SOHO中国选择出售一些物业。同时,SOHO 3Q属于轻资产,其价值提升空间非常高,出售资产,拓展SOHO 3Q,可以使业务轻重结合。

2014年以来频频套现

    在潘石屹看来,北京商业物业不能散售政策的出台,意味着商业物业除了整售这一条路,其他商业模式已经不存在了。同时,商用物业带来的租金回报率并不高,他表示,中国利率高,办公物业的净租金回报率为2.7%左右,其回报率是美国的一半。

向轻资产转型

野马财经(微信公号:ymcj8686)梳理发现,自2012年8月份SOHO中国宣布告别散售模式,由“开发-销售”向“开发-持有”转型之后,从2014年起共计已出售6处办公物业资产项目,套现达236亿元。此次计划出售的光华路SOHO2,是其自该次转型后第一次在北京整售的物业资产。

    或许,上述因素促使他接下来要着力发展SOHO 3Q。

潘石屹进一步表示,中国的房子建得太多了,商场严重过剩,传统的办公物业也是过剩的。“万达的77家酒店卖了199亿元,一座酒店相当于香港的一套房子,从这就可以看出,回报率是非常低的,甚至没有回报率”,因为重资产模式的资源利用率是特别低的。

时代变革,或许房地产行业的黄金时代已经过去。

    欲打包SOHO 3Q融资

在潘石屹看来,租金回报率低于3%,或可实现其资产增值收益,而出售资产获得现金后,这些资金主要用于偿还贷款,降低负债,尤其偿还境外贷款,规避汇率风险,另外的目的就是向轻资产转型,拓展SOHO 3Q。

正如潘石屹在《潘石屹:王石还年轻》中所说:“我有些伤感,感到一个时代结束了。我在美国学习的这一年里,中国房地产界的几个代表人物变化不小,一位辞职了,一位被封了,一位“打酱油”去了,另一位去世了。”

    据SOHO中国总裁阎岩向《证券日报》记者透露,截至到现在,SOHO 3Q有1.7万个座位,17个中心,整体出租率为85%,预计到年底出租率将达到95%。接下来,为了完成SOHO 3Q数量级的扩张,未来除了一线城市,还会下沉到二线城市,也有可能到三线城市去发展。

事实上,据《证券日报》记者观察,SOHO中国的第一次转型是由销售物业向持有物业运营转型,而在潘石屹看来,SOHO中国的第二次转型,即是SOHO 3Q业务的诞生,经过两年的运营管理,SOHO 3Q已经成熟。潘石屹正打算全面拓展SOHO 3Q,虽然目前该业务仍未给SOHO中国贡献太大利润,甚至收入占比非常小,但在潘石屹的设计中,该业务将是SOHO中国未来盈利的重要来源。

转型初见成效,却为“降杠杆”卖掉?

    潘石屹也向《证券日报》记者透露,前几天,“我与毛大庆(优客工场创始人)聊天时,他告诉我无锡和开封租的最好,我打算8月份回来之后,去开封看看”。

据潘石屹透露,SOHO 3Q对外拓展有几个原则,除了一个中心租赁面积不得低于4000平方米外;在租金方面,要控制租金成本,确保拓展的每一个中心将来都是盈利的。

SOHO中国2016年年报显示,其营业额为15.77亿元,同期增长5.82亿元,同比上涨58.49%。野马财经发现,SOHO中国将此归功于虹口SOHO、光华路SOHO2、凌空SOHO、外滩SOHO等项目的出租率大幅提高,导致租金收入显著上涨。

    而对于SOHO 3Q新项目的获取方式,潘石屹表示,不会拿地再去建设SOHO 3Q,也不会整体收购一栋旧有物业去改造成SOHO 3Q,“我把CBD的房子都卖了,再到别的地方收购破房子,这生意不是做反了吗?”

根据SOHO中国公布的数据,目前共开设19个SOHO 3Q中心,约17000个工位,平均出租率约80%,已经成为北京和上海最大的共享办公品牌。最近,潘石屹已经启动了北京、上海、南京和杭州四个城市招标租赁程序,同时,潘石屹正在广州、深圳等各地考察共享办公市场,试图拓展SOHO 3Q。

betway必威官网手机版 2

    对于SOHO 3Q接下来扩张方式, SOHO 3Q运营总监IVY表示,目前的想法是租用现有市场上空置的房产资源,暂时不输出管理,因为贴牌不利于运营管理质量的把控。

潘石屹称,从现在开始,要把建好的房子,每一平方米最大限度地利用起来。“最近把我自己的专用办公室消灭了,我给全公司发了个Email,我走到哪,我的双肩包出现在哪,哪里就是我的办公室。不然我一出国,我的办公室放在那里就是浪费。在未来还可以工作的年华里,我会跟我的同事一起,把共享办公这一件事情做好就很伟大了,不想再做别的事情了。”记者 王丽新

上图来自SOHO中国2016年年报

    事实上,潘石屹私下向《证券日报》记者透露,接下来可能会跟开发商合作,降低租赁成本去扩张3Q,但不管跟谁合作,地段是第一位的,3Q本质上来说还是房地产生意,但希望SOHO 3Q形成一个自我发展和自我循环的生命体。

言外之意,虹口SOHO、光华路SOHO2和凌空SOHO皆为SOHO中国的优质资产。

    值得关注的是,在潘石屹向轻资产转型的路上,将会率先启动一轮资本运作。潘石屹向《证券日报》记者透露,将会把17个SOHO 3Q整合后去融资,实现其品牌价值。至于未来是否有分拆上市的计划,潘石屹称,各种可能都是存在的。

