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换马甲卷土重来,重出江湖

2019-08-15 21:42 来源:未知

摘要:去年下半年,央行等七部门出台新规,禁止房产中介提供首付贷。据媒体调查发现,仍存在部分房产中介违规协助提供首付贷,假借信用贷、消费贷之名活跃在二手房交易市...

零首付依然可操作仅深圳就排查首付贷数十亿元——多地房地产首付贷换“马甲”乱象调查

“首付贷我们这里早就不能做了。”20岁出头的业务员小李在上海中心城区一家不起眼的房产中介工作。他看着记者欲走还留,对一套总价300多万元的老公房兴趣很浓,马上话头一转:“不过,我们可以提供30万到50万的消费贷款。”小李热情地张罗着。

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房地产首付贷问题进一步发酵。近日,有媒体报道,上海、北京、深圳等地监管的部门将摸底首付贷。接近北京金融局监管人士表示,监管部门或将联手摸底首付贷,约谈相关企业。目前,房地产中介已经停止相关业务,P2P网贷平台缩减业务规模。业内分析人士指出,首付贷会加大房地产杠杆,此类产品考验借款人还款能力,投资人应谨慎选择。

    去年下半年,央行等七部门出台新规,禁止房产中介提供“首付贷”。据媒体调查发现,仍存在部分房产中介违规协助提供“首付贷”,假借“信用贷”、“消费贷”之名活跃在二手房交易市场。

新华社杭州4月11日电近期,多地出台措施叫停房地产首付贷,但“新华视点”记者在北京、上海、天津、深圳等地调查发现,零首付仍然可操作,一些地方首付贷换上“换房贷”“消费贷”“过桥贷”等“马甲”后横行楼市。

人民银行上海总部在本月初要求各商业银行继续加强对首付资金来源的审查,严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定,要求各商业银行要切实防止信贷等各类资金,尤其是理财资金违规进入土地市场。

资料图 中新社发 张云 摄

事件:首付贷风险引发关注

    网民指出,“首付贷”产品推高了居民购房杠杆,削弱宏观调控政策的有效性,加剧了房地产市场的风险,影响金融稳定。对“首付贷”类业务须重拳整治,警惕部分消费贷变相涌向房地产市场的风险。

业内人士表示,虽然中央明令禁止,但目前热门楼市的首付贷问题依然较为突出。仅深圳市就初步排查30余家企业所投放首付贷规模约在25亿元至30亿元。

此外,上海银监局也于日前要求辖内各商业银行要严格执行首付资金真实性检查。完善审查手段,严格审查借款人首付款资金来源。防止借款人通过个人消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支、P2P、小额贷款公司、房地产开发企业、房地产中介等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金。

购房“加杠杆”调查:

近日,随着链家房地产理财产品涉嫌违规,被上海市消费者保护委员会点名,首付贷被舆论推到风口浪尖。全国政协委员、央行副行长潘功胜9日在政协小组讨论会上表示,为了解决一线城市房价过快上涨问题,央行正与住建部、银监会等部门酝酿新政,准备对一些房地产市场、房企和房地产中介跨界经营金融业务的问题进行治理,没有资质将不能跨界经营。

    “首付贷”披马甲潜行

首付贷换“马甲”中介仍在牵线搭桥

不过,在上海房地产市场,房产中介通过提供消费贷款、经营性贷款甚至信用卡分期等手段来帮助客户凑首付的情况仍然存在。

“按揭 消费贷”重出江湖

潘功胜同时指出,目前正在了解房地产中介是否参与配资提供贷款,“如果房地产金融有这样的情况,就需要进一步规范。对于哪些金融机构参与提供了住房首付,有多大的规模,都要了解清楚,包括房地产企业、房地产中介以及非正规金融机构。”潘功胜说。

    网民“董希淼”指出,今年以来,国家对房地产领域执行严格的调控政策,银行房贷业务“量缩价升”。但同时消费类贷款上升较快,不排除有一部分消费贷款变相涌向房地产市场的可能。与此同时,一些互联网金融平台的资金也有很大可能进入房地产市场。

央行负责人“两会”期间表示,对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开展清理和整顿,打击提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

“消费贷款用于付首付,很难查清和杜绝。客户说他借钱要装修房子、买家电、买汽车,但实际上拿去付首付了。房产中介怎么查得清?连银行都查不清。”某大型房产中介相关负责人杜总说。

涉房贷款再调查

有分析称首付贷等场外配资是一线城市房价过快上涨的主因,对于这一分析,虽然没有最终的定论,但首付贷的风险还是引发关注。媒体报道称,北京、深圳等地金融局已经开始对“首付贷”等楼市杠杆房贷情况进行摸底。

    网民“红毛掌波”表示,目前还有一些平台将类似产品换上信用贷款、抵押消费贷款等“马甲”后,用于支付首付。对于贷出去的钱,理论上银行会要求贷款者提供票据以检查资金流向,但实际操作中很少有银行会检查。即使银行下定决心去查,要把这些钱款的去向完全监管到位本身具有很大难度。

记者近日在多地调查发现,首付贷表面上已偃旗息鼓,许多中介对相关业务十分谨慎。北京西城区一家房产中介工作人员称,首付贷产品已全面下架。不过,当记者追问首付不够还有没有办法时,对方表示,可根据情况牵线搭桥,但这要在明确具体购房意向后方能细谈。

尽管房产中介提供的贷款银行都能提供且利率更低,但并不是每个银行网点都能办理消费贷款、信用贷款。购房者往往不知道到哪个银行网点能借到钱。同时,银行也不能准确地找到信用贷、消费贷的客户,获客成本很高。房产中介借钱给购房者的市场空间由此而来。

一家融资担保公司人员表示,新产品叫“加成贷”,以前还叫做“估值贷”,预计春节前后就不做了

一位接近北京市金融局的业内人士指出,“目前北京市金融局正在对首付贷这块业务进行摸底,将联手住建委等部门约谈相关企业。”截至记者发稿,北京市金融局并未对此公开回复。

    网民“玉树”认为,首付贷产品面临根本性风险在于畸高杠杆带来的巨大风险。这一产品使得购房者零首付就可以购房甚至投机投资炒房。一旦房价下跌或购房人收入不稳定,购房者特别是投机性购房者的资金链立马断裂,风险马上就会爆发。

在上海,记者发现,部分中介门店仍可提供首付垫资。徐汇区一家太平洋房屋门店店长表示:“我们的垫资服务已统一收归集团,你要垫资的话月息算1.6%,资金来源有公司和个人,也有其他合作企业。”

杜总介绍,房产中介提供消费贷款从资金来源上分有两种:一种是房产中介先从银行处申请经营贷款甚至抵押贷款,利息一般在6%左右,然后中介再把这些钱借给购房者。因为中介要承担一定的坏账风险,还有人力成本等,最后借给购房者的利息能达到18%。

■本报见习记者 刘 萌

昨天,国内财经媒体财新报道称,上海市于9日开始摸底首付贷,是继北京、深圳之后摸底首付贷的第三个一线城市。报道称,上海市互联网金融行业协会向会员单位发出通知,称由于时间紧迫,要求会员单位于3月10日将公司涉及“首付贷”或其他高杠杆放贷的具体情况上报协会,协会将梳理产品数量、模式以及金额。

    多举措整治“首付贷”

一些中介还联合担保、小额贷款公司甚至银行操作“契税贷”“赎楼贷”等业务。有中介表示:“这些贷款只是名义不同,实际上都可以用来做首付。”