SOHO中国在经历了转型初期的阵痛后,2014年至2016年,租金收入分别为4.25亿元、10.52亿元和15.11亿元。尽管,这离其2012年曾放言的“五年后,租金年收入将超过40亿元”的目标相差甚远。

让更多人知道事件的真相,把本文分享给好友:

但这组数字意味着转型的成功。

更多

既然转型成功的苗头已经看见了,为何还要频频将高出租率和高回报率的优质资产出售?潘石屹的回答是:“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律,我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合,保持自身的灵活性,保持轻盈的状态。”

而前述地产知情人士分析,SOHO中国近期的“卖卖卖”行为,或许与“金融降杠杆”的大环境有关,通过不断的套现,进一步降低资产负债率。

根据wind数据显示,2016年,SOHO中国负责总额为317.58亿元。资产负债率呈现逐年下降趋势:2012年SOHO中国资产负债率60.65%;2013年这一数据为:50.55%;2014年为:47.33%;2015年略有回升,为47.49%;截至到2016年底,这一数据为47.11%。

如果今年第三季度,SOHO中国成功卖楼,那么资产负债率还会大幅下降。

起家于房地产的“万通六君子”之一的潘石屹,这么“卖卖卖”是欲带领SOHO中国作别房地产吗?

潘石屹曾对媒体坦言,国家对房地产的宏观调控趋严,但并不会影响办公写字楼物业的市场,相反还会有政策出来支持。

言外之意是很看好这个市场。

“在市场没有完全降温下去的时候短期内连续割售项目,或许是收益已经触及一个顶部的表现。而且,企业家都是聪明人,春江水暖鸭先知,积极响应“金融降杠杆”大政方针。在北京地产行业从业14年的冯亮向野马财经表示。

冯亮也提到,不排除潘石屹正在筹划逐步放弃房地产项目,但短期内其业务重心很难发生大的变化。

潘石屹说,“我做事情特别聚焦,SOHO 3Q将是未来SOHO中国的主营业务,其他的业务我都不会做”。

冯亮分析,潘石屹重点推的SOHO 3Q本质上也是房地产产品,SOHO中国手里还有很多项目,包括外滩SOHO和望京SOHO,所以,SOHO中国暂时还告别不了房地产。

不过,有地产行业人士敏锐的发现,SOHO中国已经很长一段时间“不拿地”、“不收购”、“不建房”,现在又在不停的“卖卖卖”,潘石屹在下一盘什么大棋呢?

不断投资国外

潘石屹的这波操作似乎与李嘉诚自2011年开始不断削减在大陆的房地产投资、抛售内地和香港的物业,将投资重心转向欧洲的行径颇为相似。

自2013年获取北京丽泽SOHO项目后,SOHO中国再也没有开展新的项目。

与此同期,潘石屹与其妻子张欣大手笔投资境外地产项目。

2011年,潘石屹就通过Capevale Limited投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目,共投资5到7亿美元。

2012年,张欣斥资6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%的股权。

2013年年初,张欣和巴西财团以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权,张欣没有公开她出了多少钱,只说这笔钱来自于他们的家族信托,而这次交易成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。

后来,潘石屹对外表示他们海外买楼是个人行为,与SOHO中国无关;张欣也说,她出钱买通用大厦的钱来自家族信托,与SOHO中国无关!

神秘的海外家族信托

潘石屹、张欣用来在海外进行投资的“家族信托”是个什么来头?野马财经(微信公号:ymcj8686)发现,在SOHO中国公布招股书的时候,曾经披露了该家族信托。

betway必威官网手机版 3

上图来自SOHO中国全球发售

《招股书》附注披露了SOHO中国架构中最精妙的一环:SOHO中国上市公司的两大股东Boyce原本是潘石屹全资持有,Capevale由张欣全资持有。但是,2005年11月14日,潘石屹将其Boyce公司的股份,以馈赠方式,转让给了张欣。2005年11月25日,张欣将所持股份转入信托,并且,张欣是该信托的唯一受益人。汇丰信托成为该信托的受托人。

betway必威官网手机版 4

上图来自SOHO中国全球发售

这就是潘张夫妇所谓的家族信托。

betway必威官网手机版 5

上图来自SOHO中国2016年年报

截至2016年12月31日,该“家族信托”也只是换了一个受托人,其余都没有变。

也就是说,该“家族信托”并非与SOHO中国无关,“家族信托”中包含了SOHO中国至少63.93%的股份。

换言之,家族信托的钱其实大部分都是上市公司SOHO中国赚来的。

该“家族信托”与SOHO中国的关系真有意思。

用“家族信托”在海外投资,确实很是巧妙。既规避了上市公司海外投资的风险,也变相实现了资产出海。

自从2014年,潘石屹、张欣夫妇开始套现以来,两人旗下的SOHO中国基金会就先后向哈佛大学、耶鲁大学捐款各捐赠了1500万美金。

如今,北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO即将实现百亿人民币的套现。不知道潘石屹、张欣是否还会继续进行海外名校捐赠,毕竟,SOHO中国基金会曾在2014年表示将陆续向海外名校捐款1亿美元,距离这个“小目标”还有几千万美元的差距。

betway必威官网手机版 6

版权声明:此文为野马财经原创稿件,转载须注明出处,否则将追究法律责任。

野马财经是专注于金融创新报道的新媒体,涉及互联网金融、上市公司等领域,致力于成为财经金融领域领先的新媒体机构。

TAG标签:
版权声明:本文由betway必威官网手机版发布于betway必威登录平台,转载请注明出处:betway必威官网手机版:向轻资产平台转型,SOHO中