另一种是房产中介把客户推荐给银行办理消费贷款,审贷、放贷都是银行的事,中介向购房者收取5-10%的手续费。

去年下半年,全国各地针对银行个人消费贷的排查工作大规模展开,银监会等监管部门也采取了一系列措施严格监控消费贷等资金流入房地产,并且成果显著。

此前有媒体报道称,深圳市金融办3月4日下发了一份防范房地产行业金融风险的信函,要求互联网金融协会和小贷协会,对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查,梳理出产品模式和涉及金额。同时,当地监管部门将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查,如果首付资金来自高杠杆融资类贷款,则不应发放贷款。

    网民指出,整治“首付贷”要重拳出击,首先应明确要求银行、中介机构等正规机构不参与其中。银行应加强对客户首付资金来源的监控和关注。

记者发现,在一些网贷平台直接搜索首付贷基本找不到相关产品。有网贷行业人士透露,近期,许多平台已有意识地回避首付贷字眼,更换为五花八门的新名称,但“马甲”背后还是原来的首付贷等购房金融业务。

房产中介心知肚明,这些消费贷款一般会被用来付首付。

然而,进入2018年,购房“加杠杆”方式又出现了。近日,《证券日报》记者调查发现,部分房产中介和融资担保公司联合个别银行推出“首套六成五按揭 零点五成消费贷”、“首套六成按揭 一成消费贷”、“二套四成按揭 三成消费贷”以及“二套二成按揭 五成消费贷”的模式,解决购房者首付不足的问题。

现状:房地产中介已经停贷

    网民“东方紫轩”表示,从商业银行入手,防范“首付贷”带来的高杠杆风险,是整顿“首付贷”的有效手段。央行和银监会可以要求商业银行加强放贷资质审核,将首付款来源作为贷款发放的一项条件。甚至可以“窗口指导”,要求首付款不是自有资金的,一律不得发放房贷。

在不少网贷平台,记者看到各种疑似首付贷产品。“365地产家居网”有一款“新居贷”产品,写着“为首付资金不足的购房人提供低成本的资金”;在“安家贷”平台,有“优房贷”“换房贷”等多款产品,客服称,贷款用途是否用于购房首付是“客户自己的事”。

换马甲卷土重来,重出江湖。“很多客户都会算一笔账。例如,夫妻两人一年能结余40万元,那么再从中介借40万元,80万元首付就能买一套总价200多万元的老公房。把老公房出租,租金还贷,还能享受房产增值。第二年再结余40万的话,就能把中介的贷款还了。这应该是眼下最靠谱的投资了。”杜总介绍,现在只要是能买到房子的人都被认为赚了。

中介和融资担保公司揽客

据北京装修网了解到,此次被调查的事件主角之一房地产中介方面已经做出表态。链家方面表示,链家已不再办理二手房交易首付贷服务。同时,链家已于2月底停止了新房首付贷业务。

    网民“懒懒君”认为,对于变相开展“首付贷”类业务的机构,一经发现将依据相关政策和行业自律公约,将线索移交监管部门处置,同时建立黑名单制度。还可以建立监管长效机制;另一方面,各地区的行业协会也应起到积极作用,通过行业自律、自查等方式进行排查;互联网平台也应加强经营合规性。

揭变种首付贷三大手法

可见,只要房价上涨的预期不变,那么放大资金杠杆买房的行为就不会杜绝。不过,杜总也承认,借钱付首付的行为对个体而言是最经济的,但对金融体系而言风险的确很高。“房价只要下跌15%,这部分客户就会断供。”杜总承认。

元旦过后,《证券日报》记者接到的推销电话又多了起来,且大多都是和贷款相关。其中有关“购房首付三成”的新业务推销引起了本报记者的注意。事实上,在北京地区,无论是首套房还是二套房,按照现行政策首付是不可能仅有三成的。

此前有媒体报道称,房地产中介我爱我家也暂停“首付贷”产品,我爱我家方面表示,从未涉足“首付贷”业务,所开展的金融服务产品都是为了促成经纪服务达成,满足卖房客户解抵押所提供的短期资金过桥服务。

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记者调查发现,这些穿着“马甲”的首付贷资金来源多样,有的是中介机构提供自有资金“垫资”,有的是网贷平台通过投融资需求错配提供贷款资金,还有中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为首付款“曲线入市”。

不仅如此,之前借了“首付贷”成功买到房子的人,似乎给“后来者”做了成功的表率:房价根本没有下跌的迹象。买晚了的、没有及时办理首付贷的,现在都买不成了;早买的、下手快的都是赢家。

根据人民银行营业管理部、银监会北京监管局、北京市住建委、北京住房公积金管理中心于2017年3月17日联合印发的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》要求,居民家庭名下在北京市已拥有1套住房,以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。按照通知要求,此项政策自2017年3月18日起执行。

网贷平台调整首付贷产品

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--“高评高贷”实现零首付。在上海,有中介表示,可以通过“高评高贷”实现零首付。链家地产天津园荫道店置业顾问介绍说,假设买200万元的房产,按20%首付需支付40万元,但通过评估公司把房价“高评”到250万元,可变成首付50万元、贷款200万元。中介可以先垫付50万元首付给卖方,待200万元银行贷款打到卖方账户后,卖方再将50万元归还中介。“高评高贷”周期约1个月,买方只需支付这50万元“过桥资金”1个月的利息,相当于零首付购得一套200万元的房产。在该流程中,中介多以自有资金进行“过桥垫付”,并从中获取服务费及过桥资金利息,稳赚不赔,但风险都转嫁至银行。

不过,最近到中介贷款的客户的确少了。因为限购限贷政策,使得有买房资格的人大幅减少。

针对本报记者的疑问,一家融资担保公司的业务员表示:“此类业务在几年前也出现过,属于银行的阶段性业务,此次重新推出还没有一个月,预计进行到春节前后结束,主要针对优质客户走量。”

据不完全数据统计,已知开展过首付贷的P2P网贷平台有50多家。目前有20家P2P网贷平台对接首付贷资产为主要业务,包括搜易贷、小牛在线等平台。

业内人士指出,有的评估公司完全是走过场,“中介想评什么价他们就敢评什么价”。银行虽然对过高的估值会警惕,但由于二手房定价复杂,同一楼盘楼层、户型不同,价格也相差很大,因此实操中银行很难辨别“虚高”。

另外,让杜总想不明白的一点是,今年3月央行、银监会联合印发了《关于加大对新消费领域金融支持的指导意见》。《意见》从积极培育发展消费金融组织体系、加快推进消费信贷管理模式和产品创新、加大对新消费重点领域金融支持、改善优化消费金融发展环境等方面提出了一系列金融支持新消费领域的细化政策措施。“打着消费贷款的幌子,客户把借来的钱用于首付。这种情况不仅很难杜绝,从表面上看还符合政策导向。这个难题怎么破我还没想好。”老杜挠挠头说。 相关新闻

这位业务员解释道:“这是银行的新产品,银行给配的资金。对于购买二套房普通住宅,按照现行政策商业贷款四成,银行再配个产品加三成,就做到七成贷款了。其中商业贷款部分贷款年限最高为25年,二套房贷款利率按照现行政策为基准利率上浮20%,配资金部分最长贷款年限为10年,贷款利率按照基准利率上浮10%执行。两个贷款申请同时面签,按揭贷款部分先放款,半个月后‘加成部分’再放款。买房人只需要和卖家协商好放款时间就可以。”

北京装修网了解到,不少网贷平台已开始调整旗下房贷产品。一些网贷公司自去年开始退出一线城市市场,目前主要集中在二三线城市。“业务占比较小,几乎可以忽略不计”,小牛在线相关负责人表示,从监管政策来看,政府警惕房地产领域加杠杆,对房价大幅上涨、叠加金融杠杆丰富的区域要挤出价格泡沫。“平台涉及一线城市的业务少,贷款金额大,不符合普惠原则。目前首付贷主要选择库存量合理、价格稳定的二线城市以及有产业支撑的少量三线城市开展首付贷业务。除了避开风险过高的一线城市以及四五线城市外,严格控制贷款人群资质,主要针对无房城市的工薪阶层。”该负责人说。

--通过P2P网贷首付款。P2P网贷门槛普遍较低,多数申请贷款只需提供身份证及工作、收入等证明,材料越多、贷款额度越高,资金去向可以模糊填写。

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在《证券日报》记者追问下,这位业务员表示:“‘加成部分’为消费贷,和以往业务的区别是,这个新产品只做一次抵押,按揭贷款和消费贷款同时面签。如果购买二套非普通住宅,则按照‘按揭贷款二成 消费贷款五成’来满足首付三成;如果购买首套普通住宅,则按照‘按揭贷款六点五成 消费贷款零点五成’来满足首付三成;如果购买首套非普通住宅,则按照‘按揭贷款六成 消费贷款一成’来满足首付三成。‘加成部分’的贷款利率均为基准利率上浮10%。”

反应:应加大监管力度 但不宜“一刀切”

换马甲卷土重来,重出江湖。从资金来源看,P2P投资者为购房贷款“做了嫁衣”。某P2P平台投资项目中一款年化收益为7%的产品,用途描述为“住房消费”。据客服介绍,其对应标的就是该平台融资项目中的购房贷、装修贷及赎楼贷。

不过,“加成部分”的贷款金额有上限要求,已婚购房者上限为200万元,单身购房者上限为100万元。除此之外,贷款者还需缴纳“加成部分”金额的1.5%作为手续费。

个人记账APP挖财昨天发布调查数据显示,60%的网友计划在一年内通过按揭方式购房,75%的网友首付现金缺口在20万左右;当问到是否有意愿通过“首付贷”筹措资金时,过半人数表示可接受年利率在12%以下的“首付贷”,由此可见,目前市场上人们对购置房产的需求非常旺盛。值得注意的是,当问到投资者是否会购买类似“首付贷”或“房产贷”的P2P产品时,七成以上网友表示“风险太大”。

业内人士表示,投融资错配在P2P领域十分普遍。由于互联网金融行业仍存在监管盲区,不少房贷类平台野蛮生长,部分平台甚至没多少自有资本金,而是通过“8%利率引资,12%利率放贷,赚取4%利差”的方式生存。

《证券日报》记者以购房人的身份向某房产中介咨询了此项业务:“我听说现在二套房可以首付三成,具体是怎样操作的?”

一位房地产业内人士指出,民间借钱付首付款的情况是一直存在的。毕竟首付贷可以解决一部分人的首付问题,让他们可以提前购房。目前按照监管要求,传统银行不能发放首付贷款,对个人贷款和小微贷款来说,现在法律上没有此类禁令,进而不少机构开展首付贷业务。

--银行“消费贷”成了首付款。天津市南开区天拖地块某楼盘销售人员表示,首付款不够,可协助申请天津某股份制银行的“消费贷”,无需抵押、不计入征信,最高可贷30万元。记者致电该银行了解到,“消费贷”是该银行一款信用贷款,银行把钱打到客户卡内,客户按月还款,购房时卡内余额可直接使用。

面对记者的问题,一家房产中介的工作人员表示:“近期可以这样操作,您看中的房子在哪个区域,总价多少,我来给您做贷款计划。”

北京地区一家网贷平台负责人分析称,目前平台对于首付贷的申请者资格审核比较严格。北京装修网提醒:值得注意的是,这一贷款游离于监管之外,如果P2P平台风控能力不足,可能导致风险扩大,甚至影响整个房地产市场。此外值得注意的是,一旦借款人无力还款而断供,投资者的资金将难以追回,投资者只能自己承担其风险。

银监会2013年曾下发文件,明确消费信贷不能用于购房,且贷款用途应以发票作为证明材料。但中介人员称,通过担保机构“一条龙服务”,这些证明“都能搞定”,银行一般没有精力逐一审核,哪怕消费贷用于购房,实际操作中通常“睁一只眼闭一只眼”。

某房产中介的经纪人还告诉《证券日报》记者:“这项业务对贷款人的收入要求并不高,只需要覆盖贷款金额的1.5倍就可以,同时只要贷款人能提交合理的收入证明,工资流水部分可以由担保公司来包装,不需要额外缴纳手续费。”

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示,首付贷实际上就是一种加大杠杆的行为,让杠杆变得更高,将加大金融风险。这也违反了国家现在的房地产政策,应该加大监管力度。

面向家庭消费推出信用贷产品“家园云贷”的深圳世联行地产顾问股份有限公司董秘袁鸿昌坦言,界定借款人如何使用贷款存在难度,“可能拿去买车、旅游,也可能拿去垫付首付,这个我们控制不了。”

一家与某房产中介颇有渊源的融资担保公司的工作人员在记者暗访时表示:“这个新产品叫‘加成贷’,以前还叫做‘估值贷’,预计春节前后就不做了,最晚到一季度末截止。”

中原地产首席分析师张大伟认为,即便监管层要对“首付贷”进行监管,也不宜“一刀切”。他表示,目前首付贷有三种机构在发放,房产中介、P2P平台和一些地方性的小贷公司及民间借贷。前两种可以监管,但最后一种可以算得上是灰色地带,无法监管。如果一刀切,可能会导致原本处于明面上的配资钻入地下,更不好监控其规模。

变种首付贷推高金融风险楼市去杠杆需补监管短板

不过,尽管本报记者一再追问,中介的工作人员和融资担保公司的业务员始终不愿意告知合作的银行是几家。

此外,还有分析人士指出,首付贷业务从实际情况来说算是一种金融创新,但是在操作过程中被投机者钻了空子;对于首付贷的监管不应当一刀切,要考虑到部分刚需和改善型购房者的实际需求,严格限制首付贷申请门槛。

业内人士指出,各类变种首付贷在放大楼市金融杠杆、吹大楼市泡沫同时,也将透支购房者偿债能力,并将楼市风险向银行业等金融系统传导,需高度警惕。

“4 3”等模式涉嫌违规

北京装修网提醒:P2P房贷类产品面临两大风险

中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为,“场外配资”使购房者购买与其收入水平不符的住房,承担了风险承受能力之上的贷款负担,而“高评高贷”更是明显具有欺诈性质。

去年3月24日,人民银行营业管理部、银监会北京监管局、北京市住建委、北京住房公积金管理中心四部门曾联合印发《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》,要求各商业银行要根据“了解你的客户”的原则,加强对客户的尽职调查,认真核查购房人首付款资金来源,对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户,应拒绝发放贷款。同时,各商业银行应加强消费贷及其他无抵押信用贷款的管理,严禁以消费贷、个人经营性贷款等名义贷出资金用于支付购房首付。

银率网分析师许诺表示,P2P房贷类产品面临两大风险,其一是作为基础资产的房产的真实性及估值问题,其二是政策调控风险,部分房贷类产品可能会因违规而被加强监管甚至被叫停。许诺建议,网贷投资者在选择具体产品时,一是要选择符合监管要求的产品,二是要关注资金的流向及其盈利能力,即借款人拿这笔钱去做了什么。投资者应尽量规避两类借款产品,一是资金流向了有政策风险的领域,如首付贷等;二是资金流向了过剩产能行业中的“僵尸企业”。随着政策变化、监管加强,这两类产品面临违约的风险会很大。

多地近期出台政策对首付贷“叫停”。3月以来,深圳市金融办、互联网金融协会先后发布通知,对深圳地区首付贷情况进行摸底,严禁企业开展高杠杆房贷业务。3月25日,上海楼市新政“沪九条”也提出,银行应加强对购房人首付款的核查,购房人申请贷款时应承诺首付款为自有资金,违反承诺则作为失信行为纳入公共信用信息服务平台。

1月13日晚,银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》、《进一步深化整治银行业市场乱象的意见》和《2018年整治银行业市场乱象工作要点》,明确了8个重点整治方面,给出了22条工作要点,违反宏观调控政策、影子银行和交叉金融产品风险等被列为2018年整治的重中之重。这22条重点整治领域“点名”了违反信贷政策和违反房地产行业政策的乱象:将整治违规将表内外资金直接或间接、借道或绕道投向股票市场;直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资,或以自身信用提供支持或通道;向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资;发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。

何为首付贷:首付贷需求多在20万以内

多位专家表示,央行设定首付比例限制是控制金融风险的重要措施,各类变种首付贷干扰了国家房地产政策,令首付限制成了摆设,导致购房信贷承受能力失真,也使金融风险进一步放大。

但是,“按揭贷款 消费贷”模式,实际上是在给房贷客户“加杠杆”,用“同时面签”、“一次抵押”来掩饰该流程的不合规。

首付贷的产生是为了满足购房者首付金额不足。按照房贷相关规定,购房者要在买卖双方签订商品房预售合同或出售合同后,支付第一笔预付款。但有不少购房者支付首付款存在压力,进而寻求房屋中介、金融机构、民间资金等帮助,提供资金拆借,进而也扩大了购房者杠杆。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为,变种首付贷依然存在,说明我国民间金融管理存在短板,监管部门应对房地产金融服务平台的业务范围和准入标准严格规范,相关部门和银行系统应要求评估机构合理评估,理顺定价机制,对于违规评估、严重高评的,应通过曝光、行业禁入等进行清理。

《证券日报》记者查阅多家银行消费贷款借款合同了解到,对于贷款用途通常有如下约定:只能用于借款人或其经营企业解决正常经营资金需求或借款人个人合法消费。您须保证不利用本合同项下贷款从事包括但不限于洗钱、欺诈、赌博等违反国家法律法规的非法活动,不用于投资股票、期货、债券、房地产等国家监管部门禁止银行贷款进入的领域,且不用于注册企业和投资入股等股本权益性投资。简单来说就是,消费贷不得用于房地产等投资领域。

业内分析人士指出,目前首付贷需求者都是首付款差额在10万◇20万元之间,宁愿贷款支付利息,也不愿向身边人借钱。但值得注意的是,加上购房按揭贷款的月供,借款人面临双重的还款压力。总而言之,首付贷这类产品更适合半年以内资金短期周转,不适合长期借贷,更不适合当做投资杠杆,如果炒房者操作的话,房价没有涨到预期价格,收益可能还不够支付贷款利息和交易税费的。

深圳房地产研究中心主任王锋认为,在房价上涨过快的热门城市,应坚决降低金融杠杆抑制短期投资需求,通过差别化信贷政策,将资金向中小城市引导,促使中小城市实现去库存。银行业也应进一步提高风险把控能力,合理处理购房者收入与贷款额度、贷款期限的关系,使房贷偿还金额控制在购房者未来合理收入之内,更严格地控制贷款风险。

不过,在暗访过程中,多个业务员为了促成借贷,告知本报记者“业务合规”、“流程正常”。

购房杠杆能升至10倍

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今年2月,央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,在不实施“限购”的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例为25%,另外各地可向下浮动5个百分点,这意味着最低首付款比例能降至20%。

国家最新政策下,一般购房者杠杆比例最高能达到5倍。分析称,现在个人支付10%首付款,剩下10%首付款通过首付贷进行支付,则能将购房者杠杆比例升至10倍。首付贷一般期限为三年以内,利率多为7

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